2018中国商业地产年度发展报告20181121

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1、W!OlicktobuyNCPDerwwomOW!tobuyNClickPDerwwomF-XChange ViewF-XChange View2018 中国商业地产发展年度报告ChinaCommercialRealEstateDevelopmentAnnualReportw.docu-track.c市场篇 传承与创新,重感商业地产温度w.docu-track.c2018 年注定是不平凡的一年,这一年中国房地产住宅市场继续承受政策和市场的压力,而一直被认为是房企双翼之一的商业地产也难以置身事外,在这段时间里有了更多的沉淀。商业投资谨慎,

2、跑马圈地后的精耕细作整体而言,2018 年前 9 个月,支撑商业地产发展的消费基础继续向好。2018 年 9 月份,社会消费品零售总额32005 亿元,同比名义增长 9.2%。其中,限额以上单位消费品零售额 12762 亿元,增长 5.7%。2018 年 1-9 月份,社会消费品零售总额 274299 亿元,同比增长 9.3%。其中,限额以上单位消费品零售额 104792 亿元,增长 6.9%。2018 年的数据来看,今年商业地产的发展则较为平稳。2018 年前 9 个月,全国房屋新开工面积为 152583 万平方米,增长 16.4%,增速较 1-8 月加快 0.5 

3、个百分点,其中主要是由住宅新开工面积增速加快引起。1-9 月,商品住宅新开工同比增长 19.4%,而商业营业用房和办公楼新开工面积均延续负增长。来源:观点指数整理从居民收入情况来看,2018 年上半年,全国居民人均可支配收入 14063 元,比上年同期名义增长 8.7%,其中,城镇居民人均可支配收入 19770 元,增长 7.9%。上半年,全国居民人均可支配收入中位数 12186 元,增长 8.4%,中位数是平均数的 86.7%。其中,城镇居民人均可支配收入中位数 18048 元,增长 7.4%,是平均数的 91.3%。来源:观点指数整理其中需要注意的是,从 2018

4、 年前 8 月全国各省市(自治区、直辖市)办公楼新开工面积来看,大部分同比增长均为负数,同比为正的分别为河北、江西、广东、湖南、广西、海南、四川、贵州以及陕西。来源:观点指数整理根据研究数据预测,我国中产阶层占比将大幅度提升,预计 2022 年达到 81%,成为中国消费升级的最主要力量。随着中等收入人群的崛起,未来中国零售总额仍将保持可观的增长速度,这也为商业地产的发展带来机会。有业内人士认为,商业地产还有 10 年的跑马圈地时代。不过从来源:观点指数整理而截止 8 月末全国办公楼待售面积增加 12 万平方米,商业营业用房待售面积减少 110 万平方米。可以看到,目前

5、商业地产库存仍存在,再加上今年地产投资资金相对紧张,分配在商业地产业务上的“子弹”也相应下降。今年首 8 个月数据显示,住宅板块的投资同比增速依然保持比较稳定的增长,处于 12% 以上的投资水平。而商业营业用房和办公楼则一路下滑,由 2017 年正向增长转为负数,其中尤以商业营业用房的下降速度为甚。因此可以看到,虽然行业内对商业地产的发展前景持续看好,但是-1-W!ONbuytolickCPDerwwomOW!ClicktobuyNPDerwwomF-XChange ViewF-XChange View2018 中国商业地产发展年度报告ChinaCom

6、mercialRealEstateDevelopmentAnnualReportw.docu-track.cw.docu-track.c来源:观点指数整理在地产环境极为敏感的今年,也不免在行动和投资上显得谨慎一些。消费崛起,城市下沉中的商业机会过去的几年中,一二线城市商业用地成交量价齐升,日趋饱和的商业物业以及人口净流入红利的逐渐衰减,商业地产增长的动力已经逐渐从一二线城市转移到三四线城市。观点指数统计 23 个全国城市人口数据发现,2016-2017 年中,一线城市的人口净流入增长明显趋缓,其中北京和上海同比增长率均为负数,分别为 -0.1% 和 -0.

7、06%。较为发达的二线城市(新一线城市)人口净流入较为可观,其中 2015-2017 年,杭州新增常住人口分别上升了 12.6 万、17 万、28 万,2017 年杭州全市年末常住人口为 946.8 万人,同比增长 3.05%,呈现快速增长的趋势。需要注意的是,整体而言,在所有城市中三线城市人口的增长速度是比较快的。以贵阳、合肥、南昌和南宁为例,2017 年末常住人口分别为 480.2 万人、796.5 万人、546.35 万人以及 715.33 万人,同比增长均超过 1.2%,其中贵阳的人口净流入增长率为 2.2%。一二线城市的人口净流

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