苏州相城台家大厦项目入市战略报告

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1、谁主相城苏州相城·台家大厦项目入市战略报告2011年7月一、策略思考二、市场简阅三、个案调研四、定位沟通[一]策略思考相城居住组团平江新城劳动路居住区项目本体坐落2009年底，相城区总人口达36.93万，预计在2012年将达到40万嘉元路位于相城区偏市心位置，在相城区政府未来的规划发展中，嘉元路被规划为未来的金融一条街编号功能名称建筑面积(㎡)位置分布备注1机动车库24540.4B1B2B3F不计入容积率2非机动车库544.03B1F3商场地下部分6944.08B1F4商场地上部分16068.711-4F基地:13256.14地上:65929.65地下:32028.51建筑高度:99.4

2、容积率:4.97建筑密度:38.85%绿地率:32.12%机动车位565地上64地下501非机动车位200地上75地下1255办公区3715.492-5F6SOHO办公（西塔楼）20687.001F6-23F7SOHO办公（东塔楼）23053.251F6-25F8管理用房2405.205F24F26F计容积率建筑面积65929.65不计容积率建筑面积32028.51总建筑面积97958.16项目本体指标近10万方的开发量体在苏州地产大格局里，本体单薄，属于“小家碧玉”型！仅西侧活力岛市级商贸圈内的恒基苏州中心开发量就达95万方!项目本体检视写字楼+酒店+商业：最初设想写字楼+酒店公寓+商

3、业：调整意向SOHO+SOHO+商业：扩初方案谁主江山：一策定乾坤？[项目基本面]隐性中心化相城未来商办中心将落子在活力岛区域（城市副中心的市级商贸圈），本案仅沾未成形的金融街之“财气”，项目入市立基究竟为何？不酒也不甲酒店公寓为时下苏州现金牛产品，但扎堆严重，脱离红海战略可能为佳策，而SOHO办公在几大板块中亦绝非主流，产品瘦狗、价值何在？市场挑战型项目谨慎对待以下3个问题①可建与热销本案写字楼+商业格局，具丰富的产品定位可能性，但产品定位必须考虑市场能够接受的产品类型，以热销为依据；因为，在地价成本相对较低的背景下，最大的风险来自建设投资带来的资金积压风险！②泛中心与独有化本案处于以

4、活力岛为中心化的主导开发趋势之下，以中心边缘化的金融街价值、对撼未来市场热点，必须营造出反中心化的独有价值，否则将难以立足！③投入与回报在区域住宅与商办价格倒挂的背景下，项目开发短期内实现价格跳跃比较艰难，因此，必须冷静对应好高骛远!不是10万方的楼宇开发，而是8平方公里一体化运作的开发策略课题设定[二]市场简阅苏州经济的持续迅速发展，吸引了大量的人流，带来旺盛的购买欲和强大的购买力，为房地产市场持续健康发展提供了坚实的基础和良好的环境。GDP城市的蓬勃发展，吸引了大量人口的涌入，将存在较大的刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展。人口发展苏州2010年的人均可支配收入为2

5、8840元，比上年增长约10%，人均收入的稳定增长为房地产市场奠定了良好的基础。随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化。固定资产投资私营企业和外资增加，带来稳定增长的客户群体。私营外资企业人均收入与支出苏州对外向型经济依赖比较重，但综合考量，苏州经济非常向好，为房产市场开发奠定了基础城市经济简阅关键词：基础扎实苏州市私营经济快速发展，品牌建设迈出步伐。新增中国驰名商标21件，中国名牌产品24只，累计拥有中国驰名商标和中国名牌产品达到43件和63只；私营经济快速发展，给GDP的腾飞注入强劲的发展动力，同时也形成大量的中产阶级，为高档房地产的开发带来充足的客源

6、苏州市利用外资项目呈现大型化，实际利用外资金额呈上升趋势，对于推动苏州的经济发展起到了极大的作用；世界500强企业已有134家落户苏州，显示出苏州市吸引外资的强大潜力，而实际上，苏州已成为国际商家投资中国大陆的首选城市之一。苏州私营企业蓬勃发展，09年私营企业投资金额达922.9亿元，比去年增长17%私营企业和外资增加，带来稳定增长的客户群体世界500强企业有134家落户苏州，每年利用外资的金额稳步增长，显示出苏州吸引外资的强大潜力私营经济简阅关键词：消费力强铁路：南靠京沪铁路，京沪铁路将在相城区设站。轻轨：轻轨2、4号线，苏州最大的换乘中心。快速公交：北环快速路的建成，将使苏州由南环-

7、东环-北环-西环组成的内环快速路的最后一个缺口被缝合。公路：贯穿区内的沪宁高速、苏嘉杭高速、苏州绕城高速、312国道、苏虞张一级公路以及205省道。广济路、人民路、齐门北大街北延工程：进一步完善市区交通体系，满足区域内部联系交通需求，使相城快速畅通城市各方，往来出行均快捷便利，由此进入15分钟都市生活圈！沪宁高速京沪铁路京沪高铁4号线2号线苏嘉杭高速G312BRT北环通道相城区平江新城在三条主干道北延、高铁轻轨效应的作用下，区域的土