村镇低效用地再开发实践经验.doc

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1、村镇低效用地再开发实践经验村镇低效用地再开发实践经验村镇低效用地再开发实践经验村镇低效用地再开发实践经验村镇低效用地再开发实践经验村镇低效用地再开发实践经验村镇低效用地再开发实践经验村镇低效用地再开发实践经验村镇低效用地再开发实践经验村镇低效用地再开发实践经验村镇低效用地再开发实践经验村镇低效用地再开发实践经验村镇低效用地再开发实践经验　　　　一、引言　　随着城镇化建设的快速推进，我国面临着日益严重的土地资源短缺问题，从发展趋势看，要保住18亿亩耕地红线，新增建设用地的增长必将受到严厉制约，存量

2、建设用地的盘活将成为建设用地供给的主要来源。据统计，我国城镇建设用地和农村建设用地分别为800万公顷和2500万公顷左右，人均城镇建设用地和人均农村建设用地分别为117m2和300m2，相比于城市建设用地，村镇建设用地的利用更为粗放低效。2013年11月党的十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。因此，作为存量土地的村镇建设用地是数量巨大的潜在资源，城镇化建设的顺利推进需要村镇建设

3、用地再开发为其提供更为充足的土地保障。　　目前，在我国建设用地市场中，城市建设用地市场占据主导地位，并已逐步走上比较规范的道路，而农村建设用地市场仍很不发达。近年来，我国政府重点加强了城市建设用地市场的培育和管理，而对农村建设用地市场的研究仍处于起步阶段。实践方面，一些较发达地区已对村镇建设用地再开发进行了不同形式的探索，但理论研究相对滞后。因此，本文尝试对各地的实践探索进行理论的归纳与总结，在此基础上分析村镇建设用地再开发所面临的主要问题。　　二、低效用地再开发实践经验　　（一）天津华明示范镇

4、建设　　1.建设背景　　随着国家城镇化的大力推进，天津的经济迅速发展，农村土地级差效应日趋显著。城郊许多农民已从事第二产业或第三产业，对土地的依赖性较弱，加之农村基础设施薄弱，生活水平较城市有很大差距，农民对城镇化具有强烈的需求。　　另一方面，大量土地存在集约度低、利用效率差的现状，在有限的土地资源束缚下急需对存量建设用地进行再开发。　　2.建设对象与目的　　天津华明示范镇地处天津市东丽区，位于中心城区和滨海新区之间，共有12个村庄4万余人。由于其优越的地理位置和经济发展现状，天津市选其作为首批

5、“宅基地换房”试点项目。华明示范镇建设的最终目的是要实现农民的“安居、乐业、有保障”，让广大农民真正成为受益主体，同时盘活存量土地，为天津城镇化建设提供物质保障。　　3.建设方式　　建设过程主要采取“宅基地换房”、“三区”联动、“三改一化”三个方法。“宅基地换房”指在国家政策框架内，以不减少耕地为前提，保证承包责任制不变，在充分尊重农民意愿的基础上，高标准规划建设现代化、有特色、适合产业聚集和生态宜居的小城镇。农民以宅基地按照规定标准换取小城镇的新住宅，农民原有的宅基地进行统一复耕，占补平衡，将

6、原有公顷宅基地全部复垦为耕地，新建城镇用地公顷，其中还迁住宅占地公顷。　　“三区”联动是指农民居住社区、示范工业园区、农业产业园区联动发展。为了综合解决农民变为市民的就业保障等问题，华明镇将换房过程中节约出来的土地指标和复垦土地建设了示范工业园区和农业产业园区，通过招商引资使1400多家企业落户于此，解决了农民失地后的就业问题，促进了华明镇的可持续发展。　　“三改一化”指集体经济组织股份制改革、农民的农业户口改为非农户口、村委会改为社区居委会、城乡一体化。通过“三改一化”使得农民保留一部分原有的

7、待遇，并新增医疗保险、养老保险等多项市民待遇，获得薪金、股金、租金、保障金，财产性收入大幅度提高。　　4.资金来源　　整个宅基地换房工程需要建设资金约40亿元。为解决资金问题，东丽区政府成立滨丽建设公司，使其作为投融资与建设主体，以经营性出让土地和未来收益作质押，向国家开发银行贷款25亿元。华明镇除建设农民住宅外，将规划出的公顷土地用作市场开发，获得50亿土地出让金，该资金一部分用来还清银行贷款，剩余部分用来进行住宅与公共配套设施建设、搬迁补贴、社保支出等，使资金占补平衡。　　5.建设效果　　华

8、明示范镇原人均住宅占地面积公顷，建成后人均住宅占地面积公顷，节约了70%的土地，土地利用效率大大提高，农民变为真正的城镇居民，生活条件得到质的提升。“三区”联动增加了就业岗位，减少了农民向中心城区的流动，缓解了城市交通与就业压力，减少了城镇化过程中对中心城区商品房的需求，平抑了市区房价。与常规村镇建设相比，华明镇每年节约标准煤万吨，减少二氧化碳排放5万吨，减少二氧化硫478吨，节约水资源50万吨，环境与资源问题也得到了有效地解决。　　（二）江苏“万顷良田”工程　　1.建设背景　　江苏省人多地少，