89 2008 山东某项目营销策划报告

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1、丽江“瑞祥雅苑”项目营销策划报告2011年12月目录u第一篇：区域市场调研及分析3u第二篇：项目竞争力分析10u第三篇：项目定位篇13u第四部分：营销策略篇17u第五部分：宣传推广篇20第一篇区域市场调研及分析一、丽江地产市场分析2011年，丽江市房地产市场在国家和地方的一系列宏观调控政策下的影响下继续前行。提高存款准备金率、上调存贷款基准利率、修改物权法等政策的发布和实施，对市房地产市场的发展产生深远的影响；受国家宏观调控影响，增速较去年回落了23.5个百分点。其中：住宅投资188300万元，增长14

2、.1%。全年房屋施工面积229万平方米，增长60.5%，其中：本年新开工面积101.5万平方米，增长0.4%；房屋竣工面积60.62万平方米，增长1.5倍；商品房销售面积94.2万平方米，增长61.6%；商品房销售额237977万元，增长58.2%。年末房屋空置面积14万平方米左右，增长1.5倍。其中：住宅空置面积6万平方米左右；商业营业性用房空置面积8.5万平方米左右。1、宏观经济国民经济保持较快增长，经济持续性、协调性和稳定性进一步增强。全市生产总值(GDP)完成143.59亿元，按可比价格计算，比

3、上年增长15.2%，比全国、全省平均增幅高4.9、2.9个百分点，位居全省各州市第二位。全市生产总值自2003年以来已连续八年保持两位数增长。从三次产业看：第一产业增加值26.02亿元，增长6.5%，较上年上升0.5个百分点；第二产业增加值55.05亿元，增长22.0%，较上年上升5.3个百分点；第三产业增加值62.52亿元，增长13.6%，较上年上升0.4个百分点。第一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为7.7%、50.2%和42.1%，分别拉动经济增长1.2、7.6和6.4个百分点。按常住人口计算，

4、全市人均生产总值达到11680元，按可比价计算，增长14.7%。，经济的高速增长为房地产市场的发展奠定坚实的基础。2、2011年住宅市场关键词户型之争：90/40政策绝不放松、市内百平米落户的诱惑保障扩容： 保障体系、廉租房扩容、经适房面向中产新城加速：祥和新区、玉龙新城房贷紧收：连续加息、二房”新政、“二房”定义大鳄进驻：美林基业、翔露、金茂。调控升级：打击囤地、严禁捂盘惜售、交清地钱再发证 3、2011年住宅市场预测住宅市场经过近三年的宏观调控，多项政策出台形成的累积效应有可能在2012年集中显现，

5、在2012年也将达到顶峰，由于刚性需求的存在，2012年上半年住宅价格仍可能保持较快的上涨，但下半年随着调控的深入、调控效应的累加显现，丽江住宅价格预计将趋于平稳，全年的房价涨幅预计低于2011年涨幅。2012年丽江市房地产市场呈现以下趋势：产品由弱变强。锦天国际的实质进入市场，其产品力逐渐释放，此将改变以往地产产品市场粗放的格局，给品质生活带来新生。房价由升变平。土地以及产品市场的改变不能立刻形成房价效应，但是能够延缓使房价走平。土地由温变热。宏观大使的调控和旅游桥头堡发展规划将使土地市场趋于不理性。

6、疯狂购地变为消化吸收。2012年市场是理性回归的市场，购地的风险不再只是市场风险。大肆扩张变为深扎稳打。经过扩张后带来的人力资源跟进等问题将是头等大事。均好性是购房重要指标。均好性会成为2012年购房者评价楼盘的一个重要评估指标。总房款、地段价值会被购房者作为优先考虑的因素加以平衡。户型的利用率、绿化的适宜程度及周边生活设施、市政设施的配置情况，会在购房者的购房视野内得到综合评估，购房者很难被单一指标的极端优势所吸引。可以预见，均好性在明年将成为“好房”的主流标准，理性购房在2012年会成为精明的置业者

7、最为普遍的行动。二、竞争性项目调研分析作为处于地产大市场中的地产项目，本项目及周边项目受到整体市场发展的影响较大，同时，因为身居丽江市中心住宅区，本案与周围项目一起形成一个具有区域性特征的局部市场氛围，其中，由于地段、价格、综合性价诸多方面的优势明显，从而备受人们的关注。1、重点竞争楼盘信息汇总项目开发商建筑面积建筑形态户型面积销售均价（元/平）是否精装修18.9万平10栋高层、1栋办公、网点80-160平米12000-13000元/平高档精装修未定3.3万平4栋18层住宅92-175平米10000元/

8、平毛坯房20万平4栋多层、3栋小高层、1高层48-360平米12000元/平精装标准1000元/平4.8万平2栋多层、2栋高层92-138平米10000元/平精装标准800元/平3万平3栋多层，2小高层92-137平米10000元/平毛坯2、重点竞争楼盘分析【****项目】（1）项目概况：占地12万平米，建筑面积20万平米，容积率1.29，总户数约1200户，建筑形态为4栋多层（4层、5层）、3栋小高层（9层）、1栋高层（18层，共15个单