同致行无锡信和综合体项目前期策划方案

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1、总论部分写字楼部分公寓部分酒店部分总论部分信和无锡项目汇报方案深圳市同致行地产顾问有限公司2007.10.15报告思路与结构城市概况城市概况市场分析宏观经济分析宏观经济分析项目分析项目思考城市规划发展城市规划发展项目定位房地产市场现状房地产市场现状苏锡常都市圈在长三角经区域内以上海为中心增长地理位置济圈中处在中心位置经济区位级，进行内部资源整合•苏锡常都市圈位于长江三核心——对外窗口角洲北翼，是上海大都市上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成圈的有机组成部分。湖州为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到泰州加强，承但了长三角对外窗口的

2、功能。•发达的高速公路及轨道交镇江通网络，使得无锡与长三200KM第一圈层——次级辐射中心无锡次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原角其他城市圈紧密相连。苏锡常都市圈材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域苏州上海宁波转移产业，带动低一等级区域的经济发展。•无锡处于苏锡常都市圈的常州台州南京舟山核心部位，距离上海及南南京都市100KM绍兴杭州第二圈层——专业产业基地、专业市场京都市圈均在两小时车程圈集中发展优势产业，形成专业性的产业基地嘉兴上海核心区范围内。南通第三圈层——原材料基地扬州为产业基地提供原材料，并形成专业市场杭州都市第三

3、圈层第二圈层第一圈层核心层区依靠便捷的交通枢纽、优良原材料基地，以廉价的人依靠廉价的人力资源，对依靠人才、信息、技术、的社会环境、高级人才的聚宁波都市区力、物力、丰富的自然资原材料进行低附加值的粗成本优势，完成产品的深集、与国际接轨的大平台建源为核心竞争力。加工，以集群优势、低成加工，提高产品附加值。设，提高凝聚与展示优势。本、低利润取胜。资料来源：无锡市城市总体规划概要1无锡处于苏锡常都市圈和沪宁城镇地理位置聚合轴的中心位置城市概况城市概况江苏省未来城镇的发展将形成“三圈五轴”的总体集聚格局。宏观经济分析宏观经济分析无锡处于苏锡常都市圈和沪宁城镇聚合轴的中心位置，是京沪高速公路

4、与沪宁高速公路城市规划发展城市规划发展的交汇点，也是京沪铁路、京沪高速铁路与房地产市场现状房地产市场现状新长铁路的交汇处。在沟通苏中、苏北、皖南、浙北地区的经济发展中，将会发挥日益重要的纽带作用。无锡市历年经济总量宏观经济历年GDP（亿元）GDP增长率宏观经济300020.0%250015.0%2000人均GDP历年情况150010.0%人均GDP（元）人均GDP增长率10005.0%7000020.0%5006000000.0%5000015.0%¾从2001年开始，无锡市经济开始快速19981999200020012002200320042005200６年无锡市人均GDP56

5、9494000010.0%元（约7583美元）30000200005.0%发展，2003年达到顶峰。近年来，无10000（资料来源：无锡市统计局）00.0%锡市经济发展增速趋缓，由于高速发19981999200020012002200320042005展的惯性，2005年增速仍达到15.1%。（资料来源：无锡市统计局）发展快速发展减缓启动期<4%房地产业将出现萎缩阶段阶段平稳发展发展期¾无锡经济的高速发展，给无锡房地产人均GDP阶段4—5%房地产将出现停歇（美元）800～30003000～40004000～80008000以上业带来无限生机，无锡房地产的发展GDP的增长速度改善需

6、求5—8%生存、改善为主改善需求为处于稳定发展阶段需求特征生存需求还有很大的发展空间。需求兼有平稳发展，以质主>8%将高速发展以数量为主，向量为主，数量与将高速发展阶段发展特征超速发展注重质量方向发质量并重缓慢发展单纯数量型综合发展型展无锡产业结构变化趋势购买力水平宏观经济无锡市历年人均可支配收入情况2006年无锡市三大产业比重2010年无锡三大产业比重20.00%2000015.00%1500010.00%100001.78%5.00%50002005年无锡市达到17.8%1.00%0.00%038.80%一产比例(%)一产比例(%)2000200120022003200420

7、0543.80%二产比例(%)二产比例(%)59.42%城镇人均可支配收入（元）农村人均可支配收入（元）三产比例(%)三产比例(%)55.20%城镇人均可支配收入增长农村人均可支配收入增长（资料来源：无锡市统计局）人均可支配收入每年就有10%的城镇居民购买力增长增长9.3%进入中等收入家庭行列2005年无锡市及其它城市人均可支配收入比较——资料来源于无锡市统计网——无锡宁波根据无锡十一五发展规划，无锡第三产业比重提高5%，产业结构将南京杭州进一步优化。城市阶层和社会结构更趋合理，