房地产新政专题分析（2008.10.22）

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1、东莞中原物业顾问有限公司房地产新政专题分析（2008.10.22）一、政策背景自去年9.27房贷新政出台后，全国房地产市场逐步进入调整，市场交易量大幅下降，价格在各区域市场有不同程度的下调幅度，最高高达30-40%。加上美国金融危机的影响，全球经济增长明显放缓，我国经济也呈现增长放缓趋势，（国家统计局数据统计显示，我国2008年前三季度GDP同比增长9.9%，比上年同期回落2.3个百分点。）特别是出口增长有较大幅度的回落，影响到整个市场的预期和信心。政府陆续出台了很多的刺激经济措施来“保增长”，包括防止人民币升值过快、提

2、高国内商业银行信贷额度、放宽外资银行信贷额度来扶助中小企业、停征个体户管理费和集贸市场管理费以减轻个体工商户的负担，提高出口退税以减轻出口就业压力及鼓励企业转型升级等等。房地产业作为国家重点支柱产业，综合其上下游产业链而言对国民经济整体贡献度比较高，因此，在“保增长”调控思路下，稳定房地产市场、适当刺激房产消费和投资而不至于下滑太快是摆在政府面前需要做的重要经济工作。10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署第四季度经济工作。在工作安排中提到，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费

3、，支持居民购房。在此之前，中央人民银行也下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。与此同时全国各地也已经有18个城市出台了房地产的利好政策。10月22日，财政部、央行快速反应，联合出台相关政策规定。二、政策目的政策旨在稳定房地产市场，预防市场大跌；支持鼓励居民购买中小户型普通住宅，使“90/70”政策后的房地产供求关系趋向平衡；同时通过降低交易税费，支持居民合理的购房居住需求，通过增强居民购房购买力，降低购房持有成本，支持有效扩大内需，避免上下游产业萎缩、缓解就

4、业压力，保增长。三、政策内容国家财政部：2008年10月22日傍晚，财政部发布了“继续加大保障民生投入力度，切实解决低收入群众基本生活”相关十条政策，其中，关于房地产的政策主要有：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时

5、，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。房地产新政专题分析（2008.10.22）2东莞中原物业顾问有限公司中国人民银行：自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。一是金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素

6、在下限以上区别确定。二是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。三是下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。四是汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例以及住房公积金贷款利率优惠政策不变。四、政策解读（一）政策精神与思路概括而言，其中最重要的政策信息是加大廉租房的

7、建设，减免居民购房交易环节的多项税费，并放宽对个人购房贷款的限制。这些似乎可以解读为中央政府已经启动了针对楼市的拯救措施，但这其实只是与前不久公布的国务院第四季度经济工作安排中所提出的“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”相呼应，尽管只有简略的一句话，但依然是此次财政部和央行救市措施的红线与指南。政策中对于“改善型普通住宅”的定义，市场上各方的意见分歧较大，有的认为只要是144㎡以下的均可认为是普通住宅，而东莞中原研究部根据过去政策的连惯性，更倾向于90㎡以下的中小户型普通住宅，因此本次新政针对的购房

8、群体主要是购买90㎡以下自住房的人群，不过当中自住与非自住的界分以及改善型需求的界定则有待政策细则的进一步出台。1、以消费者为主应当看到，中央政府指向房地产行业的政策旨在稳定楼市，而不是笼统的“救市”或者说是“救开发商”。在政策的强度上，中央政府采取的态度很明显是一种温和介入，而并没有集中的出台一揽子救市措施。在对供