县级项目营销策划案

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1、--WORD格式--可编辑--专业资料--营销策划案怒江山水蓝岸2期第一章项目投资策划营销一项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查地理位臵地质地貌状况土地面积及红线图土地规划使用性质七通一平现状2、项目用地周边环境调查地块周边的建筑物绿化景观自然景观历史人文景观环境污染状况3、地块交通条件调查地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划项目的水、路、空交通状况地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查购物场所--WORD格式--可编辑-----WORD格式--可编辑--专业资料--文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、餐饮、运动生活服务娱乐休息设施周边可能存

2、在的对项目不利的干扰因素历史人文区位影响二区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量房地产开发景气指数国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策固定资产投资总额：--WORD格式--可编辑-----WORD格式--可编辑--专业资料--全国及项目所在地其中房地产开发比重社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规项目所在地的居民住宅形态及比重政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政

3、策法规短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析各种档次商品住宅客户分析商品住宅客户购买行为分析三土地SWOT（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点--WORD格式--可编辑-----WORD格式--可编辑--专业资料--4、项目地块的威胁及困难点四项目市场定位1、类比竞争楼盘调研类比竞争楼盘基本资料项目户型结构详析项目规划设计及销售资料综合评判2、项目定位市场定位：区域定位主力客户群定位

4、功能定位建筑风格定位五项目价值分析1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征--WORD格式--可编辑-----WORD格式--可编辑--专业资料--对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价类比可实现价值决定因素：类比土地价值A市政交通及直入交通的便利性的差异B项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断A

5、建筑风格和立面的设计、材质B单体户型设计C建筑空间布局和环艺设计D小区配套和物业管理E形象包装和营销策划F发展商品牌和实力价值实现的经济因素A经济因素B政策因素2、项目可实现价值分析类比楼盘分析与评价--WORD格式--可编辑-----WORD格式--可编辑--专业资料--项目价值类比分析：--WORD格式--可编辑-----WORD格式--可编辑--专业资料--价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六项目定价模拟1、均价的确定住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A分析有效市场价格范围B确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2

6、、项目中具体单位的定价模拟商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度具体单位定价模拟七项目投入产出分析--WORD格式--可编辑-----WORD格式--可编辑--专业资料--1、项目经济技术指标模拟--WORD格式--可编辑-----WORD格式--可编辑--专业资料--项目总体经济技术指标首期经济技术指标2、项目首期成本模拟成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响销

7、售价格变动时对利润的影响八投资风险分析及其规避方式提示1、项目风险性评价价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本--WORD格式--可编辑-----WORD格式--可编辑--专业资料--对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险国际国内宏观经过形势的变化国家地