空港股份投资价值分析报告（大纲）

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1、空港股份投资价值分析报告上海证券综合研究有限公司励列俊摘要：n空港股份公司在同行业中的资产质量、财务状况、盈利能力等几项指标位于前列。n公司开发建设的北京天竺出口加工区和北京天竺空港工业区在北京市“十一五”规划中，是重点统筹规划中的临空经济区。两个园区临近首都机场，90分钟可抵天津新港，具有'海、陆、空'立体交通快捷的重要区位优势。同时，国家对出口加工区出台的重大新政策将增加天竺出口加工区的保税物流功能，使公司与之配套的土地开发、物业出租和物流业务具有巨大的拓展空间。n2006年北京新国际展览中心落户空港城和2007年首都机场的扩建完成将大大促进公司的房地产和物业出租等各项业务进入快速增长的

2、产业周期。n公司将利用其丰富的土地储备，在未来3-5年内，以土地开发业务为平台，加大土地深加工力度，实施纵向一体化战略。通过房地产、建筑施工、物业出租、物流等增值业务进一步延伸和完善产业链，培育新的利润增长点。12一、公司概况1、公司主营业务公司主营业务主要包括北京天竺出口加工区和北京天竺空港工业区的国有土地开发、建筑施工、房地产开发、高附加值的物业经营、仓储物流运营等方面。2、公司主要资产公司主要资产包括土地存货、自有物业，同时控股北京天源建筑工程有限责任公司（简称“天源”）和北京空港天瑞置业投资有限公司（简称“天瑞”）。土地存货：公司拥有北京天竺空港工业区和天竺出口加工区的特许土地开发权

3、，目前公司拥有已开发的“熟地”主要是天竺出口加工区的土地。2006年初将启动空港工业区B区1007亩土地的开发。自有物业：公司用于出租的自有物业15.6万平方米，其中企业标准厂房13万平方米，海关监管库0.6万平方米，公寓2万平方米。控股公司：公司分别控股天源和天瑞两家公司80％的股权。天源公司注册资本5500万元，主营建筑施工，主要从事市政建设和土建施工，是房屋建筑工程施工总承包二级企业。天瑞公司主要从事房地产的开发与经营，注册资本2900万元，是公司开发房地产业务的主要力量。二、主营业务收入和净利润分析1、增长比例：公司近三年主营收入和净利润分别平均增长14.15％和5.08％，呈稳步增

4、长之势。见图1：12在土地开发销售、建筑工程施工和自有物业出租三项主营业务中，土地开发业务的毛利率保持在50%以上，04年和05年前三季度分别占同期主营业务利润的56%和49%。建筑施工业务在主营业务收入中所占比例较高，分别占04年、05年前三季度主营收入的69%和56%，毛利率为17.03%和6.07%，对主营业务利润贡献率分别为34%和6%。（1）土地开发从构成图中可以看出，土地开发销售收入是公司主导业务之一。公司的土地开发业务主要是通过前期基础建设，使土地由“生地”变成“熟地”，并销售给入区企业。2005年前三季度及2004年、2003年、2002年的土地开发收入分别为128,337万

5、元、6,433万元、6,489万元、7,142万元，土地开发业务收入基本稳定。由于公司所开发园区定位于电子、信息、通讯等高科技、高附加值的外向型企业，符合国家未来产业结构调整的方向，属于政府扶植和重点发展的园区，政策优势较为明显，在未来招商引资方面具有较强的优势。此外，公司的土地转让价格近年来呈现逐步上升的势头，这主要是由于宏观调控以来，相当多的小型、非重点开发区被逐渐清理，北京市开发区的数量已由470个减少到目前的28个，减少94%。开发区的土地稀缺性凸现。土地开发业务毛利率始终保持在50%以上，体现了较好的盈利能力。（1）建筑施工建筑施工业务由公司控股80%的子公司天源建筑公司进行，除开

6、发区土地开发过程中的大部分市政基础建设工程和标准厂房建设外，该公司还承建入区投资经营企业的建筑工程施工和区外房地产建设项目。2005年前三季度、2004年、2003年该公司的主营业务收入分别为13,466万元、19,377万元、17,640万元伴随着工业区的发展壮大，该公司已发展成为地区建筑企业的骨干，对公司的主营业务收入和主营业务利润贡献较大。（2）标准厂房出租该业务是指将自有标准厂房作为生产场所租赁给入区企业使用并为其提供物业服务，是开发区为招商引资需要、完善综合投资环境的重要配套设施之一。公司13万平方米标准厂房租赁价格采用投资回收期和市场需求相结合的定价模式，投资回收期一般为8-10

7、年，为公司带来长期稳定的出租和物业收益。（4）房地产业务12公司利用开发区的资源优势，积极涉足房地产业务。公司在房地产业务的投资主要通过控股80%的天瑞公司进行。目前，天瑞公司正在开发的空港科技大厦正处于施工建设期。该项目包括两栋4A至5A标准的综合办公楼，总建筑面积约为25000平方米。其中建设第一栋A座办公楼为一期工程，建筑面积13000平方米，建设期12个月；建设第二栋办公楼B座为二期工程，在一期结束后