3学习课件第三部份_商业地产

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1、第三部份商业地产/商业一.上海2000年-2004年商业的发展1.五年的回顾回顾2000年当我司刚进入上海城时所做的《上海零售商业市场概况〔2000年1月24日〕》,来追朔一下五年来上海零售商业的变化。⑴随着上海持续较稳健的经济发展和开放政策,重要经济支柱房地产数年来的兴旺,市内基础设施发展伴随市容改观,2010年世博会申办成功,人民币维持汇率和低息仍持续吸引内、外资的进入和刺激着市内的消费。保持着上海零售业总额的年年上升。1997年上海零售营业总额约1,300亿元;2000年约1,600亿元;2004年约2,

2、400亿元。即自2000年至2004年即将结束的五年来,年增长率约为8-9%。但去除物价上涨因素后明显看到的是,上海仍是一个因贫富悬殊,而以普遍低消费为主的城市。⑵2000年时上海拥有超过5,000平方米的百货公司约150家,其中最多见的即是百货大楼、总体零售、娱乐中心及美食广场等。但五年来,因普遍经营形式、货品单一、类同、乏味、保守,传统型百货行业的零售额和市场份额持续下降。⑶仍脱离不了传统零售业、陈旧观念和旧经济体制羁绊的一系列“造街、造城”活动,多半惨淡经营,倒闭关门。⑷就如当年报告中预测的那样“…经营商

3、品的急剧增加,市场迅速细化,针对性专业性和区域性成了绝对的重要选择…”,随着二十馀家外资专业零售业巨头使用合资、合作形式进入上海市场并逐步取得成功,近年来以日用百货零售型的麦德龙、家乐福,以建材零售专业型的OBI、百安居等,以购物兼逛街、吃喝玩乐集一身的购物中心〔ShoppingMall〕,在此五年逐步得到了扩张、走向成功和市场认同。⑸综观今天上海商业零售市场特征,高、中、低消费群体已有了较明显的分别流向区域,外来购物群体流向区域有了较明显的扩大。⑹上世纪90年代以来,上海商业进行了大规模的改造,总量急剧增加,

4、层次不断提高,然而在商业布局规划方面仍存在一些问题:比如只注重空间上的平面均9衡发展,而忽略市场上的区域功能差异。另外这种布局规划只关注市中心区域零售商业布局,而忽略市郊区域的零售商业规划。各区区域市场零售商业的发展规划同质性、攀比性很强,忽略同市场相适应的特色创新。2.五年变化的明显特征五年来上海零售商业变化的明显特征是传统型百货行业持续衰退,专业型、综合型零售业不断扩张和受市场认同,现代连锁规模经营和经营能力较量、竞争正在激烈展开和进行之中。二.上海商业房地产发展趋势概述根据《上海商业发展十五计划纲要》-“

5、五年之内上海要基本建成国际化购物天堂、网络化流通体系和信息化现代商业”。根据《上海商业分级设置规范》、《上海商业发展十五计划纲要》对上海商业重新布局:“市中心商业区、区域商业中心、居住区商业、街坊商业、专业街、新城商业中心、中心镇商业、一般镇商业的七级划分,显示出上海商业多层次、多中心、集团化的发展趋势。”根据《上海商业发展行动方案》“把提升发展中心城区零售业、推动市郊商业发展、规范发展社区商业、大力发展轨道交通枢纽型商业、创新发展批发贸易业和大力推进生产性服务业确定为上海商业未来发展的‘六大空间’”(摘自政府

6、官方文章)。当我们在阅读市府部门出台的“纲领性”或“规划性”文件时想到的和看到的是,政府面对WTO条款保护年限结束,以国营企业为主导的内资商业零售业面临外资的大举进入而引发的内“忧”外“虑”,出于“争夺市场”目的,实施对商业地产发展规划大量批复的“政策倾斜”,一个零售商业、商业地产和商业设施的大比拼,“更加激烈的市场竞争、更加微薄的利润以及同质化”等一系列严峻问题的局面,显而易见。1.“一城九镇”的规划,将使上海市中心更趋“空心化”届2010年后,市政府“一城九镇”的规划实施,市中心〔外环线内〕的人口将被控制在

7、900万,即500万人口将迁移至城郊,市中心尤其是内环线内,传统的“三街四城”七大商业街区势必将因“空心化”而衰退。102中国零售业的内“忧”外“虑”⑴内“忧”在于中国商业领域对外开放的速度进一步加快,内资商业企业发展受保护的过渡期已经结束。内外资商业企业即将在公平的市场环境展开全面竞争,更激烈竞争的暴风雨就要来了。中国零售业能否被外资零售企业所掌控或并吞?内资零售企业是否会大数量地被挤垮?这是当局首要的,或者说面子上最大的担忧。⑵从世界零售业发展的历史和中国内外资零售企业的发展情况看,如果内资企业今后发展中持

8、续观念、管理能力和市场认知度的相对落后,规划同质,盲目攀比,历史包袱沉重,监督机制障碍等等体制问题无法解决,而引发其最大的问题--融资难,得不到实质性的根本解决,外资零售企业可能会主导中国零售业,这不是危言耸听。⑶外资零售企业进入外国零售市场12年来,带来了新型零售业态,为中国零售业带来了世界上最先进的管理经验、零售技术、营销技术、服务理念等,虽然它带来竞争的压力,但激发了内资零售企业

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