印象奉化商业综合体前期研策及业态落位

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1、Dec07,  2015宁波印象奉化商业概念方案PresentedbyINSITEPart3:1.城市旅游产业研究Part2:1.城市宏观研究研究奉化宏观环境、政策导向，宏观经济数据，城市规划。Part3:2.商旅文发展案例借鉴Part2:2.城市&区域商业格局研究Part1:项目本体研究深入研究项目自身条件及区域环境，归纳项目自身特点，开发诉求，寻求市场站位。Part2:3.区域资源禀赋以项目区域为着力点，进行分析，掌握项目基本消费客群信息。研究奉化城市商业分布、档次、品牌深度、商业发展趋势等判断未来项目发展方向。针对奉化旅游产业的研究、旨在发

2、现项目旅游文化主题发展机遇Part5:项目定位Part4:项目发展模式探究项目研究思路Part1项目本体研究项目立地研究项目本体开发概况项目开发诉求1.1项目本体研究-项目立地研究-项目区位本案奉化站(8.4公里)往宁波栎社国际机场（18公里）市政府(2.2公里)往宁波（40公里）与城市核心设施的距离：项目处于大成路路边，距离奉化市市中心城区、市政府等城市核心设施距离十分接近。预计车行时间10分钟以内。往宁波市的距离在40公里左右。与重要交通节点的距离：距离高铁奉化站距离在10公里的范围之内，预计车程25分钟以内。距离宁波栎社国际机场约11.5公

3、里。预计车程30分钟。项目位于浙江省东部的奉化市西北部，靠近城市核心区，大区位条件优秀。本案支马路主要交通结点车辆来向城市主要交通干道干马路大成路（双向6车道）西河路（双向4车道）西苑路（双向4车道）南山路（双向4车道）项目所在地项目区域交通通达性优秀，大成路、南山路为奉化城市重要的主干道，车流量大,项目东南面为居民聚集区，支马路较多。在建道路奉化西环线公路（在建，双向4车道)*在建中的奉化西环线公路可直接连接奉化城中心区域，道路长度约3公里，建成后将大大缩短市中心人流到项目的时间。1.1项目本体研究-项目立地研究-项目道路四至项目所在地公共交通

4、奉化市目前没有地铁，公共交通以公交车为主，项目周边一公里范围内拥有公交站点10个，公交线路6条。项目距离最近的公交站点有两个，分布于项目南面以及西面，相对便利的公共交通条件将为项目提供持续稳定的客流引导。项目区域公共交通条件较好，区域公交站点较多，其中两个在项目立地内，这些站点将会在未来为项目提供客流引导的硬件基础。1公里公交线路1公里区域公交线路包括：3、5、8、13、16、20。1.1项目本体研究-项目立地研究-项目公共交通奉化市西环线公路起自江口街道杜家畈村，与江拔线相交，终止于尚田镇下畈村，与甬临线相交，连接奉化三高连接线，全长约16.1

5、公里，总投资约22.7亿元。其中，已建成通车3公里，即西河路（大成路至滕头村）。由于该公路工程量大，因而分二期实施。一期工程起自大成路与西环线已建路段的交叉口，向南穿乌鸦山隧道，经上宋村再穿华顶山隧道，终止于锦屏街道三溪村西南宝化路交叉口，全长3.282公里。按国家规定的一级公路标准设计，兼顾城市道路功能，为双向4车道，两侧为非机动车道，设计时速80公里。预计2015年9月完工。1.1项目本体研究-项目立地研究-奉化西环线公路规划奉化西环线公路背景奉化西环线公路（一期工程）奉化西环线公路一期工程预计将在2015年9月建成，建成后对于奉化市南部的人

6、口到达项目地的距离将会大幅缩短，对于项目未来人口导入起到至关重要的作用，增强项目自身辐射力。1.2项目本体研究-项目本体开发概况统计指标一期二期合计总用地面积54336总建筑面积186096.5739878.43225975酒店13068旅游大厦18596酒店式公寓17001公寓31201商业面积34700本项目以城市综合体形式进行开发，物业涵盖：商业、公寓、酒店、办公、旅游服务中心。综合体类型的开发能够提升项目本身的市场竞争力，同时自身能为项目中商业、酒店、旅游服务中心等带来宝贵的人气。酒店旅游大厦酒店式公寓公寓商业旅游服务中心物业基

7、本信息：酒店产品与旅客服务中心位于项目西南角由一栋高层组成，临西河路以及大成路，展示型优秀；旅游大厦与酒店式公寓产品位于项目北部，由两栋高层组成，由于背街，展示型一般。；住宅产品位于项目地块东北侧，由三幢楼组成，临溆蒲南路，展示型良好。商业产品由集中式商业与商业街区两部分构成，位于项目东南面，临溆蒲南路以及大成路，商业展示面优秀。酒店商业公寓酒店式公寓旅游大厦旅客服务中心1.2项目本体研究-项目本体开发概况-物业基本信息1.2项目本体研究-项目本体开发概况-项目自身引入人口住宅建筑面积2013年奉化人均居住面积理论入住人口3120137843人酒

8、店面积平均房间面积房间个数人均入住/间平均入住率理论入住人口3006930~40m2751~10021.5人/间80%901~1202*