成都置信集团资金融通研究

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1、摘要自从中国人民银行2003年6月5日颁发《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即“121号”文)以来，持续升温的房产市场被蒙上了一层阴影，面对因为金融政策而带来的投资危机，很多的房产企业感到了资金压力。融资作为房地产开发的首要，是开发商的关键，没有强大的资金支持，开发商将直接面临淘汰出局的危险。成都置信集团是中国有名的房地产企业之一，同样面对融资的重重困难，但其以自己的品牌、信誉、资产实力和创造性的资金融通方式解决了生存的问题，但对于有良好品牌、信誉和开发能力的置信集团来讲，面对房地产

2、“大鳄”的激烈竞争，要在房地产市场上占有一席之地，是远远不够的。这意味着房地产融资将趋向多元化。本文比较详细全面地研究了成都置信集团资金融通的方式方法，以期对现实中的房地产开发企业有一定的借鉴作用，也希望开发企业认识到，资金融通是一个系统工程，涉及到企业的发展战略、文化、营销策略、资产经营等，。让人们通过资金融通角度来认识成都置信。本文在内容结构上，第一章介绍了房地产行业的国际背景：全球房价增长过快，形成了泡沫，指出泡沫成因及其危害；以及国内环境：中国房地产持续增长率过高、空置房增多、地价暴涨、房价高涨、

3、开发商暴利、竞争加剧、国家银行投资房地产风险巨大：假按揭、违规贷款、拖欠工资，由此催生出中国人民银行03年的“121号文”和2004年国土资源部、监察部的“7l号令”，来规范中国过热的房地产市场。第二章就置信的基本情况、集团管理结构利于集团公司资金调控、发展战略布局、取得的业绩及其对融资的影响进行了介绍，以期对置信及其融资有一个粗略的了解；本章还重点介绍了置信企业文化及其对融资的作用，特别是置信有名的置信的“置信生活方式”和“舍得理念”与置信融资的密切关系，它体现了市场经济的需求导向，既提升了购房居住者的

4、生活品质，保证了投资者的投资收益，也提升了置信的品牌和信誉，其结果是为置信赢得了更多、更广泛、更稳定的房地产消费者和投资人，为置信的销售、融资和发展产生了重大而又深远的影响。第三章为本文的重点，从八个方面对置信的资金融通方式方法进行了介绍和研究，并对融资效果进行评价：既有传统的融资方式：银行贷款(包括信用贷款、担保贷款和因拥有众多优良资产而发生的抵押贷款)，它是置信集团融资最主要的方式之一。基于良好信誉和开发能力而体现出的具有置信特色的预售融资：既有按揭和一次性购买，还有介于他们之间的按房屋开发进度而直接

5、付款，它也是置信集团融资最主要的方式之一。建筑、供货商自愿垫款甚至于投资合作开发。也有置信特色的资产经营盘活：招商出租、出售资产并保利返租、按揭经营，经营的目的在于资产的巨幅增值、和抵押贷款、提升变现力，置信资产的巨幅增值主要归功于资产的经营，其利润远大于房地产开发所得利益。还有为完善股权结构和“金苹果计划”而推出的股权融资，它在社会上产生了良好的影响。广泛的合资合作：既有国民合作、民民合作、也有政企合作，在此重点介绍了与武侯区政府合作的工业地产的开发经营融资⋯一中国西部鞋都的融资模式，房地产开发所需资金

6、中，购置土地所需资金占到至少50％以上，而与拥有土地资源的政府合作，可以最大限度的减少土地出让金的融资，滚动式开发可以在资金相对较少的情况下，与政府获取土地基本一致，按部就班地进行开发。第七介绍了置信集团挺进汽车行业的战略融资意义，置信强力挺进汽车贸易、售后一条龙服务：装饰美容、洗车、维修，形成巨大的规模效应之后，会为置信带来巨大的资金流。第八介绍了集团财务中心资金统筹融资功能，充分统一、集中调配使用众多公司的浮游资金而降低短期融资需求和成本。最后就置信集团融资效果进行了逐一总结评价。置信集团的融资不是单

7、纯的借钱，而把融资与企业发展战略、企业品牌、企业文化、资产经营、营销策略等有机的结合起来，相互影响，相互促进。’第四章指出置信融资中的问题。虽然置信集团有许多创造性的融资方式，但总的来讲，在特定的历史发展阶段，其融资的方式仍然显得传统而又单一，并且现行的融资方式还有很大的融资潜力可挖，如加大资产的经营升值、变现力度。一个大型的优秀房地产开发企业需要巨大的融资需求，而现目前的融资方式是远远不能达到快速发展壮大的需要，融资需要有前瞻性的研究和准备，采取更加市场化和规范化的国际性的融资方式是置信集团当前应当高度

8、重视并采取措施的首要任务。第五章也是本文的重点之一，针对置信的优势和金融市场的发展趋势，提出了今后融资的七点建议：1、继续提升资产经营力度，充分发挥资产抵押贷款的融资作用和增强资产的变现能力：2、充分利用置信的品牌优势，深化广泛的合资合作，寻求长期的合作伙伴；3、加强与新老客户的联系，拓展潜在客户群；4、尝试房地产信托融资；5、加大股权融资的步伐；6、海外融资；海外金融机构早已俯视中国的房地产消费市场，中国政府一旦放开金融市场