物业管理纠纷法律解决

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1、1物业管理纠纷概述2物业管理纠纷的处理3物业管理各阶段易发的纠纷第五篇物业管理纠纷1【引导案例】1.1物业管理纠纷的概念和特点1.2物业管理纠纷的种类1.3物业管理纠纷的起因及特点1物业管理纠纷概述2【引导案例】停电事故导致业主落人电梯井纠纷案某日，某大厦突然停电，导致正在运行的电梯停在楼层中间，乘客被困在电梯里，物业管理公司接报后，立即派维修工打开另外一层的电梯门，恰好某业主感兴趣前来观看，突然滑进了电梯井摔伤。事后，该业主要求物业管理公司赔偿。物业管理公司该不该赔偿？31.1物业管理纠纷的概念及特点（1）物业管理纠纷物业管理纠纷是指自然人、法人、其他社会组织

2、、国家有关行政管理部门相互之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾(对立、对抗)的主张和请求，而发生的争执。(p102)4（2）物业管理纠纷的特点物业管理纠纷不仅指违法或违背社会公共利益的行为，而且还指违反业主团体自治规约的行为；物业管理纠纷法律关系复杂；物业管理纠纷具有易发性；物业管理纠纷具有群众性；物业管理纠纷具有多样性；纠纷主体、纠纷类型；纠纷成因。51.2物业管理纠纷的种类（1）按纠纷所属法律部门不同的法律关系性质差异划分民事纠纷经济纠纷行政纠纷刑事纠纷6（2）按纠纷与权益

3、连带关系状态的不同静态物业管理纠纷（权益归宿）动态物业管理纠纷（权利行使）（3）按纠纷中的基本权利性质和特点不同物业管理产权类纠纷物业管理债权类纠纷物业管理行政权类纠纷物业管理自治权类纠纷7案例一某物业公司为了弥补经营亏损，多次擅自提高“宇宙花园”住宅小区业主的水电费，对此，部分业主表示不满，并拒交水电费。为了加强管理，物业服务公司采购了一批新的IC卡水、电表，要求小区业主每户出自500元将原来的水、电表替换掉，此举遭到了大部分业主的反对。于是物业管理公司对拒不交钱换表的业主停止送水、送电，并对拒交水电费的业主给予罚款处理。小区业主对物业服务企业的做法义愤填膺，

4、强烈要求更换物业公司。部分业主通过联名签字同意，请了另外一家物业公司来到小区，但原物业公司以其与开发商有委托管理合同为由拒绝交出管理权。双方争执不下诉至法院。物业公司和业主的做法各有什么不妥？Why？8分析物业管理公司的不对之处及分析：擅自提高水电费不对。水电费是由政府有关部门定价，由水电管理部门收取的费用，物业公司只能代收，不能擅自提价。向业主收取500元的水、电设备费不对。按规定，开发商必须将每户业主的水、电表设备的费用打入房价中。物业公司更换水、电表要与开发商协商，而不能强行向业主收取费用。对业主停水、停电的做法不对。只有水、电管理部门才有权对用户进行停水

5、、停电的权利。对业主给予罚款处理不对。根据我国《行政处罚法的规定，只有国家司法机关和有关的行政机关才有处罚的决定权或执行权。以其与开发商有委托管理合同为由拒绝交出管理权的做法，理由不成立。业主的不对之处及分析：部分业主拒交水电费的做法不对。业主对物业服务企业的收费标准有意见，可通过协商、调解、仲裁甚至诉讼解决，未解决之前不能拒交水电费。部分业主通过联合签名区聘请新的物业公司的做法不对。需要通过业主大会按特定程序进行。91.3物业管理纠纷的起因及特点（一）物业管理民事纠纷的起因及特点（1）物业管理合同纠纷的起因和特点物业管理合同纠纷的起因：合同主体的合法性或是否适

6、格的问题合同内容是否合法真实的问题合同订立的形式问题合同履行中的问题【案例2】台风刮起标识牌伤人，物业服务企业是否赔偿？(P115)10物业管理合同纠纷的特点：纠纷主体的平等性。纠纷的内容和标的既有有形的物质（如财产），更有无形的服务。纠纷处理方式的协议性。纠纷管辖的地域性。经营者不得单方解约。11（2）物业管理侵权纠纷的种类和特点民事侵权纠纷与违约责任纠纷的最主要区别在于责任基础不一样，后者起因于约定，而前者是法律的规定。物业管理侵权是指在物业管理过程中，当事人因为故意或者过失造成了对他人的损害，依据法律规定应该承担相应责任的违法行为。物业管理侵权纠纷的种类，

7、如根据被侵害的对象和结果而言，通常可以分为：侵犯财产权的纠纷、侵犯人身权（含生命健康权、人格权和身份权）的纠纷和既侵犯人身权又侵犯财产权的复合性纠纷（如侵犯知识产权的纠纷）。12物业管理侵权纠纷的种类：基于过错责任原则的物业管理侵权纠纷过错责任原则在构成上具有四个要件：①行为人行为（包括作为或不作为）具有违法性；②行为人主观上有过错（故意或过失）；③行为人的行为客观上造成了被侵害人（包括财产的、人身的或精神的）损害；④被侵害人的损害是行为人的行为引起的，即行为与损害之间有因果关系。【案例3】门卫放松管理致使电动车被盗，物业公司应否赔偿？13【案例三】2002年9

8、月14日上午，家住成都某