中国意大利房地产投资策略的比较分析

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1、摘要第一章引言20世纪90年代，房地产开发是中国房地产市场中最主要同时也是利润最高的商业活动。为了获得足够的房地产开发项目资金，开发商想尽办法寻找资金来源。房地产的资金需求量，及其高回报率吸引了大量的投资者。此外，机构投资者也一直在寻找风险水平较低，有稳定高回报的投资机会。房地产市场已经成为了他们研究和投资的目标之一，甚至还成立了一些专门的房地产投资基金，如房地产投资信托基金。然而，专业投资者和投资信托基金也是在投资理论的指导下作出决策的，从而避免高风险获取高收益。第二章节文献综述2．1投资组合理论的发展2

2、0世纪60年代，Fama提出了有效市场假说，包括三种类型：弱式有效市场假说，半强式有效市场假说和强式有效市场假说。1952年，马克维茨在他发表在《金融期刊》上的文章《投资组合选择》中提出了现代均值方差模型。他说，收益的方差可以衡量投资组合的风险。他还推导出了预期回报率及其方差的计算公式。20世纪60年代，Black和Lintner提出了只包括风险资产的零Beta资产定价模型。通过在投资组合中添加无风险资产，威廉夏普(1964)推导出了著名的资本资产定价模型(CAPM)。CAPM模型只考虑投资组合资产之间的关

3、系，其中包括风险资产，无风险资产和市场投资组合，所以计算公式非常简单。史蒂芬·罗斯(1976，1977)提出了套利定价理论，他认为投资组合的收益波动是由特定的几个因素造成的。后来，学者们又推导出了一个经验模型：多因素模型，这个模型可以帮助投资者精确地选择风险因素的种类和数量。2．2房地产投资信托基金根据定义，房地产投资信托基金是一些公司，他们投资于不同房地产，包括商场、写字楼、酒店、公寓和由不动产作抵押的贷款。一般而言，房地产投资信托基金分为三类：股权投资信托基金，抵押房地产投资信托基金及混合房地产投资信托

4、基金。20世纪60年代，房地产投资信托基金首先在美国发展起来。2006年底，意大利议会批准了对房地产上市公司实行税收优惠的法律。但是迄今为止，中国还没有J下式的房地产投资信托基金。去年年底，国务院提出了房地产投资信托基金可以作为一促进中国房地产基金将在年内正第三章投资组合理论3．1马克维茨均值方差模型马克维茨推导出的预期回报率和方差的计算公式是基于以下假设：(1)投资项目的预期收益可以代表实际收益。在持有期间，期望收益呈正态分布。(2)投资者的决策是为了让预期效用最大化。效用的曲线的边际效应递减。(3)收益

5、的不确定性是通过期望收益的波动性表现出来。(4)投资者仅基于期望收益和风险作出决策。(5)在风险确定的情况下，投资者偏好更好的回报率，而在收益率一定的情况下，投资者则倾向于较低的风险。计算期望收益时，我们应该把概率问题考虑进去。方差表明可能收益的波动性，而我们常用的标准差则是方差的平方根。协方差衡量的是两个变量随时间的变化情况。两种不同资产收益率之间的协方差将影响投资组合的风险。两个变量之间的相关系数表明收益率的变化关系，它的值介于-1到1之间。投资组合中不同资产的权重会影响投资的期望收益。期望收益是所有组

6、成资产的加权平均收益。投资组合的方差应该包括资产的权重和任意两资产之间的协方差。有效前沿是曲线的右上部分，投资者通常在有效前沿上选择投资组合。效用曲线表明投资者对投资组合的风险和收益的偏好。通过与有效前沿相比较，效用曲线帮助投资者选择最适合他的具体的投资组合。3．2资本资产定价模型(CAPM)CAPM模型描述了风险资产的收益和风险之间的关系。当资本市场处于均衡状态时，所有包括风险资产和无风险资产的投资组合都应位于资本市场线(CML)上。我们可以用资本资产定价模型公式来计算所要求的回报率，并与回归估计的资产收

7、益率相比较，以确定资产是被低估或者是高估，从而进一步帮助投资者进行投资决策。3．3套利定价理论(APT)套利定价理论只需要很少的几个假设前提，如完全竞争市场，投资者是理性的且厌恶风险，没有交易成本等。同时，APT假设一项资产的回报率受K个风险因素的影V响。这个模型还假设某个特定的回报率可以通过完全分散化的投资组合来估计，而且资产收益仅仅与市场风险有关。系统风险的影响可以反映在每种风险因子所带来的风险溢价上。第四章投资组合理论在房地产市场中的应用4．1房地产的种类一般来说，根据以下标准：地理位置、用途、开发商

8、的目的以及持有时间等，可以把房地产分为多种类型。4．2房地产投资策略根据以上区分房地产的标准，我们可以把相应的投资策略划分为：地点分散化策略，类型分散化策略，目的分散化策略以及时间跨度策略。4．3投资组合选择和管理过程(1)了解短期和长期需求，熟悉历史市场表现，并对投资作出适当的预期。(2)收集宏观经济环境相关的信息，选择合适的投资策略，以满足短期和中期的期望。(3)用选定的投资策略构建投资组合，以最低的风险水平