房地产行业融资及债务状况跟踪：融资无显著好转，地产债风险难降

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1、目录1.房地产融资怎么样了？41.1表内企业贷款回升，个贷续降41.2债券融资仍旧低迷51.3境外发债规模同比持平71.4地产非标融资规模趋降81.5资产证券化未有进一步爆发92.从中报看房企债务情况92.1有息债务继续攀升，融资成本走高92.2长期偿债能力有所减弱112.3企业分化更加明显11图目录图1房地产开发贷余额同比增速4图2房地产行业公司类贷款余额情况5图3房地产行业在所有行业公司类贷款中的占比5图4个人购房贷款余额同比增速5图5居民中长贷月度新增额（亿元）5图6地产债发行与净融资规模（亿元）6图7

2、地产公司债（小公募）通过交易所发审会的情况6图8地产公司债月度发行情况7图9其他品种地产债月度发行情况（亿元）7图10境外地产债发行情况（亿美元）8图112016年基金子公司实体经济投向（万亿元）8图122017年资金信托投资分布（%）8图13地产集合信托发行规模和收益率9图14房地产企业资产证券化产品融资情况（亿元）9图15A股房地产公司有息债务规模（亿元）10图16A股房地产公司资产负债率状况10图17A股房地产公司净负债率状况10图18A股房地产企业短期偿债能力状况11图19商品房销售额及其同比增速11

3、图20A股房地产企业长期偿债能力状况11图21A股房地产企业有息负债率状况（按企业大小划分）12图22A股房地产企业短期偿债能力状况（分企业大小）12图23A股房地产企业长期偿债能力状况（分企业大小）121.房地产融资怎么样了？1.1表内企业贷款回升，个贷续降表内开发贷增速回升。从贷款数据看，17年地产开发贷款大规模负增，主要金融机构地产开发贷余额净减少了1500亿元，而18年以来地产开发贷款余额出现回升，上半年共增加了1600亿元，余额水平回到了16年末；房产开发贷增速则持续回升，17年房产开发贷余额净增1

4、.34万亿元，18年上半年继续增加了1.18万亿元，同比增速在25%以上。总的来看，2018年上半年主要金融机构房产开发贷+地产开发贷余额较年初增长了16.14%，从融资量角度看，银行对符合房产开发标准的项目支持不减。图1房地产开发贷余额同比增速45地产开发贷款:同比（%）房产开发贷款:同比（%）3525155-5Mar-13Mar-14Mar-15Mar-16Mar-17Mar-18-15-25资料来源：WIND，银行半年报也反映了房地产行业表内贷款增速较快。根据上市银行2018年半年报，我们统计了26家上

5、市银行公司类贷款中投向房地产行业的贷款余额，发现18年6月末的余额较年初增长了32%。五大行为新增投放主力，股份行余额增速较低。分银行类型看，今年上半年五大行明显增加了对房地产行业的公司类贷款投放，余额增量超过1.1万亿元，相比之下股份行新增投放量并不大，8家上市股份行房地产行业公司类贷款余额较年初增长了7.5%；此外13家上市城商农商行该余额较年初增长了17.9%。当然同一类型中不同银行的情况也不尽相同，比如股份行中，兴业银行、光大银行、民生银行今年上半年提供给房地产行业的公司类贷款余额较年初有明显增加，但

6、招商银行、浦发银行、中信银行该余额较年初都有绝对值上的减少。不同类型银行，房地产行业贷款占比有所分化。房地产行业占所有公司类贷款余额的比重上，五大行从2017年的6.9%大幅增加到18年中的10.3%，股份行这一比例从2017年的14.5%回落至13.1%，而13家上市城商农商行这一比例从2017年的10.9%增加到11.2%。而从各行对于房地产行业的政策看，尽管多数银行提出要加强风险管理，但对于优质房地产客户，银行在投放贷款时还是会进行支持。在结构上，大型房企才是能够获得信贷的主体，风险较高的中小型房企获得

7、信贷的难度依旧较大。图2房地产行业公司类贷款余额情况图3房地产行业在所有行业公司类贷款中的占比350002016年余额（亿元）2017年余额（亿元）2018年H1余额（亿元）16%2016年占比2017年占比2018年H1占比14.5%30000250002000015000100005000014%12%10%8%6%4%2%0%7.8%10.3%6.9%13.9%13.1%11.1%10.9%11.2%五大行股份行（8家）城商农商行（13家）资料来源：wind，五大行股份行（8家）城商

8、农商行（13家）资料来源：wind，个人购房贷款持续下滑。18年以来个人购房贷款余额增速继续下滑，上半年个人购房贷款余额只增加了1.94万亿元，余额增速持续回落，从17年一季度35.7%的高点回落到18年二季度的18.6%。从月度新增居民中长贷来看，1-8月新增居民中长贷3.4万亿元，同比减少了3200亿元。从各家银行半年报数据看，多数银行个人住房贷款余额增速明显下滑，今年上半年五大行个人住房贷款余