论中国房地产土地资源管理

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1、其他论中国房地产土地资源管理孥彦广(中国地质大学<北京>)摘要：伴随着从计划经济模式到市场经济模式的转变过程。土地资源也开始涉入市场运作。中国房地产市场发展迅猛的今天，房地产土地资源日益紧缺。土地市场交易价格一路攀升，同时房地产土地资源呈现利用不平衡、产出率低等特点。本文针对中国房地产土地资源的使用现状，提出房地产土地资源开源节流、均衡发展的解决方法和途径。关键词：房地产；土地资源管理；房地产土地一、土地资源的特点及在中国的状况土地资源是不可再生资源，是国家经济政治发展的重要因素之一。对于土地资源的有效的可持续利用，不仅关系到中国当前的发展，还会影响到

2、子孙后代的生存。我国土地资源的特点是：绝对数量较大，人均占有量小。我国内陆土地总面积约960万平方千米(144亿亩)，居世界第3位，但人均占有土地面积约为12亩，不到世界人均水平(约40亩)的1／3；山地多，平地少。我国地形错综复杂，地貌类型多。我国海拔小于500米、海拔在500—4000米、海拔大于4000米的土地面积分别占土地总面积的27．1％、51．7％、20．2％(未包括1ok的水域)；各类土地资源分布不平衡，土地生产力水平低。以耕地为例，我国大约有20亿亩的耕地，其中，90％以上分布在东南部的湿润、半湿润地区。在全部耕地中，中低产耕地大约占耕

3、地总面积的2／3；宜开发为耕地的后备土地资源潜力不·37】·地学哲学与国土资源保障和储备学术会议论文集大。在大约5亿亩的宜农后备土地资源中，可开发为耕地的面积仅约为1．2亿亩。二、房地产的发展状况以及房地产用地的特点伴随着中国政府对商品房政策的推行，以及工业化、城市化进程的发展，中国房地产在近几年里发展异常迅猛，各种矛盾和利益冲突逐步显现。房价一路飙升，房地产出现了非常明显的泡沫的预兆，房地产用地运作不规范，权钱交易导致整个国土资源部门呈现行业腐败的倾向，多名高官因此下马。面对高利润的行业，外资内资或者国资民资企业纷纷加入土地购买的行列，房地产用地吃紧

4、o．中国的土地资源是非常稀缺的，从人均拥有平原看，我国其实更像日本，中国平原面积只占国土面积的12％，而这12％平原面积里又有90％集中在沿海地带，比如东北松辽平原、华北平原、长江三角洲平原等，总体而言，中国的人均可居住面积与美国相差很大，与日本较有可比性。因此，日本节地型住房解决办法及其主流套型应该是适合中国的，中国必须及时叫停大户型建设，果断地扭转土地资源的粗放使用和浪费使用的局面。三、国外房地产管理经验介绍城市发展对土地的扩张性与土地有限性的矛盾并不仅仅只有中国才面临，世界各国都如此。如发达国家中的美国、原西德和比利时，从1950—1970年，非

5、农用地的面积分别增加了25％、35％、55％。在20世纪60年代。意大利、加拿大、法国的非农用地也分别增加了31％、18％、11％。发展中国家非农用地的扩大也很迅速，如印度的德里区，其工商、住宅和办公用地由1958年的3807．5万平方千米增至1981年的16870万平方千米。·372·其他埃及从1960—1980年因城市扩大占用的农田将近50万平方千米。面对相同的问题，各国采取的措施却不一样。(一)日本日本国土狭小，总面积仅约37．7万平方千米，人口密度高达322人／平方千米，为世界人口密度的8．9倍。日本领土3／4为山地与丘陵，其余1／4为台地、低

6、地与平原。日本土地利用的变化明显受土地资源不足尤其是耕地资源贫乏的约束。以建设用地的增加为例，1965．1984年共增加87万平方千米，年均增加4．6万平方千米。相比之下，美国建设用地的增加迅速得多，1969—1982年城市用地和交通用地共增加599．5万平方千米，年均增加46．1万平方千米。资源贫乏使日本政府十分重视土地的开发、利用和整治工作，战后制定了大量与土地开发、利用有关的法规和计划，这些法规和计划的实施，对于控制建设用地的扩大和对耕地的保护无疑是很有成效的。日本是土地私有制的国家，日本土地65％为私人所有，35％为公地，且多为不能用于农业、工

7、业或住宅的森林地和原野。因此，解决公用事业建设的用地问题，必然要靠私有地。日本国宪法既有在公共需要时可以征用私人财产的规定，也有保障私人财产的规定。日本政府于1951年制定了l：土地征用法>，规定重要的公共事业都可以运用土地征用制度，如：根据城市规划确定的道路、公园建设，根据河川法进行的堤防建设，根据港湾法进行的港湾建设等。征用土地一般程序如下：①申请征地；②登记土地和建设物；③起业者与地权人达成征购协议；④申请征用委员会裁定；⑤让地裁定；⑥征用终结一日本为公共事业需要而征用土地时。必须经过管理部门审批，必须符合<土地征用法>，以确保土地的合理利用；征

8、用土地的价格是土地的经济价值，即市场价格；除了支付土地的市场价格外，另外对一些直接或间接损失也