东堤项目全程整合营销推广

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1、方案构架PARTI项目界定PARTII定位PARTIII包装方案PARTIVPARTIV行销推广PARTV产品提议PARTVI市场界定项目界定•地块基本信息•外部环境•区域规划•地块价值元素研判•产品方案研判地块基本信息基地信息：本项目位于下关区中山码头地区，西临滨江大道，北至中山北路，东至唐山路。本案项目经济指标项目规划总用地约19000M2规划总建筑面积约89000M2其中：地上建筑面积约72000M2地下建筑面积约17000M2容积率：3.71地块外部环境项目东靠唐山路，目前为棚户居民区。南侧为军事用房。西侧紧邻滨江大道，长江东堤。北侧仅靠中山北路。交通路网：中山

2、北路、滨江大道、过江码头、唐山路。公交线路：10/31/34/54/150/302/307/809/810/815路/宁浦线生活配套：各类银行、苏果超市、苏宁电器、药房、南医大附二医院、十二中等。自然资源：长江东堤，一线江景。区域规划南京下关滨江地区规划北至长江大桥，东至热河南路，西至长江，南到中山北路，总用地面积约2.26平方公里。本项目紧邻规划区南侧的滨江核心商务区，随着南京西站、下关电厂、水产农贸市场的搬迁，新规划区的发展必将给本项目提供美好的前景与新的发展机遇滨江核心商务区滨江创业soho区大马路高密度混合区滨江生活社区滨江都市门户区历史文化展现区热河路综合生活

3、街区本案地块的价值元素研判优质自然资源长江、滨江风光带、滨江大道便捷的交通价值元素城市主要干道中山北路直达市中心，滨江大道快速通向外围，中山码头与多路公交更加便于居民出行。优势地段价值处于南京市滨江带规划发展区域，地段价值突出，发展优势鲜明。规划方案研判合理点评价•利用地形，排布6幢江景高层公寓，南片西朝向，最大程度满足观江要求。•地覆盖率规划，集中围合形成约2500㎡的中心园林景观区。•东高西低，尽可能使更多单位达到江景房标准。•底层架空，景观视线通透，全地下车库设计。不合理点•车行道干扰较大，未能实现人车分流。以满足江景为第一原则，但规模与地形仍然限制了景观环境的最

4、大发挥。户型方案研判05幢户型评价•采用2梯3户的设计布局，相对经济与紧凑。•户型面积普遍较小，相对设计功能而言，属于紧凑实用类户型。•南北双阳台设计，1.8米大尺度阳台、270度转角落地飘窗最大程度满足瞰江需求。•功能布局相对合理，但尺度方面未能满足高端客户的置业需求。户型设计的经济性与项目相对高端定位的客户置业需求存在矛盾。建筑立面方案研判05幢建筑立面评价•采用现代简洁的立面风格，清新、时尚、挺拔。•一层价格设计，使得景观视线更为通透。•采用高级涂料与铝塑板等外墙面材料，品质感略显不足。•颜色搭配稍显轻浅，不利于长久的效果维持。清新简洁的立面风格与相对高端客户追求

5、的稳重/耐久/经典风格略显不匹配。建筑技术与精装标准产品类目说明本项目标准建材技术外墙技术外墙保温技术未知门窗技术型材与隔音隔热技术未知中央空调是否有/品牌标准有/品牌未知新技术配置新风系统是否有/品牌标准未知地暖是否有/品牌标准有/品牌未知饮水系统什么标准未知入户门材质/品牌/加密技术未知厨房品牌设备与品牌未知精装标准卫生间设备与品牌未知地面标准/品牌未知电气品牌标准未知本项目建筑设计方案略显不足，新技术应用与精装标准是提升本项目品质的核心。会所与园林景观会所与园林景观方案暂无，我们将于第六部分提出方案建议。会所与园林景观是提现产品价值的核心内容，对于高端定位项目尤其

6、重要。本项目综合价值要素滨江地段会所江景与物管资源综合国际园林价值精装景观新技术应用在综合价值要素实现均好均衡的前提下，突出单项优势要素，实现项目差异化的核心竞争力。定位•客户群定位•目标客户群梯度•项目定位•项目描述客户群定位重要客显性客户核心客户户隐性客户新富阶层/中产精英阶层不动产投资客他们不是顶尖BOSS级人物，他们是新他们眼光敏锐，具有一定的财富，常富起来的中坚阶层，是社会精英，他于选择成长性较好地段的优质的、性们具有比较雄厚的财富积累，他们的价比较高的物业投资。购房经验丰富，生活标准正在全面升级，注重高品质，机智理性，关注项目地段与产品品质追求品牌与精神认同

7、感，追求新科技。的同时对价格敏感。客户群梯度Px梯度曲线三级消费楼王户型/高价房部分尖端客户（BOSS层）、总裁级客户、海外市场总价能力250-300万以上3%~5%新富阶层/中产精英（城市金领/企业主）二级消费自由职业者/艺术、金融等领域主力三房及以上户型总价能力180-25060%~70%一级消费高级白领阶层（喜欢享受）新二房户型/低总价房技术领域及房地产衍生服务行业精英25%~38%总价能力130-180万Qx低中高客户群需求[目标客群追求的][我们能给予的]价值认同感景观资源/产品价值/投资价值身份的象征国际精装社区升值潜力滨江外