物业税政策的国际经验及对我国-启示

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1、.物业税政策的国际经验及对我国的启示编者按：中国国际金融公司8月18日发布了名为《国际经验看物业税的推行》的报告，对日本、韩国、美国、英国、印度、新加坡和香港等10个国家的物业税政策进行了比较研究，分析了我国开征物业税的必要性、物业税的税率和征收方式以及开征物业税对房地产市场的影响。人民银行营业管理部对报告进行了摘编，现报上，供参考。一、物业税政策的国际经验（一）物业税及其法理依据物业税是以物业价值或物业租金价值为税基，征收的一种物业持有税。征收物业税主要出于以下目的：增加地方政府的财政收入；提升地方公共设施及服务；调节贫富差距。从历史发

2、展来看，国外所征收物业税中，强调根据土地所有权征税的有日本，韩国，法国等，加拿大和美国。其中，日本，韩国，法国的物业税是由封建的地租演变而来的。只是土地的属性产生了变化。香港，新加坡和印度主要是由殖民时期的地租演化而来。直到今天，香港的土地还是租用的性质，但是同样被征收了物业税。澳大利亚土地税的产生与政府抵制囤积物业有关。英国的物业税起源于各个教区对穷人的补助，所以最早是在租金收入的基础上征收的。-..从征收的对象来看，主要有3种方式：一是土地住宅私有制，对土地和住宅统一征收。大多数国家都采用这个制度，包括美国、加拿大、英国、澳大利亚及印

3、度。二是土地住宅私有制，但对土地和住宅分开征税。在计算物业税的过程中，实际上是将土地和住宅分开计算税基和税率。日本和韩国采用这种制度。三是土地公有制，住宅私有制。新加坡一些有年限的私人公寓和政府组屋，以及香港物业采用这种制度。新加坡采取的是土地住宅统一征税。香港采取的是统一的税基，不同的税率。（二）税基和征收范围按照国际经验，税基可以分为估算物业价值和估算租金价值2类。由于物业的实际市场价值波动较大，各国有各自不同估算方式以保持税基相对稳定。如美国对每年的物业价值上升幅度有上限控制，英国则选取经通货膨胀调整后的价格为估算价值，日本实际上选

4、用的是物业成本。对税基的评估一般由地方政府设立专门的评估机构进行评估。在日本，总务省有一套比较完整的评估标准，但实际操作由地方政府完成。从征收范围来说，自住房在某些国家可以享受税费减免，比如澳大利亚。其它大多数国家都设有起征点。物业价值低于起征点的物业不需要缴交物业税。此外对于低收入，年老体弱，残疾人等情况也都有不同程度的减免。（三）税率的制定从选取的10个样本国家的情况看，税率一般为累进制（香港和新加坡除外）。在制定税率的过程中，地方政府的财政需求和购房者的承受能力是2个比较重要且相互制约的衡量标准。-..由于物业税属于地方税，所以在税

5、率的制定上与地方政实际的财政需求关联度较高。物业税在地方税种的贡献在4%-20%之间。日本2009年预算中物业税占到地方政府收入20%。韩国在2006年的物业税收入占地方收入的8%。香港政府2008年总收入中，差饷（一般意义上的物业税）和土地税占到4%左右。新加坡物业税对财政收入的贡献达到7%。在印度，以孟买为例，物业税的贡献在2009年到2010年将达到22%左右。澳大利亚在2008年物业税对地方税贡献大约是10%左右。美国三藩市，物业税占到当地财政收入的10%左右。从居民的承受能力来讲，截至2006年，OECD国家平均房地产税收占GD

6、P比为2%，占可支配收入的0.3%-4.6%不等，平均为2%左右。但是税赋比较高的英国占到了可支配收入的4.6%。美国在2008年也达到了4%左右（见表2）。表2OECD国家物业相关税收物业相关税收/GDP物业税收占可支配收入比(2006）物业税1965197019751980198519901995200020052006加拿大3.73.93.02.83.03.63.83.43.33.43.4有墨西哥0.30.10.30.30.30.30.30.3美国3.93.83.62.82.73.13.13.03.13.13.1有澳大利亚2.42.

7、42.32.12.22.62.52.72.62.82.9有日本1.51.51.92.12.72.73.32.82.62.52.5有韩国1.51.41.52.42.92.93.03.53.5有新西兰2.82.72.62.42.32.62.01.81.81.92.0有奥地利1.31.31.11.11.01.10.60.60.60.60.6有比利时1.21.31.11.21.11.41.51.92.12.32.3有捷克0.50.50.40.40.5丹麦2.42.32.32.52.01.91.71.61.91.91.9有芬兰1.20.70.70.

8、71.11.11.01.11.21.11.1有法国1.51.61.81.92.52.72.93.13.43.53.5有德国1.81.61.31.21.11.21.00.80.90.90.9有希