浅析房地产企业的动态成本管理_郑倩

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1、浅析房地产企业的动态成本管理郑倩(南京广播电视大学南京210036)【摘要】本文在阐述房地产企业动态成本管理内涵的基础上,论述了房地产企业实施动态成本管理的条件、方法和效果,以为房地产企业的成本管理提供借鉴。【关键词】房地产企业动态成本管理在房地产项目开发过程中,由于客观条件改变和市场波理。项目成本可划分为已开发成本和待开发成本,一个项目刚动的影响,如建材价格变动、工程设计修改或因业主责任引起开发时由较小的已开发成本到完全竣工后待开发成本较小的工期延误、国家预算定额调整等因素影响,常常使工程项目的状态,两者此消彼长的过程体现了开发进度

2、的加深。已发生成实际成本难以确定,给目标成本管理带来了很大的困难。为了本中分为合同性成本与非合同性成本,前者又可进一步分为实现工程项目预期的成本目标,房地产企业必须自始至终对已结算成本和未结算成本。这些都是工程项目动态成本管理成本进行监督、控制、调整和修正。基于此,本文拟对房地产企的内涵。显然,这是一个包括工程合同、预算、变更签证、成本业实施动态成本管理与控制作一探讨。结算管理等全项目的管理系统。一、房地产企业动态成本及其管理的涵义二、房地产企业动态成本管理的条件1.房地产企业动态成本的涵义。动态成本,即实时反映1.企业管理组织的支持

3、——设立成本管理中心。对于房的实际成本。它由未结算合同性成本、已结算合同性成本、非地产企业来说,实施动态成本管理必须有相应的组织变革。对合同性成本和待发生成本构成。非合同性成本是指发生在一组织进行变革,实际上就是对组织的职能进行扩大和延伸。大个工程项目所有没有合同的支出,例如报建费、管理费等,虽多数房地产企业设置了预决算部门,而没有成本管理部门。预然这部分成本所占的比重不大,但是为了准确统计工程项目决算部门只侧重于进行合同的预算、决算和工程招标,而将成的全部成本,非常有必要对这类成本进行统一管理。房地产企本管理的责任推给了财务部门。其

4、实,财务部门对基建工作并业动态成本的构成参见图1。不很熟悉,因而对具体的工程预决算并不很在行,很难掌握成本的降低点在哪里。而且,财务部门所做的成本管理工作主要侧重于事后的成本核算,很难对成本做到实时的调控管理。所以应该成立专门的成本管理部门,或扩大预决算部门的职责使其除继续负责预决算之外,还要负责对工程全过程的成本包括管理费用进行管理,这种成本管理是全面、动态的成本管理,而不仅仅是对项目进行一般的成本核算。另外,成本管理部门仅仅做好预决算远远不够,还必须担当起成本管理当中主要的协调人角色,因为成本管理过程是一个全员参与的过程,客观上需

5、要有一个部门担当牵头组织的角色。2.信息技术的支持——建立成本管理数据库。为了支持企业在竞争中不断成功,房地产企业需要对工程项目进行透明化管理,不断量化各种信息,以提高工程项目的可控度,降低风险,加快资金周转,最大限度地发挥成本控制职能。要充2.房地产企业动态成本管理的内涵。作为成本管理工作分利用信息网络技术,广泛搜集相关信息数据,并存储于数据的最终目的,需要根据工程项目的进度,计算工程项目的实际库,将繁重的成本记录整理工作转变为成本控制信息化管理,动态成本,并以目标成本为控制线,对比实际动态成本与目标从而提高企业的现代化管理水平。成

6、本进行成本差异分析,从而为后期发生的工程项目成本提三、房地产企业动态成本管理的方法供依据,以进行有效的成本控制和管理。房地产企业动态成本管理方法需关注的环节见图2。具体动态成本管理的要义是围绕项目合同的实施进行跟踪管应做好以下三个方面的工作:□·46·财会月刊(综合)2007.12重点和难点之一。在合同签订即合同金额确定后,应按成本科目将合同金额予以拆分。在工程项目实施中,会发生很多引起合同变更的事项,主要有设计变更、现场签证和其他调整。合同变更实际上是对合同金额进行变更,因此,合同变更后需要按成本科目对变更的金额进行拆分。同时,需要

7、根据合同金额变化情况对付款计划加以调整,并以工程项目完成进度为基础,在合同执行到一定阶段或基本完成时就可进行全部或部分结算。在合同未结算前,动态成本中待发生的成本预测即以合同额作为已发生成本,合同进行非最终结算时,待发生成本预测和动态成本不变。3.动态成本管理的核心——动态成本与目标成本差异的动态分析。作为成本管理工作的最终目的,需要根据工程项目进度,计算工程项目的实际成本,并以目标成本为控制线,1.房地产企业动态成本管理的基础——目标成本的确通过目标成本、合同签约金额、合同变更、合同结算来不断更定和分解。新动态成本,并以目标成本为基

8、础,对动态成本与目标成本之(1)目标成本的确定。在实际操作中,目标成本按开发进间的差异动态进行比较分析,满足成本管理需要,以为后期发度的不同阶段始终处于动态调整之中。原则上,每一个版本的生的工程项目成本提供依据,从而进行

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