09大连市老城区商业地产旧城改造项目报告.doc

《09大连市老城区商业地产旧城改造项目报告.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、解放路改造项目目录第一部分：商业部分1-大连市概况  51-1大连市概况  52-大连市的商业分析  52-1市场回顾  52-1-1国营商场同合资商场共存  52-1-2超市效应  62-1-3商场相对比较集中  72-2大连商业分析  72-2-1大连现时商业总存量  72-2-2未来商业供应  72-2-3市场售价及租金反映  102-3大连商业个案分析  112-3-1大连胜利广场  112-3-2大连大世界家居广场  122-3-3大连奥林匹克购物广场  133-项目的商场部份分析  153-1项目概况  153-2项目SWOT分析  16S——项目优势  16W—

2、—项目劣势  16O——机会  17T——威胁  184-市场定位  184-1国内市场形势  194-2大连商城的形势  214-3本项目覆盖地域及经济潜力  224-4市场需要什么  234-4-1商场档次分析  244-4-2商场类型  254-4-3商场主题分析  254-5本项目产品定位  264-5-1档次定位  264-5-2本项目的主题定位  28※首创旅游式主题的商业物业概念  28※主题新颖的吸引  28※市内旅游文化的支持  28※对消费人群的吸引力  29※借用概念的吸引力  29※借用其它元素的吸引力  304-5-3形象定位  304-5-4项目定

3、位的发展优势  314-6项目产品设计建议  334-6-1针对项目整块建议  334-6-2针对A、B、C、X地块的业态？  334-6-3针对D、E地块规划  354-6-4针对D、E地块的业态设置  354-7项目的特色如何营造  385-商场的租售策略  405-1目标客户  405-1-1销售目标客户  405-1-2招商客户  405-2租售时机  405-3租售策略  415-3-1租售推广策略  415-5主要促销手段  455-6招商条件  465-6-1租金优惠  466-商场的经营管理  476-1角色  476-1-1对内经营  476-1-2对外经营

4、  476-2目标  486-3效果  486-3-1旺人（消费人流）  486-3-2旺场（投资者和商家）  496-3-3旺财（经营收益）  496-3-4运用多元化经营策略，  506-4商业物业主要经营管理模式  506-4-1经营模式比较  506-4-2采用经营模式的论证  526-4-3结论  527-经营推广  537-1推广活动  537-2信息系统建议  537-4经营促销手段参考  548-经营管理组织架构  559-商业招商经营运作优势  559-1-1具有较强的商业招商能力，  559-1-2具有实际招商操作经验，  559-1-3具有引入主力店的成

5、功经验  569-1-4丰富商业经营运作经验，  579-1-5服务品牌  57第二部分：住宅部分1-大连住宅市场概况分析  592-项目的优势劣势分析  602-1项目优势：  602-2项目劣势：  603-目标客户的定位和分类  613-1住宅的目标客户分析  613-2公寓的目标客户分析  614-项目定位  624-1项目理解  624-2产品定位  624-3形象定位  634-4项目形象包装  645-产品建议  645-1住宅功能细分和户型面积的比例建议  645-1-1对A、B、C、D号楼功能说明  645-2户型设计建议：  676-项目命名的初步建议  

6、676-1项目整体命名  676-2商业命名  677-住宅与商业的互动分析  687-1住宅与商业的统一性  687-1-1住宅统一性体现  687-1-2商业统一性的体现  687-1-3住宅和商业的协调  687-2住宅和商业开发推售的互动策略  696-3说明  71第一部分：商用物业1-大连市概况1-1大连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人

7、，分6个行政区，3个县级市。2-大连市的商业分析2-1市场回顾2-1-1国营商场同合资商场共存1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜