杭州余杭临平项目开发计划书来莱蒙商业中心

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1、临平商业项目开发计划书莱蒙国际（余杭）置业有限公司2005年11月17日38目录一、项目概况31、地理位置32、基础数据33、土地描述3二、产品描述4三、市场介绍51、市场简述51.1、市场现状61.2、市场小结62、租赁市场72.1、临平中心商业圈租金水平82.2、专业市场调查142.3、临平餐饮市场分析182.4、休闲娱乐业专项调查分析202.5、临平写字楼专项研究212.6、地块周边租金水平243、销售市场254、商业面积租赁、销售价格建议表（非沃尔玛租用面积）265、商业辐射半径及人口预计26四、项目开发与营

2、销计划271、项目工程施工主要节点272、招商、销售与施工节点关系272.1、前期招商阶段282.2、正式招商阶段282.3、后期招商及开业筹备阶段292.4、销售进度节奏控制293、项目开发计划流程图30五、项目成本预算311、相关面积表312、成本计算表31六、项目收益评估331、价格建议及销售、租赁总额331.1、租赁价格及年租金331.2、销售价格及总额341.3、实际可行销售、租赁比例及价格分析342、相关销售税金343、资金平衡点分析354、投资回报率分析355、一层销售现金流量表376、总投资资金平衡现

3、金流量表3838一、项目概况1、地理位置项目处于杭州市余杭区临平藕花洲大街与迎宾路交叉口西南面，紧邻城市主干道藕花洲大街和迎宾路。临平为余杭区区政府所在地，为余杭区政治、商业、文化等中心。项目东面、南面、西面均为已有住宅区，北面隔路为城市休闲景观带。2、基础数据l总占地：22.8亩（15199㎡）l容积率：≦3.4l建筑覆盖率：≦75%l绿化率：≧15％l限高：35米3、土地描述38土地拆迁已完成。土地形状基本规则，土地平整，无水系、无起伏。地块交通便利，紧邻临平城市交通主干道：迎宾路与藕花洲大街。二、产品描述本案产

4、品为四层单体建筑，总高度22米，地上建筑面积42615㎡，其中商业营业面积37722㎡，车库面积4116㎡。层高为5.5米，地下室6447㎡。设地下、地上一层及室外停车位，共计294个。38负一层面积6447㎡，设置138个车位及自行车库。一层面积10472㎡，其中商场营业面积6362㎡，车库4110㎡，可停放126辆汽车。二层面积10966㎡，其中沃尔玛7264㎡，商场3703㎡。三层面积同样10966㎡，全部面积都为沃尔玛租用。四层面积9426㎡，以餐饮与娱乐业态为主，具体面积划分及功能分布根据后期招商进一步细化

5、。三、市场介绍1、市场简述根据2003～2010年《杭州市余杭区商贸服务业发展战略规划》，临平规划为副城市级商业副中心，临平整个城区规划为四大商圈，分别为北大街－九曲营路商业街区、人民路－迎宾大道－世纪大道商业街区、临丁路－天都城商业街区、杭州临平工业区商务中心组成。38目前临平城区内主要有两大商圈组成，即北大街－九曲营路商业街区和人民路－迎宾大道－世纪大道商业街区（“世纪商圈”），而临丁路－天都城商业街区和杭州临平工业区商务中心处于临平近郊。本项目地处世纪商圈核心位置。1.1、市场现状临平作为杭州余杭区政治、经济、

6、文化中心，水陆交通发达，各项配套设施齐全。现有人口约20万。规划中临平以老城区为中心，南苑商贸城和余杭经济开发区为发展两翼，加快南部居住娱乐区、中部商业贸易区、北部工业科技区开发建设。临平商业一直以自我发展为主，从中心城区的商业改造逐渐走向外城商业拓展的过程，形成了以老城区传统商业为主，城南为新型特色商业为为主的发展格局。1.2、市场小结l临平地处杭州以北，与杭州市区相距20多分钟车程，部分高端及特色商业消费外流，为本案提供市场机会点；l临平城区人口20万左右，对周边乡镇商业吸引力大，亦为本案市场机会点；l城市整体商

7、业档次与杭州市区、萧山城区相比较低，对高端、特色商业存在较大需求，为本案市场机会点；l商业品牌以国内三线品牌为代表，与杭州市区、萧山城区相比亦差距较大，对中高端、特色品牌存在市场需求，存在市场机会点。38l临平城市业态组成l临平商铺经营面积组成2、租赁市场临平商业中心圈集中，租赁价格与非商业中心圈差距大。商业中心圈商铺出租率高，非商业中心圈部分区域出租率较低。382.1、临平中心商业圈租金水平l北大街总体上从西大街路口至九曲营路口呈逐渐升高的趋势，而在中都广场、利群购物中心、大红鹰超市等人流集中区域周边商铺相对租金亦

8、比较高。区域：商业集中区域为西大街路口至九曲营路口这一段。租赁价格：均价7-8元/㎡·天，根据店铺面积变化，租金单价不同，在一般情况下，单铺面积越小，租金单价越高。主力面积：单间店铺商家面积30-60㎡为主，双间店铺商家面积60-120㎡为主。层数：基本以一层为主，部分2层。38l九曲营步行街九曲营步行街包括沿街商铺及新大地小商品市场组成，其中