3、附件一：锦和旅游产业基金项目 底层资产分析

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1、b项目概要项目名称锦和浦赢·旅游主题产业基金项目概要尽调报告索引投资方式认购“锦和浦赢旅游主题产业基金”优先份额融资金额优先部分总规模3.5亿融资期限3+1+1年（锦和及我方先后享有首次及第二次1年延期权）资金到位日期首笔资金1亿元于2017年初到位，其余资金按项目需求到位融资利率预期总收益【14】-【20】%/年，其中包括：固定部分：【8】%/年（首次利息第一年末支付，其后每半年付一次）；超额收益：基金收益中超过【8】%以上的部分，向优先级分配其中的【20】%资金投向根据项目实际支出需求分批出资；总提款期不长于首期资金放款后三年。基金出资收购已有项目全部股权及股东借款债权、后续项目拿地、

2、开发建设等；还款来源固定收益：以项目可售物业销售收入、资产受托管理收入等覆盖，不足部分由锦和集团补足。（已有的3个项目可售货值8.9亿，年资产托管净收入0.96亿/年）初始投资收回及超额收益：1、锦和集团签订回购协议承诺按照约定的估值方式以公允价值回购；2、其他方式包括以现金或换股的方式注入锦和商业（待上市公司）实现退出、资产证券化等方式融资背景以及主体情况2016年上半年我国旅游市场规模稳步扩大，继续领跑宏观经济：国内旅游22.36亿人次，比上年同期增长10.47%；外国人入境游情况依然乐观，同比增长9.0%。今年上半年我国共实现旅游收入2.25万亿元，增长12.4%。中国旅游业正面临黄

3、金十年，强劲的内需将支撑旅游行业中长期稳定的业绩表现。鉴于此，上海锦和投资集团有限公司（以下简称“锦和集团”）拟与浦赢投资合作设立“锦和浦赢旅游主题产业基金”，通过收购及并购的方式投资于具有优质山、湖、岛、江等景观资源的度假村、度假酒店、文化游乐及商业配套项目，同时引入以吉合睦（GHM）酒店集团、首旅集团及锦和集团合资的野奢型高端品牌（“安岚”或“安麓”）作为标的旅游度假村的酒店管理方，打造集中高端旅游度假、低密度生态住宅、商务/学术交流、养生休闲、养生养老等功能为一体的多个主题式文化旅游度假项目。上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称“锦和商业股份”）成立于2007年，是锦和投资集团

4、专业面向既有物业的改造、运营管理的旗舰企业。锦和商业股份致力于城市既有物业的改造、运营管理服务，通过对城市既有商用物业提供全价值链一站式服务，延续城市文脉，挖掘并提升城市商用物业价值，使资产得到稳定持续的增值，赢得了合作伙伴和社会各界的一片赞誉。截止2015年bb末，锦和集团总资产31亿元，净资产11.3亿元，税后净利润2.95亿元，资产负债率63%。项目情况标的项目<1>：千岛湖云水江南度假项目：千岛湖云水江南度假项目占地219亩，规划总建筑面积146,441平米，其中计容积率面积45439平米，客房面积为28400平米，占计容面积比例为62.5%，客房总数300间，其中可售客房104间

5、，约10000平米。项目位于浙江省杭州市淳安县姜家镇，是杭州市首批13个“风情小镇”之一，地处千岛湖南面，远眺千岛湖风景区，南侧有一龙川湾湿地森林公园，北侧有芹川古村落和瀛山书院遗址，生态和人文环境优越。标的项目<2>：宁海大荘温泉度假酒店项目：宁海大荘温泉度假酒店项目位于浙江省宁波市宁海县深甽镇南溪村，基地附近的南溪温泉是全国三大著名温泉之一，周围茶林竹海环绕。该占地67亩，另有租赁面积1267亩，规划总建筑面积44,683平米，其中计容积率面积36971平米，客房面积约24440平米，占计容面积比例约66.1%，客房总数240间，其中可售客房228间，约23269平米。标的项目<3>：

6、新昌韩妃江度假酒店项目：新昌韩妃江度假酒店项目占地55亩，预计租赁面积约600亩，规划总建筑面积37000平米，其中计容积率面积17426平米，客房面积11400平米，占计容面积比例为65.4%，客房总数140间，其中可售客房128间，约10456平米。项目位于浙江省绍兴市新昌县镜岭镇，该区域镜岭有着悠久的历史、神秘的地质遗迹、秀丽的自然风光、丰厚的文化底蕴，兼有"漓江之美，桂林之秀，雁荡之奇"，拥有国家级风景名胜区—穿岩十九峰、有国家级硅化木地质公园—安溪-王家坪景区。标的项目酒店管理公司：GHM、首旅集团与锦和集团合资成立的“安岚（北京）酒店管理有限公司”成为标的旅游度假村的酒店管理方

7、，其国际化的背景与野奢型高端品牌可以保障项目的入住率与高端品质。具体投资方式：我方按照不超过2：1的比例与锦和集团分别认购“锦和浦赢旅游主题产业基金”结构中优先及劣后部分的份额（锦和集团以前期项目总投入的约1.8亿作为劣后的出资款，若仅考虑目前3个标的项目，则资金缺口仅为2亿元，我方出资比例仅为1:0.9；若同时考虑到开发贷，则我方出资比例将更低），“锦和浦赢旅游主题产业基金”受让原“上海锦和置业有限公司”对“上海锦宇投