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1、2017年7月房地产市场洞察八大里新貌五十年前，天津首批高档住宅楼开始耸立在河西区，周边区域也随之有了一个新名称——“八大里”。“八”指八个居住社区，包括红星里、红升里、红霞里、红光里、曙光里、金星里、澧新里和光明里。经过五十年的发展，随着越来越多商业地产、文化、娱乐、教育和医疗等设施在河西区的建立，这些昔日的高端房地产开始显得功能欠缺，舒适度不足，渐渐地被视为过时项目。因此，政府规划从2012年开始对八大里的建筑进行拆除和改造。两年后，解放南路对面的八个地块被挂牌出售，目标是建立“新八大里”。截止今天，五家国内开发商已经买下了八个地块中的六块，计划
2、在那里建设河西区的新商业和居住中心。八大里新八大里红光里红星里曙光里红升里地块8光明里红霞里澧新里金星里地块8地块7地块地块1地块2地块地块地块谷歌地图来源：仲量联行研究部新八大里规划建设多个混合用途项目尽管八大里包含有大片传统住宅和商业零售项目（如曙光里市场），但该区域如今已不能满足人们追求更高品质生活的需要。五家国内著名开发商自2014年开始开发新八大里地区。开发重点将突出传统区域，不仅是住宅，也包括办公楼、零售等商业房地产。住宅占新八大里开发总建筑面积的比例高达35%，占比最大。未来，八个地块的住宅总建筑面积将达到110万平米。目前，第2号和第
3、7号地块的住宅项目正在建设中。其中，首批5,130套住房计划于2017年年底竣工，另有2,400套将于2018年竣工。来源：仲量联行研究部在办公楼方面，7座优质办公楼有望于2019年进入市场。其中，天津渤海国有资产管理有限公司开发的办公楼将于2018年上半年成为首个入市项目，届时将为天津办公楼市场带来40,600平方米的办公空间。新八大里距离友谊路商业区约4公里，距离陈塘庄商业区3公里。随着我们跟踪天津房地产市场的深入，我们发现，2014年之后没有新的优质办公楼进入友谊路二级市场。前面提到的友谊路商业区和陈塘庄商业区以乙级和丙级办公楼主导。新八大里的
4、优质办公楼将为希望升级办公空间的租户提供更多选择。新八大里周围三公里范围内拥有多座大型商场和购物中心，包括友谊商厦、银河国际购物中心和Ele生活中心。因此，新八大里大量的新零售地产一方面可以享受到众多新增居民的优势，但另一方面又要与友谊路已有的零售场所进行竞争。地块编号1234天津渤海国北大资源有限中海地产有开发商--有资产管理公司限公司公司住宅（平方米）80,000130,000110,000130,000办公楼（平方米）20,00040,60057,50067,000零售（平方米）50,00050,00060,00080,000酒店式公寓（平方米
5、）70,00040,000110,000120,000酒店（平方米）----60,000--其他（平方米）20,00020,000--总建筑面积（平方米）220,000280,000417,500397,000地块编号5678天津房地产中海地产有中冶置业集团开发商开发管理集--限公司有限公司团有限公司住宅（平方米）130,00080,000190,000250,000办公楼（平方米）77,00090,00046,00020,000零售（平方米）50,00090,00070,00090,000酒店式公寓（平方米）80,000150,00090,0005
6、0,000酒店（平方米）--40,000----其他（平方米）10,00010,00030,00080,000总建筑面积（平方米）347,000460,000426,000490,000来源：仲量联行研究部大量的基础设施投资将令新八大里受益新八大里位于黑牛城道两侧和解放南路西侧。这里四通八达的路网向西可以便捷地通往天津文化中心、天津奥运中心和天津水上公园，它们均在15分钟车程内。从新八大里向北可以通到南京路-小白楼中央商务区，仅需18分钟的车程，前往津滨大道也只需12分钟（津滨大道是通往天津滨海新区的干道之一）。当地政府从2000年开始大量投资建设穿
7、越河西区大片区域的地铁线路，这将使新八大里地区受益。新八大里的人们可方便地前往土城站和陈塘庄站乘坐地铁1号线（2006年开通）。地铁6号线2期目前正在建设中，计划于2017年年底开通。届时，从黑牛城站可以乘坐。此外，地铁8号线计划于2018年开工建设，2023年竣工。规划中的地铁10号线和11号线都将在新八大里地区设立站点。预计到2019年年底，这一地区将有近380,000平方米的办公楼进入市场。如果所有这些办公空间和住宅楼全部入住，我们估计这一地区将会新增员工25,000人和6,500个家庭。到时候，交通拥挤会成为挑战。但是，随着公共交通的不断发展
8、，此类困难在未来有望得到克服。来源：仲量联行研究部新的区域中心正在涌现除了河西区的新八大里地区以外，天津多个
