房地产策划案例：香蜜湖

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1、港中旅香蜜湖项目策划思路同致地产顾问集团品·质——时间见证永恒建筑·品质：建筑的永恒之道在于与居者精神世界的和谐统一，港中旅的建筑不仅具有高尚的品质，更多的是掠去浮华以后的沉稳和内涵——源自国际尊贵人居的品质！人文·品质：“八百买屋，千金买邻”，在深圳拥有一套大房子并不值得炫耀。关键在于，生活本身具备怎样的品位和文化？本项目所拥有的社区特有文化符号界定了生活的品质和韵味，是一所值得一生珍藏的心灵住宅！第一部分高端物业市场分析一、市场现状2002年，深圳批准预售面积890万平方米，超过2001年同期预售量的39%。南山、福田及宝安成为深圳楼市的三大热点区

2、域。据统计，2002年深圳高端物业市场的供应量将近400万平方米，地产界因此称2002年为“豪宅年”。二、项目所在片区市场分析香蜜湖——农科中心片区香梅路、农林路、侨香路、深南路围合地带，以香蜜湖路为界，东面为香蜜湖片区，西面为农科中心片区。中心区一级辐射地带是联系中心区与华侨城的纽带。片区住宅市场特点A、丰富的自然人文景观，功能分区明显，已初步形成高尚住宅组团；B、地处CLD环形区的高端区域，开发潜力巨大；C、具有良好的教育资源和休闲设施D、人气不浓，商业气氛较差；E、区内公交系统和生活配套尚不完备；香蜜湖片区在未来的规划中，将呈现一个国际生态的居住

3、大社区，随着CBD的日益成熟和WTO后的新经济时代，其国际化的人居氛围是深圳市CLD首席领地。深圳CLD片区构成：1、以环香蜜湖片区形成的高尚物业区域，吸引着CBD层峰人士及高级经理人2、以皇岗公园、中心公园周边形成中高档物业居住区域，吸引着中高等收入家庭，并吸引部分港人3、由新洲、石厦、下沙形成中等物业居住区域，吸引中高级白领人士三、深圳市内高端物业可比性片区1、华侨城片区东起侨城东路，西抵沙河西路，北至北环大道，南到深圳湾海岸线，总面积约15平方公里。特点：华侨城片区是深圳知名度较高的高端物业区，自然景观和人文景观是“旅游+地产”开发理念的核心，在

4、全国范围内大力推广！滨海大道以北，沙河东路以东，侨城东以西，白石洲路以南，占地面积约2.9平方公里将规划为低密度的高尚住宅区。（我公司正在策划代理的东部红树湾项目）2、深圳红树湾片区地理位置、规模、景观、前景都是独一无二，未来深圳顶级住宅社区，肩负着构筑深圳滨海城市特色的重担,深港两地大地产商十分关注，发展前景看好。特点：中心区位于深圳市特区内的福田区，用地由滨河大道、莲花路、彩田路及新洲路四条城市干道围合而成，市中心区总占地面积607公顷，规划居住人口7.7万人。3、深圳中心区作为深圳市“二次创业”的主要功能区，中心区的建成，将使深圳的城市整体功能更

5、为协调，未来建成的中心区建筑群，将成为深圳二十一世纪的标志性建筑。特点：典型楼盘户型（比例）面积（平方米)波托菲诺四房二厅二阳台50%240.65四房二厅四阳台10%220四房三厅四卫三阳台20%249.65别墅复式20%670纯水岸86套TOMNHOUSE250—29012栋多层、345套180--335四、深圳高端物业个案分析策划思路华侨城“旅游+地产”的开发理念独特的人文资源和氛围独一无二意大利风情小镇宣传主题：自在的优雅，质朴的浪漫宣传卖点：区内7500m2燕栖湖，4300m2天鹅湖典型楼盘户型（比例）面积（M2）星河国际二房二厅11.7％85

6、—87三房二厅68.5％120-178四房二厅19.1％219-325五房三厅0.7％232—263策划思路‘‘中心区+地产”的开发理念国际化的中心区规划为国际人量身定做的居家方式宣传主题：CBD国际生活领域宣传卖点：CBD、十四米架空层园林，国际卫星接收系统。香榭里花园三房二厅91-121四房二厅130-180五房二厅140—217策划思路美地置业在深圳的开山之作展现尊贵的建筑文化宣传主题：来自世界的认同宣传卖点：亚洲唯一金块奖水榭花都17万平方米，容积率1.4，3层TOWNHOUSE，多层、小高层策划思路实力雄厚的发展商背景香蜜湖“景观+地产”的开

7、发理念优越的湖景资源宣传主题：地产价值定律。宣传卖点：地段+景观www.cnshu.cn中国最大的资料库下载五、深圳高端物业楼盘分析结论小区规划彰显身份，个性鲜明。容积率低、覆盖率低，建筑风格独具特色环境的附加值高周边有良好的自然环境或人文环境为依托，小区自身有极好的园林，表现为规模大，工艺精致，苗木品质高。物业硬件配套方面小区的停车位比较充足，至少为1：1.2以上电梯、发电机等设备采用国际知名品牌小区的智能化程度高；物业软性配套方面小区有高档的会所设施，如室内恒温泳池；物业管理档次高，服务好。www.cnshu.cn中国最大的资料库下载物业价格、户型

8、方面环香密湖片区，高端物业价格均在7000元以上。“性能合理、空间舒适”的大户型，面积集中在1