开发商应对土地“贬值”六大战略

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1、开发商利剑出鞘破生死关——开发商应对土地“贬值”六大战略导语：继万科将东莞市的“地王”项目50%的股权转让之后，近日，恒大地产又传出有6个项目寻求对外合作或进行项目融资，其中就包括员村广州绢麻厂“地王”项目。去年高价拿地的企业今年下半年将面临付清土地出让金的压力，在楼市趋冷、成交萎缩、土地“贬值”的今天，房地产企业将面临分化、重组的局面。而各大名企又有怎样的应对措施呢？编辑/洪若麒设计/一、土地价格深度调整促使房企两极分化　　1、“地王”房企转退让土地成风随着楼市持续趋“冷”，去年大力扩张的房地产企业，在巨额土地出让金及资金短缺的压力下，不少轰动一时

2、的“地王”房企不得不以转让土地、直接退地的方式图自救。据统计，上海、北京、天津等城市都有不少于7块的土地在交易所挂牌转让或寻求项目合作。业内人士认为，去年土地市场疯狂之时，一些开发商为了拿地不惜成本，可一旦市场形势有变，这些开发商就将为自己的不理智付出沉重代价。链接：　　5月，东莞万科置地以500万元的价格转让了公司50%的股份，而东莞万科置地手中所持有的地块，正是一年前以14.12亿元拿下的“地王”——东莞市南城水濂村地块。无独有偶，去年多次成就“地王”传奇的恒大集团，今年屡次被曝出几大“地王”项目被挂在二手交易所上，曾以“天价”之称的员村绢麻厂地

3、块，据房管局内部传出消息，该地块已进入收地程序。　　2、土地流拍频发地价缩水　　数据显示，2008年上半年广州十区土地一级市场（不含工业，下同）共成功出让土地8宗，流拍2宗，底价成交6宗。总用地面积50.56万平方米，同比减少20.7%；规划总建筑面积101.62万平方米，同比减少25.9%。随着市场的持续低迷，众“地王”房企除承受资金压力外，还得忍受地价缩水之痛。　　不仅是广州，今年全国土地市场上“流拍”事件频发，并有从深圳等一线城市向其他二线城市蔓延的迹象。我国房地产开发商在土地储备上沉淀的资金已达1.5万亿元左右，即便以贬值20%计算，也是一个

4、天文数字。当年高价竞得地块，如今价值严重缩水，在融资困难的今天，无疑是“地王”房企心中最痛，不管是退地赔钱还是项目转让，都会使房企的资金面雪上加霜。　　3、房企上演分化重组战　　在银根紧缩下，今年一些房企出现资金链紧张乃至断裂，大多是去年过于扩张的房企，而对一向以“稳健”发展的房企来说，今年反而是发展的机遇。　　迫于资金压力，昔日引以为傲的“地王”现正成为烫手山芋，不惜成本以低价抛地，只求换得“无债一身轻”。在这样的情况下，一些开发节奏与市场比较稳定、资金一向稳健的房企，可以轻松以“低价”拿到曾经的“地王”。下半年，如果楼市持续趋“冷”，不排除房地产

5、企业会上演一场分化、重组战。　　4、四大原因促使房企两极分化　　有了土地却没资金开发而寻求合作伙伴，为了企业的生存不得不出让部分股份给大地产企业……目前中小地产企业的发展面临着更严峻的形势。专家表示，今年房地产市场的显著特征将是分化和重组。土地价格预计将会出现深度调整，调整幅度将会超出房价的调整。形成地产企业两极分化的原因并非一朝一夕。　　原因1：紧缩银根　　支持房地产企业融资的三大渠道：银行贷款、预售款、企业自筹，这三方面资金来源占到企业资金来源的七成以上。然而，随着经济过热，国家宏观调控开始对整个地产行业都产生了深远影响，尤其是在紧缩银根的情况下

6、，许多房企度日如年。　　我国每年约有30%左右的中小地产企业倒闭，其中有超过60%是由于融资问题得不到解决导致的。今年，受股市低迷、信贷从紧等影响，部分中小房地产企业面临资金链的断裂。融资难再次成为企业关注的焦点。　　原因2：紧缩地根　　土地，不可否认地成为地产商赖以生存的基本条件之一，尽管在目前资金成为地产商最大的话题之时，仍然有不少地产商在私底下寻地，以图后市的发展。手中大把地的发展商从4年前的“8·31”土地大限就一改往日历史。　　无地、少地的境况不仅困扰着大型房企，中小发展商更是在这一夹缝中难以生存。在地根紧缩的宏观调控下，小发展商赖以生存的

7、空间越来越小，最终只能退出历史舞台。　　原因3：观望浓成交低　　楼难卖，成交量低成为自去年10月以来广州楼市的真实写照。根据广州市国土房管局公布的数据，今年1~6月，全市一手住宅的新增供应量约为360万平方米左右，同比增幅超过30%；与此同时，全市一手住宅的成交面积不增反而大减43.5%，只有241.78万平方米，是近5年来的最低位。市场消化率在连续4年超过100%之后，在2008年上半年突然下降到约70%，出现了供求关系的大逆转。　　供大于求，买家的选择余地大了，大发展商凭借自身的经济实力和品牌效益，出现了一轮又一轮的价格战，而小发展商却在价格中“

8、死守”，成交量的一度下滑，让中小发展商资金回笼速度放缓，资金压力与日剧增。　　原因4：运作能力受考验任何大企