地产项目策划工作流程及规范

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1、**地产项目策划工作流程及规范1、案前市场调研报告1．1项目用地周边环境分析1．1．1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状1．1．2、项目用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况1．1．3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状1．1．4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周边

2、可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响1．2区域市场现状及其趋势判断1．2．1、宏观经济运行状况国内生产总值：第一产业数量第二产业数量--**第三产业数量房地产所占比例及数量房地产开发景气指数国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数各项政策对房地产市场未来影响与走势1．2．2项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方

3、面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划1．2．3、项目所在地房地产市场总体供应与需求现状与分析1．2．4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异1．2．5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现1．2．6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析1．3土地SWO（T深层次）分析1．3．1、项目地块的优势1．3．2、项目地块的劣势1．3．3、项目地块的机会点1．3．4、项目地块的威胁及困难点1．4项目竞争个案分析2、项目进入营销阶段项目工作流程2.1编定工作时间表内容：提交各

4、项报告时间（调研报告、定位报告、推广报告）选定各个公司时间（模型、规划设计、效果图、园林设计、装修设计、广告）--**落实各个公司提交方案，初审，落实方案，实施及最后制作完成时间平面设计的内容有楼书；折页；户型图；指示牌；广告牌；售楼处展板及接待处后的展示版；工地包装的围墙广告，路旗，灯箱广告；手提袋；销售人员名片；海报；客户通讯；直邮单张；礼品；报纸广告；杂志广告售楼处及样板间方案及完成日期，选择家具日期培训计划时间安排内部认购及开盘日期各项活动及细节安排日期律师、银行落实日期价单、付款方式落实推广计划落实2.1合作伙伴选择与落实建筑设计公司

5、、园林设计公司广告活动公司银行律师效果图公司模型公司室内装修公司展位特装公司三维动画公司媒体（报纸、电视、户外、网络、杂志等）2.2工作执行及与发展商定期会议会议需最少每周一次；订立固定时间，以方便每一个人都能好好的安排时间及作好会议前的准备；每次会议必须做会议纪要并传真给与会的公司；通过会议进一步落实及执行各方案的细致部分；固定与会的策划人员及销售部代表（如有）；所有发展商同意或确定执行之内容，必须有发展商的书面确认及存档。2.3动态市场调研由于市场变化速度极快，所以动态的市场调研是必须的，充分了解其他竞争对手的动向、销售情况、客户特征、推售

6、单位、广告诉求点，广告频率，促销手段，价格走势等等。动态市场调研必须每月最少做一次。项目策划专案组必须将调查的数据结果提交发展商、市场研究部，供其他同事阅读，并有责任更新替换。2.4开盘前策略性检讨及修正此部分必须要于开盘/内部认购1个月前做，以配合最接近市场动态的策略。请不要怕做出检讨或修正所带来的麻烦，因目的只在乎有更理想的销售业绩。如果由于没有做出及时的修正，销售的误差所带来损失为我司或任何同事都不能承--**担的后果。发展商以数以亿万元的金额投资，这个数额是非常庞大的，所谓'一 指错，全盘皆落错'。我们需抱有客观的分析，将可能发生的结果

7、完全反应给发展商知道。2.6开盘开盘时策划人员必须长时间留守销售现场，以留意客户的来电情况，关心问题，成交单位走势，成交速度，销售人员的接听电话技巧，引导客户情况，对楼盘的熟悉情况，销售情况是否与计划相符，以及对开盘时所反映的问题及时做出调整。2.7订立各销售阶段的目标前文提到策划必须具备前瞻性及预测能力，令销售的每个细节都在掌握之内，所以在每个营销推广的制定下，策划人员要对该策划制定目标，例如预计售出的单位的比例，那个户型销售速度最快，到访量、上门客户群的类型是否我们针对的客群等，从各阶段的销售反应与制定目标相比较，我们才能知道真正的结果是否

8、在我们预见之内，如果不是，便要立即做出检讨修正。每月底必须设定策划目标，并交予发展商3、项目正式操案阶段整案营销策划报告3．1．项目定位报告内容 3．