精品文案-2010泉州东海湾滩涂整理项目市场定位与投资测算

《精品文案-2010泉州东海湾滩涂整理项目市场定位与投资测算》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、泉州东海湾滩涂整理项目市场定位与投资测算2008年初，泉州东海滩涂整理项目地块，652269平方米土地被以总价38.24亿元被拍下。同一时刻：这一地块也肩负起了塑造城市新中心，并带动整个区域发展，为城市升级带来新的增长点的历史责任。怎样开发这块土地，也成了我们房产界心中的使命！项目开发区域塑造城市升级前言通过对项目属性和区域发展方向进行的深入透彻的分析，我们认为项目有条件也有能力打造城市新中心的核心项目内容摘要我们对泉州市区及周边部分县市房产市场的进行充分全面的了解，发现泉州目前的住宅市场较为完善，需求相对旺盛；而商业市场则比较杂乱，品质也较为有限

2、；办公市场则极为落后。相对的未来市场中，沿东海湾有多个相当规模体量的综合类项目。大量竞争项目不可避免的与项目产生竞争，尤其对办公产品在短期内甚至是造成致命的冲击。基于市场基础和城市发展的需要一期定位：项目的一期应建设以住宅为主体，以商办为基础的宜居宜商大盘；以提升区域成熟度，使东海区域真正成为城市中心区域为使命。整体定位：待区域成熟度提升后，再逐渐增加商办功能，整个项目定位将成以商务办公为核心的城市中心综合体。价值界定：市场基础：发展定位：测算：根据功能定位，对一期的开发运营进行测算总投资：41.5亿；销售总收入：61.8亿；投资回收期：4年由于项

3、目开发的资金压力巨大，一家或两家开发商来运作整个项目是十分困难，风险也是巨大的。因此我们更倾向于建议开发商做土地运营商，同时引进多家开发商共同开发，加快区域的成熟度，使本板块快速升温。建议：内容摘要报告正文对泉州市区及周边主要县区的在售和经营项目进行实地考察和调研。对主要市政和土地规划单位进行走访和座谈。对项目自身情况进行实地考察。搜集城市和区域的发展现状及未来规划资料。集合相似项目，为本项目发展提供参考依据。工作方法青岛行政中心长沙河西行政中心深圳•蔡屋围金融中心伦敦•加纳利码头深圳华润中心宁波天一广场联洋国际社区南通CBD借鉴案例规范分析，寻找

4、项目开发核心问题现实条件寻求目标品牌目标：打造泉州市场标杆产品，形成影响力，树立企业品牌；利润目标：保证资金运作顺利的前提下追求利润最大化；战略目标：通过项目一期拉动整个片区价值，为后期项目运作塑造增值空间。社会目标：通过打造城市中心，把握泉州城市升级的历史机遇。品牌：项目有雄厚的企业实力和品牌知名度，且地产经验极其丰富。但是在泉州，此为第一个项目。资金：项目占用资金极多，对整个项目的资金筹集运作和回笼要求较高。营销：项目体量巨大，业态复杂和产品类型多。操作难度大大上升。区域：未来规划利好，有一定的政府政策支持。但目前市政生活配套不足，区域价值不明

5、晰。市场：城市目前发展有限，办公市场匮乏，商业品质落后矛盾的核心找准项目在未来的位置成功促进东海湾区域的价值提升和形象塑造Q1:在规划背景下，区域未来价值如何？如何利用城市升级实现项目价值？Q2:在未来激烈竞争中如何定位本项目的产品类型？Q3:如何挖掘和整合项目自身资源、设置项目功能来实现区域土地价值增值？界定核心问题点为了解决这些问题我们从以下几个方面进行探讨：项目价值项目发展战略及定位项目一期具体定位经济测算一、项目价值项目属性区域发展方向二、项目发展战略及定位三、项目一期具体定位四、经济测算目录城市属性项目属性区域属性城市属性地块属性城市属性

6、泉州市地处福建省东南部，是福建省三大中心城市之一。北承省会福州，南接厦门特区，从而形成海西城市群；东望台湾宝岛。现辖鲤城、丰泽、洛江、泉港4个区，晋江、石狮、南安3个县级市，惠安、安溪、永春、德化、金门（待统一）5个县和泉州经济技术开发区。全市土地面积11015平方公里，2008年常住人口779万人（不含金门县），外来人口154万。海西经济圈的重要城市，辐射东南区域近年泉州市综合经济实力显著增强，GDP平均增长率达到15%左右，高于全国平均水平。泉州市经济总量连续10年排名福建省首位。经济实力显著增强，成为福建省乃至全国发展最快、最具活力的地区之一

7、。城市属性整体经济实力雄厚，发展迅速目前泉州市已初步形成服装、纺织、鞋业、石材、机械电子等特色支柱产业，产业聚集程度高，对全市经济发展起主要支撑作用，同时逐步发展石化、物流、电子信息等新兴重点产业。产业结构不断调整、优化，产业结构重心具有农业→工业→知识产业的演变顺序。从上表数据中可以看出，三次产业比重变化的趋势是第一产业比重逐年下降，第二、三产业比重稳步上升。城市属性产业结构已制造业为主服装机械电子石材鞋业纺织支柱产业人口05年至今泉州全市城镇居民人均可支配收入逐年攀升，增幅一直保持在12%左右，至2008年，达到20420元；与周边主要城市相比

8、，2008年泉州市城镇居民人均可支配收入仅次于厦门（23948元），高于福州（19009元），居民生活水平在全省处于前列。