房地产经纪人实战手册

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时间:2019-03-08

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1、房地产经纪人实战手册:克隆百万业绩经纪人国内第一本房地产经纪人实战手册:《中介胜经--克隆百万业绩经纪人》连载一连载之一:卖方议价的办法¨&rsUzð%bbs.xpchina.combriÇÛç7Þ¨&rsUzð%bbs.xpchina.combriÇÛç7Þ1,委托时预防议价。在委托的时候就要预防议价。也就是卡位。让房东感觉到他这个价格¨&rsUzð%bbs.xpchina.combriÇÛç7Þ¨&rsUzð%bbs.xpchina.combriÇÛç7Þ没有卖出去的把握,事先给房东打预防针。¨&rsUzð%bbs.xpchin

2、a.combriÇÛç7Þ2,自住屋主放鸽子议价。事先和房东约好带客户来带看或者复看的时间,等一个小时或者两个小时再通知房东,客户不来了,因为家里人商量了以后觉得价格高(或者其他原因),最终决定不来看了。达到打击房东心理的目标。¨&rsUzð%bbs.xpchina.combriÇÛç7Þ3,市场行情(SWOT)分析法。优势:尽量掌握房子的卖点并发挥,劣势:致命的缺点,例格局,环境,房龄,屋况,装修等,机会:利用时事政策,产业动态等利空消息抓住机会,来打击房东。比如最近买方断供现象。国家对房地产的严格调控政策,银行对房地产风险的评估等等。合适的要打印出来,

3、展示给房东看。威胁:市场上在流通的竟争产品所带来的对房源销售的威胁:可选择:A附近明星楼盘,标杆楼盘便宜的个案,新楼盘的楼书和广告;B同行,同业挂牌的同类型房源;C市场比较(纵向,涨跌幅等),未卖出产生的成本分析:利息,维修,水电煤,市场变化等,替代个案研讨分析:A再装修后出租产生问题,装修成本增加,租客不稳,收租金滞后,到期后整理房子麻烦,家具折旧等;B空关的问题;所有的风险都承担,不能变现,失去新的投资机会,感情的话(人都是感性的动物):A长痛不如短痛;B过去是失效的支票,未来是未兑现的支票,现在是现金支票;C学开车要知道刹车在哪里,投资不动产要设定”停损点”D不

4、会因为这么点业绩就劝您卖,实在是这个价格真的很不错了。¨&rsUzð%bbs.xpchina.combriÇÛç7Þ案例:案例:某房屋总价400万,其贷款余200万,7年,面积285平方,请问题业主持有一年的成本为多少?(利率5.31%,管理费4元/平方)¨&rsUzð%bbs.xpchina.combriÇÛç7Þ计算式:¨&rsUzð%bbs.xpchina.combriÇÛç7Þ一年所交银行之利息=10.08万¨&rsUzð%bbs.xpchina.combriÇÛç7Þ现在卖掉回笼资金为=200万¨&rsUzð%bbs.xp

5、china.combriÇÛç7Þ现金存银行一年利息为=31680元¨&rsUzð%bbs.xpchina.combriÇÛç7Þ一年应交管理费=13680元¨&rsUzð%bbs.xpchina.combriÇÛç7Þ一年的成至少=约146160元¨&rsUzð%bbs.xpchina.combriÇÛç7Þ现在卖400万=一年后卖415万,针对此结论再做分析(结合利空消息)。¨&rsUzð%bbs.xpchina.combriÇÛç7Þ4,空屋虚拟议价。门店自己有房屋钥匙的。将带看结果反馈给房东。借用客户的口来打击房东。比如房型

6、不好了,治安不好啦,配套设施不完善啦,来达到议价的目的。或者买方看到这个价格,连看都不来看了,王先生,您说我们该怎么办?¨&rsUzð%bbs.xpchina.combriÇÛç7Þ5,交错议价法,以别家中介公司的名义打电话,来达到议价的目的。¨&rsUzð%bbs.xpchina.combriÇÛç7Þ6,大平米,小平米的议价法。当房型足够大的时候,我们可以议平米单价,当房型比较小的时候,我们可以议总价。¨&rsUzð%bbs.xpchina.combriÇÛç7Þ7,建议以租待售,告诉房东,可以将房子出租。房东会想:本来一个房源是卖的,但是

7、经纪人却建议你出租,这是什么原因?一定是价格高了卖不掉了。所以只能出租了。¨&rsUzð%bbs.xpchina.combriÇÛç7Þ8,客户参与法:¨&rsUzð%bbs.xpchina.combriÇÛç7Þ王先生,今天我给老客户骂了。为什么啊?我把您的房子推荐给我的一个投资老客户,他说,你第一天出来做经纪人啊,这个价格也向我推荐。¨&rsUzð%bbs.xpchina.combriÇÛç7Þ王先生,今天有人说我们吃差价?啊?我们把您的房源挂在那里,有客户说我们是不是吃差价,房子价格挂的那么高。是不是吃差价啊?¨&rsU

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