【8A文】鹿邑商业项目业态定位报告(终).pptx

《【8A文】鹿邑商业项目业态定位报告(终).pptx》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

鹿邑县商业项目业态定位报告 市调项目（14个）在售项目（5个）售罄交房（7个）商业项目（2个）上清湖1号森林湖畔运河上郡紫气盛世嘉园法姬娜新城国际法姬娜·欧洲城紫云阁建业城建业明道宫缤纷城万家灯火新天地汽贸城华联城市广场顾家商业建材城万象国际建业城销售主管郭倩市调工作梳理：公司策划团队本着多维度真实调查和理性分析原则，开展了市调工作.....业内人士访谈 PART1.了解宏观窥探市场走向PART2.认识鹿邑熟悉城市脉络PART3.熟悉竞品方可百战不殆城市市场研判竞品营销分析宏观政策分析报告框架PART4.审视自身把握机会研判项目规划定位PART5.精准规划紧跟市场需求项目定位执行 了解宏观窥探市场走向1 财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，下调契税营业税，取消144平“红线”限制。2月19日2月2日央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题》的通知，不限购城市首套房首付最低降至两成。2月17日央行官网发布通知，从2月21日起，职工住房公积金账户存款利率，已调整为统一按1年期定期存款基准利率即1.5%执行。6月3日国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，要求落实鼓励个人出租住房的优惠政策　。2月29日中国人民银行决定，自3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，2016年第一次降准。3月23日5月1日起“营改增正式实施”，建筑业和房地产业适用11%税率，二手房税率仍按5%征收。下半年，相对平稳，但因城施策，地方性调控增多2016年房地产市场政策一览表宏观市场宏观政策2016年上半年，国家密集出台一系列楼市调控政策，刺激楼市，加速去库存，一二线城市高歌猛进，量价齐升，三四线城市成交有一定回升，但效果未现; 北京购买首套普通自住房首付不低于35%，购买手套非普通自住房首付不低于40%9月30日8月11日苏州市居民申请2套贷款，需提供2年内累计1年纳税社保正面；首套房首付20%，已有一套及以上，停止贷款8月31日对在武汉市拥有1套房居民家庭，二套房贷款首付最低40%10月3日武汉部分区域首付比例提升至25%，二套房首付比例提升至50%。本地人最多可购2套房，外地人限购1套。10月1日将在郑州市对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下(不含180平方米)的住房。10月2日暂停向拥有2套及以上住房本市居民出售新建商品住房，与此同时，重点查处捂盘惜销等违法违规行为。2016年房地产市场政策一览表宏观市场宏观政策2016年下半年至今实行分类城市，分类调控政策，一二线楼市调控政策不断收紧，并持续扩大区域，一二线城市全面观望，售量锐减，三四线城市政策发酵，市场回暖; 一二线城市限购限贷调控布局宏观市场1、本地限购2套外地限购1套；2、首套住宅首付35%二套住宅首付50%北京1、本地限购1套；2、外地首套房首付40%天津1、本地限购3套，外地限购1套；2、首套房首付30%，二套房首付40%济南1、本地限购2套（180㎡以下）；外地限购1套（180㎡以下）郑州1、本地限购2套（新房），外地限购1套2、二套房首付调至8成，单身限购1套南京本地限购2套，外地限购1套（5年以上纳税或社保证明）上海本地二套房首付提升至50%，外地限购1套杭州1、本地限购3套，外地限购1套（1年社保）；2、二套房首付80%（贷款未结清），第三套停贷苏州1、本地限购2套（144㎡以下）2、外地最多购买1套（144㎡以下）厦门1、本地限购2套2、外地最多购买1套合肥1、同一身份自然人，法人限购1套2、二套首付提升至40%成都1、本地限购2套；2、二套房首付提升至50%，三套房限贷武汉1、本地限购2套；2、外地最多购买1套东莞1、外地限购1套（3年以上纳税或社保证明；2、二套房申请公积金贷款，首付比例调至70%广州本地人不可买第三套三亚1、外地限购1套（5年以上纳税或社保证明）；2、单身限购1套，二套房首付提至70%深圳1、本地限购1套（新房）2、二套房首付提至40%无锡 三四线房地产市场政策刺激宏观市场宏观政策由于一二线城市火爆带动，客户对楼市所带来财富集聚效应认识更加深刻，配合一二线城市房价上涨，挤压客户回流，三四线地方购房补贴的全面落地，是楼市复苏的强心剂。 房地产市场小结宏观市场2017年房产市场调控长效机制建立，一二线城市中心人口外溢，三四线城市房地产市场迎来了发展利好。一二线城市三四线城市VS16年上半年：高歌猛进，量价齐升16年下半年：全面观望，售量锐减17年--至今：售量探底，价格松动16年上半年：促销主流，成交回升16年下半年：价格上扬，售量回暖17年--至今：库存告急，量价齐升 碧桂园2016年，碧桂园新增土地储备规划面积中，一二线城市占比为22%，三四线城市占比为78%。2017年6163亿元可售货值中，约43%的目标市场为三四线城市。保利2016年保利地产通过招拍挂、合作、并购等方式完成项目拓展112个项目，其中多数位于三四线城市。绿城建业根据建业地产公布的数据，上半年合约销售金额达60.6亿元人民币，较去年同期上升18%。而在60.6亿元销售额中，来自三四线城市的销售额占到九成以上。打造绿城小镇，以全新产品线，差异化产品挖掘三四线项目价值。国内一线房企动向宏观市场宏观政策截止2017年国内房企20强全部进入郑州，一线房企纷纷看好三四线房地产市场，加大三四线城市土地布局。 房地产市场业界声音宏观市场序号开发商战略布局或讲话1万科万科在三四线城市新增土地量已超过二线城市2恒大恒大地产董事局副主席兼行政总裁夏海钧指出，房企钟情三四线城市是因为在“限购令”等宏观调控下，不受限购影响的三四线城市可以令房企继续保持稳定增长的势头。3碧桂园碧桂园董事长杨国强提出了“卫星城与三四线之王”的战略定位。即在三四线城市定位趋高4华夏幸福华夏幸福董事长王文学向高管下达军令状，要求集团必须在三年内完成全国百城布局！逆势而动，大举进军三四线。5中海地产新增三四线城市土地占比55%。今年以来，这些房企更是加大在三四线城市拿地力度。 一线房企在河南项目宏观市场平顶山碧桂园恒大：9个万科：9个绿地：7个万达：1个中海：1个保利：4个碧桂园：9个华润：1个绿城：2个融创：4个金地：2个建业十八城碧桂园·天玺恒大名都恒大御景半岛建业桂园建业森林半岛常绿林溪美地常绿大悦城常绿林溪谷湖光明珠常绿九鼎常绿九天庄园华诚·荣邦花园蓝湾新城中房印象中房印象许昌碧桂园恒大绿洲洛阳碧桂园碧桂园·天誉碧桂园凤凰湾保利建业·香槟国际建业华阳峰渡建业龙城建业桂园建业智慧港建业城建业森林半岛建业美茵湖建业高尔夫花园建业壹号城邦建业凯旋广场建业左岸国际恒大城建业公园里建业颐祥园建业壹号城邦建业森林半岛万达广场建业壹号城邦建业森林半岛建业联盟新城建业新区森林半岛建业森林半岛建业凯旋广场建业壹号城邦恒大帝景恒大御景湾碧桂园南阳首府南阳华耀城恒大名都碧桂园清月湾西平建业森林半岛建业十八城建业十八城五期遂平建业森林半岛建业西湖庄园建业新城半岛绿城百合新城恒大翡翠华庭恒大名都恒大翡翠龙庭恒大宽景一品建业南湖壹号建业壹号城邦建业城建业森林半岛博林碧桂园恒大名都恒大罗马假日恒大御景建业壹号城邦建业贰号城邦建业壹号中心建业森林半岛建业智慧港建业森林半岛建业联盟新城建业未来城建业桂园恒大名都碧桂园恒大名都恒大翡翠华庭建业桂园建业壹号城邦建业森林半岛建业联盟新城建业十八城建业春天里建业香槟圣园万达广场碧桂园归德府碧桂园应天府绿城诚园恒大翡翠华庭建业生态新城建业壹号城邦建业桂园建业北海森林半岛建业东京梦华恒大帝景恒大未来城郑开碧桂园绿城桃李春风郑开绿地城建业·菊香里建业·大宏·熙和府绿地泰晤士新城绿地迪亚庄园绿地迪亚上郡恒大金碧天下恒大雅苑建业壹号城邦建业联盟新城建业森林半岛新乡碧桂园恒大悦龙台建业桂园建业壹号城邦濮阳建业城安阳建业城建业森林半岛建业春天里建业桂园恒大绿洲恒大观邸安阳碧桂园碧桂园天汇建业壹号城邦建业桂园建业森林半岛截止2017年地产20强房企全部进入郑州市场，同时除了本土房企老大建业持续并深入地市外，恒大、碧桂园、万达、绿城、绿地等一线房企先后进军河南地级市场。 一线房企-建业运营模式宏观市场河南代表性企业开发模式——建业地产，从开始的“品牌价值链”搭建，到后来“系列性、系统性”运作模式所形成的口碑效应，以及“合作化发展”的品牌价值延伸，一度使建业成为河南“省域化品牌地产领袖”型企业。开发历程建业地产自身定位为专业化领袖型区域品牌地产开发商。建业在“2007中国房地产百强企业名单”中位列第41位，并荣膺“2007年中国中西部房地产公司品牌价值TOP10”第一名。2002年，被业界称为“建业模式”的建业省域化发展战略全面启动。目前建业的房地产业务已扩展至河南省多数地级城市，形成全省布局。 那么，房地产市场调控长效机制建立对鹿邑有哪些影响？ 鹿邑县房地产市场预判宏观市场开发商格局竞争白热化品质楼盘附加值需求市场预判随着国一二线家因城调控机制建立，城市“限购令”持续加强，各大房企纷纷转战三四线城市扩张，对三四线城市挑战与机遇并存。一二线城市政策收紧，开发商逐步进入三四线城市，市场竞争加剧大型开发商对小型开发商冲击性较为严重房地产行业重新洗牌，合并拿地，小型开发商逐步被市场淘汰随着品牌开发商进入，品质楼盘逐渐被认可；城市共融性增强，客户对品质楼盘需求增加； 认识鹿邑，明晰城市脉络2 鹿邑，河南省直管县，古称鸣鹿、真源、苦县、谷阳、仙源，位于河南省的东部豫皖交界处。东临安徽省亳州市，西接淮阳县，北靠柘城县，南望郸城县。总面积1238平方公里，是连接中原经济区和皖江经济带、长三角的枢纽。鹿邑县东临南北交通大动脉京九铁路干线，G35济广高速公路和G105国道，北靠东西方向亚欧大陆桥陇海干线铁路G30连霍高速公路和310国道，境内禹亳铁路、永登高速公路与G311国道，S207省道和S214省道均在城区交汇并向周边地区环形辐射，北离商丘市陇海铁路商丘站60公里。鹿邑是一个典型的内陆农业大县，主要农作物有小麦、玉米、高粱、棉花、烟叶等。鹿邑城市概况城市概况全省超百万人口大县，老子故里，历史悠久，文化古迹众多，区位优势明显，农业资源丰富，工业发展较快； 城市经济：近五年来城市GDP持续增加，增长率维持在10％以上，经济发展整体向好；经济地位：鹿邑发展潜力巨大。近年来，鹿邑县坚持以科学发展观为指导，着力壮大经济规模，大力推进结构调整，致力实现发展转型，经济社会实现了又好又快发展。鹿邑先后被确定为“河南省循环经济试点单位、河南省首批产业集聚区、河南省承接沿海发达地区梯度转移重要承接地、河南省先进产业集聚区、全国农产品加工创业基地”。城市经济城市概况经济发展鹿邑近年经济运行情况良好，城市经济总量高，居民可支配收入增势明显，房地产有相当成长前景； 河南省地级市人口排名序号地区别常住人口比重排名1南阳市1002.1210.5712郑州市956.9010.0923周口市880.929.2934商丘市824.377.6745驻马店市695.557.3456洛阳市674.307.1167信阳市640.006.7578新乡市572.106.0389安阳市511.705.4910平顶山市496.005.231011开封市454.264.791112许昌市434.154.581213濮阳市361.003.811314焦作市353.403.731415漯河市262.502.771516三门峡市224.652.371617鹤壁市160.601.691718济源市72.900.7718城市人口人口总量较大，位列周口市第七，城区人口规模大，城区吸附能力强，城市进程较快，为房地产的发展带来了良好的机遇周口市各区县人口排名序号区县人（万人）比重排名1太康县150.0913.1%12郸城县134.1911.8%23淮阳县131.6611.5%34沈丘县130.5611.4%45项城市124.3810.9%56商水县123.810.8%67鹿邑县121.4210.6%78西华县96.668.5%89扶沟县76.16.7%910川汇区53.774.7%10城市人口城市概况数据截止到2015年 产业集聚区是城市发展的增长极，强化老城区的核心地位，通过极核带动，规划在各组团内确定区级中心，形成城市发展触媒，以推动各组团建设，起到“发动机”作用。鹿邑产业优势十分明显。目前，鹿邑已初步形成了“粮食食品、尾毛纺织、医药日化、皮革皮鞋”等支柱产业，开展以商招商、产业链招商，拉动经济坚持“老子立事、老子立产、老子立文、老子立城”，曲仁里老子文化产业园区规划上升为省级战略，老子学院、涡河湿地公园等一批文化旅游项目正式启动，还将老子故里文化旅游景区、涡河湿地公园、惠济河湿地公园、千年银杏树、孔子问礼处连点成线，实现了文化旅游与生态旅游的有机链接；鹿邑城市化进程图示城市发展城市概况近期到2015年，鹿邑县中心城区人口37万人，用地规模40.33平方公里。中期到2020年，鹿邑县中心城区人口42万人，用地规模45.17平方公里。远期到2030年，鹿邑县中心城区人口64万人，用地规模67.86平方公里。城市化进程鹿邑城市化进程三架马车，主要以老子文化为核心引擎为带动，促使房地产快速发力，滋生一定客户需求；房地产市场快速发展鹿邑实现跨越式发展 金字塔型中间阶层扩大►餐饮、信息、咨询等现代服务业及高新技术产业带来高收入白领、中产阶层►私营经济、制造业发展产生的个体户、私营业主►外出做生意的客户群体初步预计，鹿邑县的新增人口主要由三部分组成：现代服务业及高新技术产业从业人员；本地及乡镇子女上学、经商发展受城市化进程影响，涌入城市的新客群1、伴随经济回暖，鹿邑县城以及乡镇阶层人员收入不断增加，逐渐成为鹿邑县城的购房主力，多为一次置业。2、鹿邑县城市进展加快，城市框架拉大，随着拆迁扩大将涌入大量客户群，房地产市场需求增大。►低收入阶层：低端产业工人占绝对主导►中高收入人群：公务员、国企管理层、私企业主劳动密集型的城市鹿邑县人口结构变化示意图多元化重点发展的经济强县城市人口城市概况人口特征鹿邑是典型的“内陆农业大县”，随着城市产业结构调整、城市化进程加快，中端阶层突增，市场需求增加 市场发展格局城市发展城市以商务中心区为城市发展的增长极，强化老城区的核心地位，通过极核带动，规划在各组团内确定区级中心，形成城市发展触媒，以推动各组团建设。城市概况县域城镇空间结构：拥河延展、四区联动四区：老城区、行政商务新区、产业集聚区、老子文化改革发展试验区方案：采用“廊道分割、极核带动、轴向发展”的空间发展模式廊道分割：利用现状自然水体、基础设施廊道以及卫生防护廊道，将城市有机分割，形成若干组团，凸显“组团式”结构形态。极核带动：产业集聚区是城市发展的增长极，强化老城区的核心地位，通过极核带动，规划在各组团内确定区级中心，形成城市发展触媒，以推动各组团建设，起到“发动机”作用。轴向发展：结合规划的极核中心，确定“十字”轴线，确定城市发展框架，使城市建设近远期结合、持续协调发展，促进“鹿亳联动”。 市场发展格局城市概况北部板块产业集聚区东南板块：旅游区、改革发展试验区西南板块：行政商务新区南部板块：老城区城市发展规划鹿邑发展方向为“东联，北展，西优，南延”，以鹿辛运河和涡河为轴的南向发展，重点建设县城西部生活片区和东部旅游区，优化完善南部老城区、北部产业聚集区；老城区行政新区产业聚集区 鹿邑县城板块功能分区城市概况第二梯队：东部板块（旅游区）第一梯队：西部板块/南部板块（政务中心/老城区）第三梯队：北部板块（产业聚集区） 市场发展格局城市定位规划确定豫东沿边区域性中心城市，鹿邑县为全国粮食生产先进县、世界老子文化名城城市概况城市职能：中国老子文化之乡河南省经济社会发展先进县河南省园林城市等荣誉称号全国粮食生产先进县城市性质:鹿邑县政治、经济、文化中心豫东沿边区域性中心城市世界老子文化名城 背景小结城市概况城市小结经近年来鹿邑县经济稳步提升，保持增长趋势；城市发展规划确立，城市框架进一步拉大，新一轮城市化进程，为房地产开发提供良好背景支持城市经济：国民经济快速稳定增长，保持年增长率10%以上，初步完成了以食品加工、尾毛纺织两大主导产业和家居制作、医药日化两个辅助产业的产业结构；城镇居民收入逐年拉升，对于生活水平要求也将逐步拉升；城市人口：城市人口基数大，位列周口第七人口大县，同时也是劳务输出大县，预计2030年城镇人口达到64万人，潜在消费需求大；发展规划：以老城区为起点，重点打造西部板块及东部旅游板块，城市框架进一步扩大，预计2020年鹿邑县中心城区人口42万人，用地规模45.17平方公里，对于居住市场需求旺盛；城市格局：目前城市发展以紫气大道为轴线向东西发展，重点发展西部商务中心区和东部旅游区；随着老城区市场逐渐饱和，西部板块随着行政商务新区建设，区域价值逐渐被认可； 2015年1月至2016年2月鹿邑县挂拍出让土地58宗，面积2690.0615亩，其中工业17宗，住宅28宗、商服10宗、公共服务2宗，科教文卫1宗；土地供应明细房地产市场序号拿地时间面积（亩）拿地金额（万元）单价（万元/亩）容积率地块位置土地性质12015/1/787.199514.50.166285357≥1.0鹿邑县志元大道北侧、吉贞路东侧工业239.01814.50.371623353≥1.0鹿邑县产业集聚区吉贞路西侧工业311.743181.532828068≥1.0鹿邑县宋河镇S326省道北侧工业415.3075724.703576678≤2.5鹿邑县太清宫镇311国道南侧商业设施、居住556.9791302.281542323＞1.0且≤3.0鹿邑县紫气大道北侧、志元大道西侧居住、商业62015/2/2636.8314.50.393700787≤0.5鹿邑县滨河景观北路北侧、志元大道西侧港口用地726.56951043.914262594＞1且≤2.5鹿邑县卫真西路南侧、广德路西侧居住、商业85.31395.217.91831357＞1且≤2.0鹿邑县文明路北侧、戚家园巷东侧居住、商业937.150535.20.947497342≤1.3鹿邑县卫真西路南侧、广德路东侧中小学用地1053.817901.672334021＞1且≤2.8鹿邑县博德西路北侧、207省道东侧居住、商业119.807105.310.73722851＞1且≤3.0鹿邑县鸣鹿路东侧、文明路北侧居住、商业1267.452931.378758228＞1.0且≤2.5鹿邑县紫气大道西段南侧、明道路西侧居住、商业132015/4/2287.199512.50.143349446≥1.0鹿邑县志元大道北侧、吉贞路东侧工业1436.8312.50.339397231≤0.5鹿邑县滨河景观北路北侧、志元大道西侧港口用地1593.33312.50.13392905≥1.0鹿邑县金日路南侧、吉贞路东侧工业162015/6/388.719850.958081133＞1且≤3.0鹿邑县亚华大道南侧、辅仁大道西侧居住、商业1750.004701.399888009＞1且≤3.0鹿邑县鸣鹿路东侧、商厉路北侧居住、商业1842.4395701.649406803＞1且≤3.0鹿邑县鸣鹿路东侧、商厉路北侧居住、商业1951.0765701.37049328＞1且≤3.0鹿邑县鸣鹿路东侧、商厉路北侧居住、商业2056.9791202.106039067＞1且≤3.0鹿邑县紫气大道北侧、志元大道西侧居住、商业2167.452931.378758228＞1且≤2.5鹿邑县紫气大道南侧、明道路西侧居住、商业222015/6/1256.82311.10.195343435≥1.0鹿邑县农飞路西侧、七号路北侧物流仓储2393.33312.50.13392905≥1.0鹿邑县金日路南侧、吉贞路东侧工业2424.519953.87454627＞1且≤4.0鹿邑县真源大道西侧、商历路北侧居住、商业252.404513054.06529424＞1且≤4.0鹿邑县武平路东侧、中国人民银行鹿邑县支行北侧居住、商业263.488624.71264368＞1且≤4.0鹿邑县滨河景观南路南侧、栾台路西侧居住、商业276.4118613.41444392＞1且≤4.0鹿邑县滨河景观南路南侧、栾台路西侧居住、商业282015/7/2156.9791202.106039067＞1且≤3.0鹿邑县紫气大道北侧、志元大道西侧居住、商业2924.519953.87454627＞1且≤4.0鹿邑县真源大道西侧、商厉路北侧居住、商业303.488624.71264368＞1且≤4.0鹿邑县滨河南路南侧、栾台路西侧居住、商业316.4118613.41444392＞1且≤4.0鹿邑县滨河南路南侧、栾台路西侧居住、商业322015/8/10230.608512.50.05420442≥1.0鹿邑县金日路北侧、祥龙路西侧工业3393.33312.50.13392905≥1.0鹿邑县金日路南侧、吉贞路东侧工业3468.2215851.245941529＞1≤3.0鹿邑县紫气大道西段南侧、明道路西侧商住用地可兼容商业3553.817901.672334021＞1≤2.8鹿邑县博德西路北侧、207省道东侧居住用地可兼容商业3621.756301.37892995≤1.8鹿邑县宋河镇S326省道北侧、宋河东路西侧商业金融372015/10/1498.916720.727890331＞1≤2.0鹿邑县志元大道西侧、博德西路北侧居住用地可兼容商业3818.81985.54.543280727≤2.5鹿邑县卫真西路南侧、厚德路西侧商业394.486511525.63245291＞1≤5.0鹿邑县鸣鹿路东侧、鹿辛北路北侧商业用地可兼容居住4059.4345751.261893345＞1≤3.0鹿邑县商历路北侧、建德路西侧居住用地可兼容商业412015/10/2673.714512.50.16957315≥1.0鹿邑县志元大道北侧、恒丰路东侧工业4250.01612.50.249920026≥1.0鹿邑县金日路北侧、祥龙路西侧工业4350.00112.50.249995≥1.0鹿邑县金日路北侧、祥龙路西侧工业4432.902512.50.379910341≥1.0鹿邑县所望大道北侧、恒丰路东侧工业4550.004701.399888009＞1≤3.0鹿邑县鸣鹿路东侧、商厉路北侧居住用地可兼容商业4638.3265350.913206267≤1.5鹿邑县辅仁大道东侧、一号路北侧医疗卫生4795.982720.750140651＞1≤2.0鹿邑县志元大道西侧、博德西路南侧居住用地可兼容商业482015/11/117.915511514.52845683≤3.0鹿邑县辅仁大道东侧、仙台路北侧商业4933.12612.50.377347099≥1.0鹿邑县志元大道北侧、农飞路西侧工业5049.300512.50.253547124≥1.0鹿邑县志元大道北侧、宋河大道西侧工业5132.53512.50.384201629≥1.0鹿邑县志元大道北侧、农飞路西侧工业522016/1/633.81702.070393375≤1.2鹿邑县博德西路北侧商业5321.010512.50.594940625≥1.0鹿邑县所望大道南侧、宋河大道西侧工业5447.755512.50.261749956≥1.0鹿邑县志元大道南侧、辅仁大道西侧工业554.486511525.63245291＞1≤5.0鹿邑县鸣鹿路东侧、鹿辛北路北侧商业用地可兼容居住5688.719350.394503996≤0.7鹿邑县辅仁大道西侧、亚华大道南侧中小学用地5723.097150.64943499213.46鹿邑县311国道南侧、鹿观公路东侧交通服务设施用地582016/2/178.3895354.171881519≤1.2鹿邑县鹿辛北路北侧、鸣鹿路西侧中等专业学校 土地成交明细房地产市场数据来自国家土地信息网序号拿地时间面积（亩）拿地金额（万元）单价（万元/亩）地块位置土地性质拿地公司12015/1/1573.981072.7114.5鹿邑县产业集聚区农飞路西侧工业供销集团鹿邑物流园开发有限公司22015/1/224.0965335.91382鹿邑县涡北镇三高西侧、涡北幼儿园南侧中低价位、中小套型普通商品住房用地鹿邑县宏丰建材有限公司33.18684286.81289.99887035鹿邑县真源大道东侧中低价位、中小套型普通商品住房用地刘玉友42015/2/1358.527848.641514.5鹿邑县产业集聚区吉贞路西侧工业河南省华印包装印刷有限公司517.6145317.06118鹿邑县宋河镇S326省道北侧工业河南李耳酒业销售有限公司62015/3/1215.30751102.1472鹿邑县太清宫镇311国道南侧其他商服用地赵劲松72015/4/279.8071032.6771105.3鹿邑县鸣鹿路东侧、文明路北侧中低价位、中小套型普通商品住房用地郭小兵85.313505.797695.2鹿邑县文明路北侧、戚家园巷东侧中低价位、中小套型普通商品住房用地郭小兵937.15051307.697635.2鹿邑县卫真西路南侧、广德路东侧科教用地倪雪丽102015/6/287.19951089.993812.50000057鹿邑县志元大道北侧、吉贞路东侧工业用地河南中原铃木电梯制造有限公司1136.825460.37512.50169722鹿邑县滨河景观北路北侧、志元大道西侧港口码头用地鹿邑县涡河港区物流有限公司122015/7/292.4045312.585130鹿邑县武平路东侧、中国人民银行鹿邑县支行北侧其他商服用地王刘涛1356.823630.735311.1鹿邑县农飞路西侧、七号路北侧仓储用地中国邮政集团公司河南省鹿邑县分公司142015/8/3156.9796837.48120鹿邑县紫气大道北侧、志元大道西侧中低价位、中小套型普通商品住房用地鹿邑县法姬娜置业有限公司1524.5192329.30595鹿邑县真源大道西侧、商历路北侧中低价位、中小套型普通商品住房用地鹿邑中镕房地产开发有限公司163.48299.2886鹿邑县滨河景观南路南侧、栾台路西侧中低价位、中小套型普通商品住房用地鹿邑县富地房地产开发有限公司176.411551.34686鹿邑县滨河景观南路南侧、栾台路西侧中低价位、中小套型普通商品住房用地鹿邑县富地房地产开发有限公司182015/9/3068.22155798.827585鹿邑县紫气大道西段南侧、明道路西侧中低价位、中小套型普通商品住房用地鹿邑县法姬娜置业有限公司1921.756652.6830鹿邑县宋河镇S326省道北侧、宋河东路西侧商务金融用地张殿连202015/11/2398.9167121.95272鹿邑县志元大道西侧、博德西路北侧中低价位、中小套型普通商品住房用地马晓腾212015/11/3073.7145921.431312.50000068鹿邑县志元大道北侧、恒丰路东侧工业河南省鹿骏纺织有限公司2232.9025411.281312.50000152鹿邑县所望大道北侧、恒丰路东侧工业鹿邑县金日食用油有限公司232015/12/1038.32651341.427535鹿邑县辅仁大道东侧、一号路北侧医卫慈善用地河南良益机电科技有限公司242015/12/2449.3005616.2562512.5鹿邑县志元大道北侧、宋河大道西侧工业河南省鹿骏纺织有限公司2533.126414.07512.5鹿邑县志元大道北侧、农飞路西侧工业河南鑫丽化妆刷制品有限公司2632.535406.687512.5鹿邑县志元大道北侧、农飞路西侧工业河南鑫丽化妆刷制品有限公司272016/2/2933.812366.770鹿邑县博德西路北侧其他商服用地鹿邑开祥置业有限公司2888.7193105.16535鹿邑县辅仁大道西侧、亚华大道南侧科教用地上海互鸿投资管理有限公司2923.097346.45515鹿邑县311国道南侧、鹿观公路东侧其他商服用地鹿邑县公路管理局3021.012262.6312512.49910765鹿邑县所望大道南侧、宋河大道西侧工业鹿邑县豫兴包装有限公司312016/4/118.3895293.632535鹿邑县鹿辛北路北侧、鸣鹿路西侧科教用地鹿邑县宏达职业中等专业学校 土地成交数据房地产市场2015年至2016年2月鹿邑县挂拍出让土地58宗，其中以住宅、工业用地最多，工业成交10宗，面积430.74亩；住宅成交10宗，面积280.92亩，16年至今鹿邑市场没有新成交土地，15年最高成交130万元/亩，预计现在地价基本上在150-180万/亩。 土地供应成交明细房地产市场出让土地280.92亩市场供应46.82万㎡=×容积率2.515年土地供应量预计已全面入市，市场存量按供应量60%计算，2017年存量基本在28万㎡，按照月均去化2万㎡/月计算，需要去化14个月！ 土地供应成交明细房地产市场鹿邑县从15年至今，土地市场逐渐降温，以工业用地为主，因15年有一宗住宅土地成交单价高达130万/亩，所以将全年整体价格抬高，16年至今鹿邑暂未有新土地出让，同时受市场库存影响，预计下半年鹿邑县住宅土地市场呈现量价齐升局面。 熟悉竞品方可百战不殆3 鹿邑住宅项目分布图房地产市场建业城运河上郡开祥上清湖1号辅仁森林湖畔法姬娜·欧洲城建业明道城紫云阁盛世佳园法姬娜·新城国际状元府邸隐山花园景苑名城 鹿邑市场个案分析—建业城项目名称建业城项目地址鹿邑县紫气大道与志元大道交会处向北800米开发商鹿邑县明道城投资建设有限公司建筑类型多层、别墅占地面积420亩交房标准毛坯容积率1.6绿化率37%建筑风格新亚洲风格车位比1:1.1物管公司建业物业管理开盘时间2017年6月销售均价洋房：4500元/㎡交房时间一期：2017.07.15整体销售率100%项目分析：项目共分四期开发，目前一、二期、三期售罄，一期7月15日交房，四期待入市，项目周边地块已拿地，后期会继续开发； 鹿邑建业城位于鹿邑县西城区，项目总占地600余亩，总建筑面积12万平方米，绿化率为37%，容积率为1.6，产品类型由洋房和别墅组成，位于博德西路与志元大道交叉口，处于鹿邑西区的核心位置，从博德西路开车5分钟就能到我们的市中心，志元大道一直往北可以直达永登高速项目周边配套齐全，购物有正在建设的北京华联商厦，顾家商贸城、新天地，南边紧邻鹿邑县行政综合大楼，三馆一中心（文化馆、博物馆、影视馆、艺术活动中心），鹿邑最好的医院真源医院与我们项目也只有800米之隔；博德路往东1000米是刚投入使用的鹿邑县第一高级中学，同时东侧有占地800亩的上清湖绿地公园也正在紧张的建设中项目简介——价格分析——售楼部信息2016年4月份一期开盘，6月份二期开盘，2017年6月三期开盘；多层销售均价4500左右/㎡优劣势分析——优势：建业品牌具有一定效应，同时也通过售房部及景观展示区展示之后得以展现、高品质的产品规划，纯低密高档社区、建业物业；劣势：品牌效应还为形成市场共鸣；鹿邑市场个案分析—建业城 鹿邑市场个案分析—开祥上清湖1号项目名称开祥上清湖1号项目地址鸣鹿路与卫真路交叉口西北角开发商鹿邑开祥置业有限公司建筑类型住宅、别墅、商铺总建面一期：10万㎡交房标准毛坯容积率1.99绿化率35%项目特色一线上清湖·900亩湖城大境车位比1:0.8物管公司河南天城物业管理有限公司交通状况5路6路公交销售均价高层：3800元/㎡别墅：10500元/平方米合院：12000元/㎡交房时间2018.06.30占地面积一期：62亩项目分析：开祥·上清湖1号占据新城市中心，鸣鹿路、卫真路两大城市主干交会至尊宝地，外拥鹿邑60年醇熟城区配套，内享新区百亿市政规划 项目周边购物、教育、医疗、娱乐一应俱全，且俱属高档名流之地，让您享受与生俱来的优越。名校教育：北部紧邻1200亩教育园区,从幼儿园、小学、中学，到高中，再到职专,完善的教育配套，一站尽享。其中，一高是鹿邑唯一一所省级示范中学。周边还有西城小学、鸣鹿一中,鹿邑实验中学……让孩子从小学到大学一路坦途；主线生活：扼守鸣鹿路、卫真路两条城市主干道，邻近鹿邑中心汽车西站，交通便捷，四通八达；休闲商业：紫气大道诸多成熟便利商业，近在咫尺；小区底街两层商业，举步即至。医疗保健：真源医院、中心医院、中医院等大型医院，名院呵护，健康人生。项目简介——价格分析——高层：3800元/㎡别墅：10500元/平方米合院：12000元/㎡优劣势分析——优势：售房部、景观展示较好，处于第一梯队；临湖而建，景观资源效果好；产品规划理念先进；劣势：脱离鹿邑当地市场，接受度较低；鹿邑市场个案分析—开祥上清湖1号 鹿邑市场个案分析—森林湖畔项目名称森林湖畔项目地址311国道与鸣鹿路交汇处北200米开发商河南上善园房地产开发有限公司建筑类型多层、小户型、高层总建面19万㎡交房标准毛坯容积率--绿化率36%项目特色湖畔新城电梯花园洋房车位比1:1.1物管公司品牌物业交通状况3路公交销售均价洋房：3800元/㎡（售罄）高层：3600元/㎡（在售）交房时间2018.5项目分析：森林湖畔小区位于鹿邑县城西部新老城区结合处，东邻鸣鹿路南北干道，北侧为新区规划道路，西侧为河道（市政规划的滨河公园区），南侧现有少量居民区。 森林湖畔小区位于鹿邑县城西部新老城区结合处，东邻鸣鹿路南北干道，北侧为新区规划道路，西侧为河道（市政规划的滨河公园区），南侧现有少量居民区。净建设用地面积约为13.5万平方米约合202亩地。紧邻地块西侧为规划中的政府行政中心，北侧为市政广场规划用地，小区周围基础设施正在完善，交通便利，区位优势明显。项目地理位置优越，潜在生态环境优美，具有非常好的居住开发条件。项目简介——价格分析——之前洋房：3800元/㎡在售高层：3600元/㎡（22#、23#、25#楼）优劣势分析——优势：嫁接建业品牌，现房销售，靠近上清湖公园，景观资源优厚劣势：规划理念相对落后，产品品质相对较差，处于中低端鹿邑市场个案分析—森林湖畔 项目名称产品形态项目位置体量（万平）均价（元/㎡）主力户型外立面物业管理车位比建业城多层、别墅紫气大道与志元大道交会处向北800米124500（多层）114-156㎡的两房及三房、四房石材建业物业1:1.1运河上郡小高层、高层志元大道与卫真西路交汇处153500（高层）119-143㎡的三房、四房石材未定未定上清湖1号多层、小户型、高层、别墅鸣鹿路与卫真路交叉口西北角103800（高层）110㎡三房面砖天城物业1:0.8森林湖畔多层、小高层、高层311国道与鸣鹿路交汇处北200米193600114-137㎡三房面砖+涂料建业物业1:1法姬娜·欧洲城多层、小高层、高层鹿邑县博德大道中段（城关四小旁）363800101－132㎡两房、三房面砖+涂料未定1：0.8法姬娜·新城国际多层、小高层、高层鹿邑县紫气大道西段（新真源医院西200米133600100-120㎡三房石材+真石漆未定1：1.2鹿邑市场个案分析—项目总结 鹿邑市场住宅市场解析户型供应及面积需求研判主力户型供应依然以舒适型大面积功能全的产品为主，户型主要集中为三房；鹿邑县典型商品住宅项目供应户型分布图四房36%别墅2%复式9%三房53%鹿邑县典型商品住宅项目供应户型面积段分布图0100200300400500100-110-120-130-90-130->200130-150-160-170-180-180-200-三房四房别墅/复式单位：套户型供给以三房为主，面积主要在100-130㎡区间内；畅销户型面积区间，三室在110-130㎡区间内；140- 鹿邑市场住宅市场解析物业类型及梯数比研判市场尚处于高层、小高层刚需产品阶段，以高层、小高层为主，占比64%，在县城因为土地成本及客户能接受的度上，别墅产品目前市场有限；产品设计处于标准化阶段，多层全部为1梯2户舒适型产品，别墅产品以舒适型一梯一户/二户为主，高层、小高层产品同理，两梯三户主力，两梯四户辅助；市场尚处于高层/小高层占主力的刚需产品主流阶段；户型设计梯数比处于标准化阶段，鲜有创新；鹿邑县城区物业类型供给情况13.30%34%30%22.70%别墅小高层高层多层鹿邑县城区各建筑形态的梯户比情况0%20%40%60%80%100%一梯两二梯三二梯四两梯二梯户比多层小高层高层 鹿邑市场住宅市场解析二房及三房研判市场受欢迎户型布局：两房客厅、卧室朝南为主，市场接受度高；也有少量客厅朝北户型投放，市场接受度不如前者。三房客厅、卧室朝南为主，市场接受度高；客厅朝北户型投放很少。鹿邑县城区三房户型功能性设计情况3.40%20.80%13.80%3.40%3.40%0%20.80%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%客厅朝南，三室朝南客厅朝南，两卧朝南客厅朝南，一卧朝南客厅朝北，两卧朝南客厅朝北，一卧朝南客厅朝东西，两卧朝南客厅朝东西，一卧朝南鹿邑县城区两室户型功能性设计情况13.80%13.80%0%3.40%3.40%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%客厅朝南，两卧朝南客厅朝南，主卧朝南客厅朝北，两卧朝南客厅朝北一卧朝南客厅朝东西，两卧朝南市场上户型主要是三房户型为主，面积段集中在100-130㎡之间，二房仅作为搭配销售，面积段大概在90㎡左右； 鹿邑市场住宅市场总结地产快速发展期刚需主导改善为辅产品品质两极分化比较严重产品面积单一目前鹿邑市场虽然起步晚，但处于房地产快速发展阶段，结合老子文化市场上建筑形态多以偏中式建筑，产品线较为丰富，小高层、高层、多层、别墅等，同时市场上还出现创新产品——合院、微墅产品；市场整体供应及存量较大，同时受城市化进程影响市场需求量增大，主要以刚需产品为主，住宅产品面积单一，面积段在110-130㎡为主的舒适型户型；市场上目前形成了以开祥为龙头，建业第二梯队，紫云阁为第三梯队一系列品质开发商，景观展示区、售楼部展示较好，但是大部分楼盘还处于中低端产品。目前市场高层价格在3600元/㎡，多层在4300元/㎡，认知手段比较单一，多以1000抵10000营销策略进行蓄客，同时也反映了市场上营销手段较为单一；目前鹿邑市场受欢迎的还是实景现房项目，期房项目在营销上有一定难度，大部分开发交房后置，还有部分缺乏证件的不正规开发商，证件不齐导致项目烂尾； 鹿邑市场商业发展大隅首老城商圈政务中心商圈 商圈格局分布鹿邑县目前商业圈主要集中在老城区，以紫气大道、真源大道、仙台路、文化路沿街，主要以集中性的商业街为呈现形式，沿线分布的业态主要包括鞋服零售类、通讯类、家电百货类及各种小型专业市场等，其余商业场所较为分散，多以临街铺位为主。在建商业项目较多，但大多还未投入使用；鹿邑市场商业发展 太平洋服饰位于真源大道与仙台路交叉处，属于县城最繁华的商业地段。商场自开业以来，从单一的租赁模式发展到租赁+联营扣点+自营，经营方式灵活多样，商品主要以中老年服装、男士精品服装、鞋类为主，消费水平大众化，品种丰富，目前在鹿邑当地属经营效果较好的商场。楼层面积㎡业态/品牌1F2200中老年服装、鞋类2F2382男士服装商场楼层分部信息：个案介绍——太平洋服饰鹿邑市场商业发展 个案介绍——世纪龙鹿邑市场商业发展世纪龙位于真源大道，属于县城最繁华的商业地段。商场以自营为主，对外承租，经营方式灵活多样，业态规划较为丰富，有超市、家电、服装、电器、研究等，消费水平大众化，品种丰富，目前在鹿邑当地属经营效果较好的商场。楼层面积㎡业态/品牌1F3000生活超市、小家电、名表、电器、名烟名酒、总服务台2F3000男女服装、婴幼、童装、床品、精品鞋、玩具、箱包、售后商场楼层分部信息： 鹿邑市场商业发展-业态布局真源大道商业街业态分析真源大道路西由北到南沿线商业分布 鹿邑市场商业发展-业态布局真源大道沿线商业分布真源大道商业街业态分析 鹿邑市场商业发展-业态布局真源大道路西由北到南沿线商业分布真源大道商业街业态分析 鹿邑市场商业发展-业态布局真源大道路西由北到南沿线商业分布真源大道商业街业态分析 鹿邑市场商业发展-业态布局真源大道路东由北到南沿线商业分布真源大道商业街业态分析 鹿邑市场商业发展-业态布局主要商业街业态分析真源大道属于鹿邑县老城区一条贯穿南北的主干道，业态规划较为混乱，城区多个大型商业广场主要集中在此，商业业态主要以零售为主，参杂餐饮，服务、娱乐等多元业态，其中零售主要包涵，通讯、服饰、食品、日化等，服务业主要诊所、美发、广告服务、邮政等，商业租金沿紫气大道向两边递减的趋势。 鹿邑市场商业发展-业态布局紫气大道商业街业态分析紫气大道路北由西到东沿线商业分布 鹿邑市场商业发展-业态布局紫气大道路北由西到东沿线商业分布紫气大道商业街业态分析 鹿邑市场商业发展-业态布局紫气大道路南由西到东沿线商业分布紫气大道商业街业态分析 鹿邑市场商业发展-业态布局主要商业街业态分析紫气大道属鹿邑县老城区一条贯穿东西的主干道，是一条老的商业街，业态规划较为混乱，商业业态以零售业为主，参杂餐饮，服务等多元业态，其中零售主要包涵，通讯、服饰、食品、日化等，服务业主要包括银行、酒店、网吧等，商业租金从真源大道两边呈递减趋势。 鹿邑市场商业发展-业态布局仙台路商业街业态分析仙台路路南由西到东沿线商业分布 鹿邑市场商业发展-业态布局仙台路路南由西到东沿线商业分布仙台路商业街业态分析 鹿邑市场商业发展-业态布局仙台路路北由西到东沿线商业分布仙台路商业街业态分析 鹿邑市场商业发展-业态布局主要商业街业态分析仙台路属于鹿邑县老城区一条东西走向街道，传统的老步行街，业态规划较为混乱，商业业态以零售业、餐营业为主，其中零售主要包涵以运动型服装为主，其次以日化、水果、医药等，服务业主要包括医院、美甲、广告公司等，商业租金从真源大道两边呈递减趋势。 鹿邑市场商业发展-业态布局博德东路商业街业态分析博德东路路北由西到东沿线商业分布 鹿邑市场商业发展-业态布局博德东路路北由西到东沿线商业分布博德东路商业街业态分析 鹿邑市场商业发展-业态布局主要商业街业态分析主要商业街业态分析博德东路路北由西到东沿线商业分布 鹿邑市场商业发展-业态布局博德东路路北由西到东沿线商业分布博德东路商业街业态分析 鹿邑市场商业发展-业态布局博德东路路北由西到东沿线商业分布博德东路商业街业态分析 鹿邑市场商业发展-业态布局主要商业街业态分析博徳路属于鹿邑县老城区商业气息较为浓厚的一条东西路，业态分布较为明显，整条街道以餐饮为主，东段参杂少量服务业，其中服务业主要包涵汽车维修、足浴、酒店、诊所等。商业租金以栾台路为中心向两侧呈递减趋势。 鹿邑市场商业发展-商业项目分布鹿邑新天地汽贸城华联城市广场顾家商业建材城建业明道城万家灯火缤纷广场万象国际 鹿邑市场个案介绍-建业明道城建业明道城位于紫气大道与老君台路交汇处，项目占地88亩，建面5万方，地上2层，共分4个区域，汉唐风格，项目暂未开盘，临街25000元/㎡内街20000元/㎡；区域业态/品牌A区服装，鞋帽，皮具B区吃、喝、玩、乐、购专区C区高端餐饮商场区域分部信息：A区B区C区区位、规划理念、前景都相对较好但后期运营不确定因素很多，存在一定风险 鹿邑市场商业发展-顾家建材城顾家建材城，位于西关汽车站西350米路南（新邮政大厦旁，项目专业运营家装建材，是一座集家具、服装、超市、建材于一体的城市综合体，商业步行销售价格在8000-12000/㎡之间，三年返租，共15%。专业市场现已经运营了近5年，但运营较为失败，从运作的角度上来看是不成功的。区域业态/品牌专业盒子高端家装市场专业市场建材及家装市场步行街楼上公寓，楼下步行街；一拖二商场区域分部信息：专业盒子专业市场步行街专业市场操作运营相对失败，一直没有运营成功 鹿邑市场商业发展-华联城市广场项目名称华联城市广场项目地址紫气大道与志元大道交会处东南角开发商鹿邑县博晨置业有限公司建筑类型综合体总建面13.7万㎡交房标准毛坯项目特色大型城市综合体车位比1:1.1物管公司品牌物业层高5.7M销售均价11000元/㎡返租三年共返24%现状一期还剩余1套，计划10月开业一期二期三期华联同样存在操作运营相对失败，一直延迟开业时间 鹿邑市场商业发展-缤纷广场项目名称缤纷广场项目地址博德西路与上德路开发商鹿邑开祥置业建筑类型商业广场总建面2.7万㎡交房标准——项目特色大型城市商业广场车位比——物管公司开祥物业层高——销售均价——返租——现状还未入市 鹿邑市场商业发展-新天地项目名称鹿邑新天地项目地址紫气大道与西迎宾大道交界处开发商鹿邑瑞泰置业有限公司建筑类型综合体总建面18万㎡交房标准毛坯项目特色体验式生活商业街区与游乐主题公园及地方文化特色相结合车位比1:1.1物管公司——层高5.7M销售均价一期：8000元/㎡返租六年返租（前3年共返24%，后三年实际租金）现状二期排号：交1万抵2万整体规模较大，业态布局分化，开发周期较长， 鹿邑商场市场总结：鹿邑市场商业发展县城目前有两大商圈，老城区大隅首为核心，新城区以行政中心为核心；商业街主要集中在以真源大道、紫气大道、仙台路沿街为主；商业模式比较单一，档次处于中低端水平；老城区核心商圈平均租金在260元/㎡，客户消费水平相对较高；整体商业供应量较大，项目较多，主要集中在新城区，部分运营项目效果不理想； 鹿邑市场酒店市场-世纪星时尚酒店世纪星时尚酒店是河南都市宜家连锁酒店管理公司旗下产业。酒店位于鹿邑辅仁大道与博德路交叉口，从酒店到永登高速仅需10分钟车程，距离明道宫景区仅需5分钟；上清宫景区10分钟路程，交通便利。酒店共有各种精致客房91套，环境优雅；另酒提供免费停车场，及早餐供应；房型价格标间179元大床房179元商务套房259元 鹿邑市场酒店市场-未来宜居酒店未来宜居酒店鹿邑店于2013年6月6日开业，楼高9层，5500㎡，是河南未来宜居酒店管理有限公司在周口鹿邑的领先家加盟店，位于鹿邑县栾台路海景小区南50米，交通便利，环境幽雅，地理位置得天优厚，是商务及旅游客人的理想休憩之地。未来宜居酒店鹿邑店拥有标间83间，单间34间，豪华套间8间，商务套间24间，拥有总房数149间，提供24小时热水、空调、有线电视、国内国际直拨电话、免费上网、免费租借、免费停车等设施，以及每日早餐、订票、传真、等服务。房型价格标间142元商务大床房178元商务套房188元豪华套房298元 鹿邑市场酒店市场-迎君酒店河南迎君国际酒店隶属于河南海韵集团，总投资五千八百万元。占地面积十二亩，营业面积二万六千平米。位于周口鹿邑县交通便利的紫气大道与真源大道交叉口，距县客运站近在咫尺，与道家学派创始人老子诞生地太清宫毗邻，和老子升仙台老君台寸步之遥。地理位置优越，环境优美。为集客房、餐饮、会议为一体的综合性商务酒店。免费Wifi、免费停车、商务中心、会议室、婚宴服务、叫醒服务、洗衣服务、送餐服务、专职行李员、行李寄存、前台保险柜、宴会厅房型价格标间188元商务房218元豪华套房428元 鹿邑市场酒店市场-喜鹊迎家酒店鹿邑县喜鹊迎家商务酒店是一家集住宿、餐饮、棋牌娱乐为一体的商务型酒店，地理位置优越，交通便利，设施齐全，装修豪华典雅，融欧式、现代、泰式等各式设计为一体，各个房间风格独立，别具一格，酒店设有豪华套间，标准套间，豪华麻将套房，提供免费宽带上网，数字电视，24小时热水供应等服务，并设有餐厅，停车场，配套齐全。餐厅部设有雅间，豪华装饰，承接各种大型婚宴，家宴，寿宴，商务宴席等等；酒店开业时间2013年06月，主楼高7层，客房总数57间房型价格标间99元商务房109元商务套房159元 鹿邑市场酒店市场鹿邑酒店市场总结：鹿邑县酒店市场主要围绕着城市核心区位分布，多集中在老城区，新城区较为稀缺；鹿邑县目前连锁快捷酒店都已经进入市场，符合旅游城市定位需求，市场潜在需求较大；整体市场酒店档次两极分化严重，价格存在极大差异；酒店消费水平在130元左右，整体相对较高，属中高档消费； 鹿邑市场娱乐——洗浴、足疗重庆富侨位于博德路与迎宾大道（辅仁大道）交叉口向西50米路北（世纪星酒店东邻），提供免费WiFi，免费停车位，含淋浴，属于中低端消费水平。V2位于卫真路东段与栾台路交叉口往东500米路北，提供免费WiFi，免费停车位，比较有特色，客流量较大，属于中低端消费水平。宏大足疗城位于栾台路南段伯阳中学西门南100米路东，提供免费停车位及水果，点心，茶水，属于消费水平相对较低。 鹿邑市场娱乐——KTV、酒吧爱尚钱柜KTV位于鹿邑县东关栾路与紫气大道交汇处。是目前中牟县档次较高的KTV。金殿娱乐会所K位于鹿邑县公关卫真路与栾台路交汇处。环境舒适，服务优良；嘟麦KTV拥有60多个包厢，新潮装修，海质音响，家式服务，带给您不一样的K歌享受！ 鹿邑市场娱乐市场鹿邑娱乐市场总结目前鹿邑县商务会所比较匮乏，档次两极分化，整体以大众水平为主，消费水平偏高。现有洗浴、足浴场所散点分布，多为一般的连锁店，档次中低端居多。KTV数量相对较多，分布较广，但两极分化严重，消费水平属于大众消费范畴，存在部分高端会所。 审视自身把握机会研判4 项目地块所在区位地块属性老城区产业聚集区新城区关键词：新区核心，城市未来 上清湖一号滨河家园森林湖畔运河上郡建材城实验学校鹿邑高中金汇城鸣鹿实验中学地块关键词：社区众多，临近上清湖、配套缺乏地块属性项目地块周边资源缤纷城上清湖2期建业城建业城3期隐山花园状元府邸工商局上清湖公园中心医院真源医院新城医院行政中心公安局 鸣鹿路鹿穆路鸣鹿北路鹿穆路博德西路卫真西路博德路上清湖公园地块关键词：交通枢纽、四面环路、20分钟生活圈地块属性项目地块周边交通资源 地块不规则部分过于狭长不利于规划净地状态易于施工四面临路交通便捷项目指标——项目地块性质40年产权商业用地占地面积15580㎡容积率≤2.6项目限制条件——建筑密度＜40%绿地率≥20%建筑高度≤70米项目自身属性地块属性项目地块位置属性上德路王楼路鹿鸣路博德西路 A门口路网通达无明显遮挡物建筑昭示效果好项目自身属性地块属性项目地块四至属性上德路王楼路鹿鸣路博德西路ABB 优势（Strengths）劣势（Weaknesses）新城区核心区域，城市发展主流区域，发展、环境、人气、条件优越；三面环路，交通动线佳，适宜商业综合体；体量不大，容易设计精品组合,可调控变通性强，可迅速消化变现能力强；项目体量也决定了可规划设计发挥空间有限；占地面积和容积率限制过多，发挥空间不够明显；开发商在当地未开发其他项目，品牌未建立；机会（Opportunities）威胁（Threats）项目所处位置为鹿邑发展方向，生态、配套逐步一升级，开发居住条件日趋成熟；项目周边住宅楼盘较多，但商业配套较为贫瘠；市场投资客户依然较多，定位清晰、高性价比的产品依然将会深受追捧；因为城市空间有限，来自未来新增加同类型竞争项目威胁是主要威胁；周边在建商业综合体项目较多，后期会造成客户分流，存在一定威胁；政府对房地产监管力度加大，未来发展存在一定威胁；项目自身属性地块属性项目属性SWOT分析 博德路、鸣鹿路城市纵横动脉主干道，地块四面临路，交通便捷，自由畅达；交通价值配套价值规划价值发展价值板块医院、学校、行政资源丰富，但周边目前生活配套相对匮乏，发展潜力大；政府重点打造区域，上清湖生态公园已初具规模，项目地块将是最大受益者；地块处于行政中心板块，未来3-5年城市发展热点区域，临靠高速路口，属于交通桥头堡；项目自身属性地块属性项目地块小结 我们占据最核心的区域资源——城西新城核心我们占据最便捷的交通资源——城市交通枢纽我们占据最庞大的客户资源——上清湖人流+社区群+学校我们占据最生态的景观资源——上清湖景区项目自身属性项目定位项目属性定位 项目预期项目定位项目功能定位政府角度开发商角度打造城市地标项目价值最大化快速去化回笼资金符合新城区高端形象城市地标建筑弥补城市配套不足VS项目功能属性城市客厅城市名片高品质感的商品及服务，舒适、缤纷的社交环境；未来独具魅力的“城市客厅”高项目标准，高商业品质、高文化品味；代表城市未来形象的“城市名片” 项目短板体量小竞争大市场占位项目占地面积较小，规划业态受到一定局限城区商业综合体项目较多，规模、业态远超本项目无法承担城市名片、区域地标的重担项目定位项目短板既然项目角色定位为城市名片、城市会客厅，那么项目存在哪些不足？ 不足之处，该如何解决，如何寻找爆破点，协助目标达成？ 如何破局，既符合营销战略，保证政府预期又能达到项目价值最大化？项目定位项目问题解决思路解决思路：放大！放大体量？放大资源？ 思路一：放大体量项目地块已确定，北侧地块作为二期产品规划，现阶段启动，资金压力较大，后期突发事件无法预防思路二：放大资源与上清湖公园距离最近，建议与上清湖捆绑作为一个整体,既能作为项目核心卖点，又满足打造城市名片效果项目短板项目定位解决项目问题思路 如何与上清湖捆绑，把它据为己有？ 上清湖优势上清湖劣势1、鹿邑最大主题公园（音乐喷泉、复古建筑等）2、新区核心配套3、政府着力打造民心工程功能不全，仅作为鹿邑人茶余饭后休闲去处商业配套资源严重匮乏上清湖定位：城市地标城市生态景观区休闲娱乐场所核心问题项目短板项目定位上清湖优劣势分析 上清湖本项目互相成就做配套新城区做配套相辅相成项目短板项目定位概念塑造——做上清湖的配套 新区上清湖本项目鹿邑新城，经济核心，城市名片景观腹地，休闲娱乐，城市地标吃、喝、玩、乐、购，一站式体验项目短板项目定位项目定位 上清湖·不夜城案名建议:案名解析:区位阐述，资源绑定产品属性·明确配套 博德·饕界——鹿邑首席国际级餐娱MALL——备用案名: 项目短板项目定位概念塑造上清湖一号上清湖·不夜城高端住宅城市名片商业配套上清湖城市地标功能互补 上清湖·不夜城——鹿邑新区一站式休闲娱乐聚集地国际化的视野，休闲娱乐聚集地，对接时尚潮流、打造12时不夜城，引领鹿邑商业发展并改变区域生活方式的使命！项目推广侧重点： 精准规划紧跟市场需求5 根据项目已确定产品定位，我们通过对项目的分析，对其潜在客群做一个探讨！根据地块地位及周边区域资源，适宜做上清湖区域配套型商业，并依托上清湖客户资源形成互补。规划定位项目客群研究以目的性消费吸引城市客户目的一：吃喝玩乐购目的二：上清湖休闲 上清湖客群项目客群定位规划定位那么如何从上清湖客群中找出项目客群？ 项目业态定位研究规划定位主题餐饮特色餐饮目的性消费健身会所KTV酒吧引擎1：把上清湖客群为突破口，以儿童之名，广抓儿童消费群引擎2：引入目的性消费，主打餐饮、休闲娱乐儿童主题儿童服饰儿童餐饮儿童互动儿童体验以餐饮、休闲娱乐、儿童乐园为主题的商业配套 首先看一下项目原有规划：项目定位原规划业态展示 优势价值利用充分营销合理规划形象高端最大限度增加商业延展面多元业态，价值最高单层铺位划分立面、规划契合高端形象项目定位规划业态分析-优势 劣势缺少引擎流量入口导入中庭价值较小项目缺少核心竞争力周边紧邻转盘快速路，无法完成客户引流中庭广场从价值到规划，利用率较低项目定位规划业态分析-劣势 业态区域规划D区特色餐饮区——底商、一拖二、2层A区轻餐饮区——狭长、条状、5层C区青年休闲区——连廊、昭示性较弱、2层B区儿童主题互动体验区——小盒子、居中央、4层业态区域规划定位及分析规划定位ABDC原业态区域规划需要调整 调整部分-A区增加两部观光电梯规划定位1、A区在现有两部观光电梯旁再增加1-2部，且直达4-5层，为楼层专属电梯2、4-5层整体规划，取消走廊，作全面积通铺 B区核心筒二、三层、四层调整为全面积铺位，中间设置公共廊道调整部分-B区中庭铺位规划调整规划定位 附加调整部分-单栋住宅规划定位将D区单栋住宅调整为公寓楼，增加项目形象展示面，增加产品投资性，同时分担产品风险，面积要求30-50㎡。 区域规划动线规划定位主出入口主出入口主出入口步梯交通人流主动线人流副动线电梯交通 区域规划动线规划定位动线形式环形可见性项目商业延展面较大，商铺可见性较好，基本无视觉死角可达性一层平面主要以主力店为主，可达性较好，二层以上设置多个楼梯通达，周边商铺可达性较好体验性项目平面仅有一个中庭，但面积较小，体验性相对较小，建议规划主体性互动景观，增强体验性业态适应性业态适应性较好，不同区域不同面积段，满足不同的业态需求商铺展示面积商铺展示面积大较大，展示型较好，但不处于商业核心区，需配合副动线与垂直动线结合首层设置2处垂直电梯，4处步梯，基本满足整个项目上下联动 业态规划定位——负一层业态定位停车位（后期大超市）儿童餐饮（小餐饮、冷饮） 业态规划定位——负一层业态定位冰雪蜜城比格披萨味千拉面面包新语满记甜品仟吉西饼DQ冰雪皇后棒约翰西尚斯餐厅恒记甜品牛悦客仔骨面建议划分铺位面积为30-70㎡ 烧烤区、自住烧烤区轻餐区(咖啡厅、西餐)小酒吧点点梦想城特色菜系（杭帮菜、粤菜、湘菜）特色菜系（杭帮菜、粤菜、湘菜）时尚运动业态规划定位——一层业态定位层高要求：5米 业态规划定位——一层A区业态定位必胜客迪欧咖啡豪客来凯威啤酒屋韩尚宫釜山烤肉月影铁板烧遇见酒吧建议划分铺位面积为30-60㎡ 业态规划定位——一层B区业态定位公共机构类医疗卫生类点点梦想城建议划分铺位面积为70-200㎡ 业态规划定位——一层C区业态定位李宁特步安踏贵人鸟建议划分铺位面积为80-120㎡ 业态规划定位——一层D区业态定位muma餐厅阿兴记粤菜馆巴蜀传奇小南国湘西印象茉莉餐厅周口人家信阳人家建议划分铺位面积为120-300㎡ 业态规划定位——二层业态定位世界美食汇点点梦想城运动器材层高要求：4米 业态规划定位——二层A区（万国会）业态定位Barilla意大利面土大力诚屋日本寿司亚马逊烤肉透明思考玛吉阿米乐美颂建议划分铺位面积为80-120㎡ 业态规划定位——二层B区业态定位文化创意类工商企业类点点梦想城建议划分铺位面积为70-200㎡ 业态规划定位——二层C区业态定位星海乐器行KUS运动器械得力文具光明眼镜店建议划分铺位面积为80-120㎡ 业态规划定位——三层业态定位品质类餐饮区（巴庄、花千代）点点梦想城休息娱乐（网咖、书吧）层高要求：4米 业态规划定位——三层A区业态定位同德轩京味刷锅巴庄火锅秦妈火锅VQ果汁花千代烤鱼建议划分铺位面积为30-120㎡ 业态规划定位——三层B区业态定位亲子互动类食品制作类建议划分铺位面积为70-200㎡ 与木书屋月轩网咖桌游时光业态规划定位——三层C区业态定位建议划分铺位面积为80-120㎡ 儿童游乐场健身房业态规划定位——四层业态定位层高要求：4米 业态规划定位——四层A区业态定位威尔士健身俱乐部建议划分铺位面积为70-200㎡ 业态规划定位——四层B区业态定位儿童泳池儿童游乐场婴幼儿服务中心建议划分铺位面积为70-200㎡ 业态规划定位——五层业态定位KTV层高要求：4米 业态规划定位——五层业态定位歌迷KTV建议划分铺位面积为70-200㎡