房地产财税新政解析与纳税筹划

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1、2011年房地产财税新政解析与纳税筹划许明信1税收增长如“脱缰野马一日千里”2010年全国税收收入总额7.739万亿同比增长26.4%GDP增长率10.3%税收增速是GDP的2.56倍征管与稽查环境偷税是企业和老总最大的风险——永远的痛税务局常常错误执法纳税人往往无奈执行2第一节财税新政解析1、个人提前退休取得补贴收入个人所得税问题2、个人住房转让营业税政策3、税务总局2010年第6号、第19号、第20号、第29号公告解析4、房地产企业完工条件确认—国税函[2010]201号5、建筑企业跨地区经营企业所得税征管—国税函[2010]156号6、房产税改革3房产税重庆

2、办法1.征税范围：独栋、新购高档住房（交易单价超过上两年成交均价2倍以上）、三无（户籍、企业、工作）人员新购第二套普通住房，存量房（多套）暂不征，先对增量房征收2.计税依据：交易价格3.税率：0.5%、1%、1.2%4.出租的按新办法征税，不再从租计征5.免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积4上海办法1.征税范围：本市居民新购属于第二套住房，非本市居民新购住房（购房合同网上备案日期）2.计税依据：参照市价确定的评估值，初期以交易价格。按应税住房交易价格70%3.税率：0.6%、0.4%4.优惠：合并计算全部住房面积人均不超过60平方米影响:

3、征税与房价是两回事，抑制需求、增大持有成本、抑制投机，调整收入分配5第二节纳税筹划与风险规避1、税收筹划、避税与逃税2、准确理解税法，避免纳税争议3、筹划风险需在整个业务过程中规避4、地产企业的常用节税措施5、纳税筹划例解6、票据管理与税务风险规避6根据2010年12月20日《国务院关于修改〈中华人民共和国发票管理办法〉的决定》，新修订的《发票管理办法》第二十二条　开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。第三十五条　违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：（一

4、）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的；7因此，自2011年2月1日起，发票上必须且只能加盖发票专用章，财务专用章不再有效；应对措施：原来没有发票专用章的，开具发票须尽快安排刻制；接收了日期为2011年2月1日后开具的，加盖“财务专用章”的发票，须尽快更换；国税发[2006]156号文中增值税发票的印章也适用新的规定。国家税务总局公告2011年第7号：发票专用章自2011年2月1日起启用。旧式发票专用章可以使用至2011年12月31日。本公告发布之前印制的套印旧式发票专用章的发票，可继续使用。8新版

5、发票专用章汉字为简体仿宋，印色为红色91、合同、发票、计税依据（1）销售自产货物同时提供建筑业劳务（2）销售外购货物同时提供建筑业劳务增值税纳税人——建筑业纳税人——2、甲方分包工程3、甲供材料营业税由谁承担？4、哪些货物不涉及营业税？10一、发票管理——企业税务管理的难点、重点；税务检查的突破口二、征管环境——以票控税国税发[2008]80号：在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。单张金额10万以上必查，10万以下抽查。房地产、建筑业是假发票、虚开发票的高发行业，真票假开

6、，假票真开。11三、合法入账凭证的种类1、财政收据（非税收入收据、捐赠收据、财政监制；不含资金往来结算收据）2、税务监制发票国税发票：增值税普通/专用发票；普通发票（代码第一位是“1”）2011年1月1日起，国税新版发票:通用机打/手工/定额发票、机动车/二手车销售统一发票地税发票：第一位代码“2”，南京旧版发票可以使用至2011年3月31日。3、自制原始凭证4、合同+收据+判决书/调解书/公证书12四、票据审核要点1、票据种类是否合规（视收款方应交何种税而定）根据收款方经营主业来判断2、票据来源是否合法（发票来源地与开票单位所在地相符）普通发票代码第2-5位，南

7、京为3201、无锡3202、徐州3203等发票所属年份，普通发票第6-7位。3、票据与经济合同经济业务是否相符（交易双方名称、劳务/货物）13（1）某建筑公司总包价款为1000万，将一部分工程分包给其它单位，分包方销售自产防水材料并提供建筑劳务，合同中约定，防水材料为200万，工程费是40万，分包方应如何开具发票，如何纳税；总包方如何开具发票，计税依据是多少，如何纳税申报？如果分包合同中未分别约定材料价款和工程款，分包方又该如何纳税？（2）某建筑公司承揽设备安装工程，设备价款为300万，安装费60万，如果设备由该建筑公司外购，发票应如何开具，如何纳税？如果设备由建

8、设方自行采