常见物业纠纷案例分析

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1、物业常见纠纷案例案例一：前期物业服务合同纠纷原告：某物业公司被告：张某案情简介：原告是一家具有一级资质的物业管理公司，2004年5月，小区开发商与原告签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为小区提供物业服务，合同中对物业服务费收费标准、交费时间以及迟延支付的违约金进行了约定。被告于2004年8月18日到小区办理入伙手续并入住，在办理入伙手续时，被告签订了《业主公约》，其中约定：在小区业委会成立之前，同意由开发商聘请的物业公司为小区提供物业服务，并按约定交纳管理费。但被告自入伙以来一直拒交管理费，物

2、业公司经多次催缴无效后，向法院提起诉讼，要求被告支付拖欠的费用及违约金。法院最终判决被告向原告支付拖欠的管理费及违约金。案情分析：庭审时，被告辩称：被告并未与原告签订物业服务合同，也不是《前期物业服务合同》的当事人，不受该合同约束，因此原告要求被告支付管理费及违约金没有事实及法律依据，要求法院依法驳回原告的诉讼请求。法院审理认为：首先，在涉案房产所在小区业主委员会成立之前，开发建设单位有权自行或委托物业服务企业为小区提供物业服务。其次，被告签署的《业主公约》也明确表示同意在业主委员会成立之前，由开发建

3、设单位聘请的物业服务企业为小区提供物业服务工作。另外，《前期物业服务合同》中约定的收费标准与原告的资质以及小区的规模相符，合同内容也未违反相关法律法规以及业主的合法权益，因此《前期物业服务合同》合法有效，被告应按合同约定履行相关义务。案例二：以开放商违约为由拒交管理费原告：某物业公司被告：陈某案情简介：陈某于2004年7月购买了某小区房产，并于2004年8月办理了入伙手续，自入伙之日起，陈某就以房屋质量问题拒交管理费，经多次催缴无效后，物业公司向法院提起诉讼，要求被告支付所拖欠费用并支付违约金。

4、最终法院判决被告向原告支付拖欠的费用。案情分析：庭审中，被告辩称：由于入住后发现卧室窗装歪了，而且室内有多处裂缝，经多次反映后物业公司至今未维修，而且小区物业公司和开发商是一家人（同为集团公司下属公司），未尽到维修义务，因此无权收取管理费。一审法院审理认为：原告与小区开发商签订了《前期物业服务合同》，具有合法的管理权，而且合同中明确约定了管理费的收取标准、交费时间及延期支付的违约责任，被告有按约定缴费的义务。同时，原告物业公司并非购房合同的当事人，被告也没有证据证明涉案房产存在房屋质量问题，且该抗辩理

5、由与本案不属于同一法律关系，被告可以通过其他合法途径向相关方主张，因此被告以房屋质量有问题为由拒交管理费不予支持，且被告的卧室窗即使有质量问题，其属于被告的专有部分，不属于物业公司维修范围。对于滞纳金，法院认为被告不交管理费属事出有因（房屋质量问题），不属于恶意欠费，因此不支持该诉讼请求。案例三：原业主欠费，物业公司拒绝新业主办理入住手续原告：陈某被告：某物业公司案情简介：某小区业主张某于2005年8月与陈某签订房地产买卖合同，约定张某将其名下房产转让给陈某，陈某按合同约定交付了购房款，在办理房产

6、过户手续并取得房产证后，陈某到小区管理处办理入住手续，被告知该房拖欠管理费一千元，要求陈某缴清后方可办理入住手续。陈某认为过户前的欠费应由原业主承担，不同意支付原业主的欠费。经多次交涉后物业企业仍以原业主欠费为由拒绝为陈某办理入住手续。后陈某向法院提起诉讼，以侵权为由，要求物业公司停止侵权，立即办理入住手续，同时承担房产过户后至办理入住手续期间的房租损失。法院最终判决被告为原告办理入住手续，由于原告未能提供证据证明被告的行为造成了其实际损失，因此驳回了原告要求支付租金的诉讼请求。案情分析：庭审中，被告物

7、业公司辩称：根据《物业管理条例》的规定，业主有缴纳物业管理费的义务，原告购买了涉案房产后，理应对该房产的欠费一并承担，其拒绝缴费的行为已构成了恶意欠费，被告有权拒绝办理入住手续。法院审理认为：原告支付了购房款并办理了过户手续后，系涉案房产的合法产权人，依法对该房有占有、使用、收益和处分的权利，在原告提供了相关证明资料后，被告应为其办理入住手续。原告与原业主的购房合同未约定原告承担物业管理费，被告也没有证据证明原告曾经做出承诺由其承担欠费，因此被告的抗辩理由不成立，被告应立即为原告办理入住手续，至于原业主的

8、欠费，被告可通过另外的途径解决。原告取得涉案房产的产权后，被告并未阻止其入住和使用房屋（且原告已实际入住），其拒绝办理入住手续的行为构成违约并非侵权，因此原告要求被告停止侵权，支付租金的诉讼请求与事实不符，法院不予支持。案例四：以业主未交清欠费为由拒绝放行原告：李某被告：某物业公司案情简介：李某于2005年7月入住某小区，2008年10月，李某在另外一小区购买了房产并打算搬家，在搬家公司的车辆准备驶出小