房地产税收政策和风险控制联谊会

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1、房地产税收政策和风险控制——房地产企业联谊会Page2天津市有关房地产业务税收政策关于土地增值税利息分期印花税售楼处及样板间临水临电物业费地下车库公共维修基金合法凭证售价偏低审核中发现的问题税企矛盾的焦点Page3天津市有关房地产业务税收政策关于企业所得税地下车库延期取得的发票股权转让审核中发现的问题税企矛盾的焦点Page4天津市有关房地产业务税收政策关于土地增值税天津市地方税务局《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》津地税地［2010］49号Page5天津市有关房地产业务税收政策关于土地增值税利息《—津地税地［2010］49号》第二十一条开发

2、费用的确认（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除；（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除；（三）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除；Page6天津

3、市有关房地产业务税收政策关于土地增值税印花税《—津地税地［2010］49号》第二十五条：“房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税及签订《土地出让合同》所缴纳的印花税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。Page7天津市有关房地产业务税收政策关于土地增值税项目分期依据以发展和改革委员会批准的立项批复文件、《企业投资项目核准》或《企业投资项目备案》Page8天津市有关房地产业务税收政策关于土地增值税售楼处及样板间售楼处、样板房进行装修装潢而发生的费用应计入销售费用，而不应在开发成本中列支，且不允许加计扣除，Pa

4、ge9天津市有关房地产业务税收政策关于土地增值税代垫的临水临电在房地产开发过程中施工方发生的临时水电费（俗称“临水、临电”）通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取。这部分费用不允许作为扣除项目申报扣除。Page10天津市有关房地产业务税收政策关于土地增值税物业费、产权交易费、售楼处的水电费在部分房地产开发企业在“开发间接费”科目中列支已建未售房屋的物业费、产权交易费和售楼处的水电费等费用，按照规定以上各项费用支出应在销售费用科目归集，列入开发费用而不是在开发成本中列支。Page11天津市有关房地产业务税收政策关于土地增值税地下车库按以下三种

5、情形分别处理：（1）对外销售的车库，有产权对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除；（2）业主共有的车库，属于公共配套设施，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除；（3）开发商自留的车库，因其产权归属于开发商自有，因此相应的开发成本不允许列支。Page12天津市有关房地产业务税收政策关于土地增值税公共维修基金维修基金是政府部门向售卖双方收取的一种房屋维修费用，可计入对应的开发成本中，但不允许做为加计扣除基数。Page13天津市有关房地产业务税收政策关于土地增值税合法凭证（1）土地以转让方式获得的土地，以税务机关

6、监制的发票、以出让方式获得的土地，合法凭证是土地出让专用收据、对于军队转让土地的行为，必须开具税务机关监制的发票、地税局开具的契税完税凭证等（2）建安等费用开票方是经营性企业，必须提供税务部门监制的发票；如果开票方是行政机关或政府管理机构，如是非应税行为时，可以是行政事业性收据，如是应税行为时，需提供发票。特别提示：除及时获得相应的发票外，对项目已完工、部分工程未结算的，依据施工双方签订的施工合同，经双方盖章确认的“结算件”，做为未取得相应发票的扣除项目依据。Page14天津市有关房地产业务税收政策关于土地增值税售价明显偏低房地产的成交价格低于平均销售价格3

7、0%（含30%）以上的且无正当理由，有评估价格的按评估价格确定调整，没有评估价格的，按下列顺序确定：按本幢建筑物平均销售价格确定；按本企业当期的销售平均价格确定；按同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。Page15天津市有关房地产业务税收政策关于土地增值税我所审计中发现的一些问题：收入：（1）销售台帐与账面的预收及收入金额相差较大；（2）成交单价非正常偏低；扣除项目：（1）以假发票做为列支依据，以白条入账；（2）将期间费用做为开发间接费用；（3）大额成本支付缺乏合理性，存在虚列成本嫌疑；（4）取得异地或异区开具的建安发票；（5）将售楼处费用计入开

8、发成本；（6）成本分配方法不合理。Pa