《资产评估基本方法》PPT课件

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1、第二章资产评估基本方法第二章资产评估基本方法教学目的和要求:通过本章的学习,熟悉三种基本方法的评估思路;掌握收益法的计算公式和成本法中各要素的计算方法,并能初步运用收益法和成本法评估资产价值;了解市场法的具体方法。重点及难点:收益法中计算公式的运用;成本法中各要素的测算及应用。计划学时:10课时教学大纲成本法3资产评估方法体系4市场法1收益法2第二章资产评估基本方法教学大纲教学内容第一节市场法一、市场法的含义及其前提二、市场法的基本步骤三、市场法中的具体方法-市场法依据的是替代原理。同一市场上相同或类似的资产有相

2、近的价格。-利用类似资产成交价格信息,并以此为基础,采用比较和类比的思路及其方法,来判断和估测被评估资产的价值。-市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。1.定义2.理论依据3.评估思路一、市场法的含义及其前提(一)市场法的概念用途、性能等方面具有可比性功能可比可比前提市场前提(二)市场法的前提市场上要有足够多的相同或类似资产的交易。要有一个活跃的公开市时间可比参照物交易时点与评估基准日相隔不能太长实体特征和质量可比结构、新旧程度等方面具有可

3、比性市场条件可比供求状况、竞争状况、交易条件等方面具有可比性一、市场法的含义及其前提二、市场法的基本步骤明确评估对象搜集参照物分析差异因素量化差异因素得出评估结论平均法:简单算术平均加权平均众数中位数资产评估基本事项?可比性代表性三、市场法中的具体评估方法市场法直接比较法现行市价法市价折扣法功能价值类比法价格指数法成新率市价法市场售价类比法成本市价法市盈率乘数法间接比较法例:在对某设备进行评估时,评估人员在市场上找到一类似设备,其交易价格为10000元。拟采用市场法进行评估。搜集到的相关资料如下:1.被评估设备和

4、参照设备的生产能力分别为年产甲产品8800件和9200件,该类设备功能与价值呈线性关系。则:评估值=10000×(8800/9200)=9565.22(元)2.已知该类设备功能与价值不呈线性关系,年生产能力同上,x为0.68。则:评估值=10000×(8800/9200)0.68=9702.25(元)3.已知该设备与参照设备的成新率分别为90%和85%,则:评估值=10000×(90%/85%)=10588.24(元)三、市场法中的具体评估方法价格指数法:例:某房地产在评估前5个月成交,交易价格为3000元/m2

5、。已知该地区同类房地产价格指数:1、在此期间,累计上升4%,则:P’=3000×(1+4%)2、在此期间,平均每月上升1%,则:P’=3000×(1+1%3、在此期间,每月递增1%,则:P’=3000×4、在此期间,每月比上月分别+2%、-1%、+1%、-2%、+1%,则:P’=3000(1+2%)(1-1%)(1+1%)(1-2%)(1+1%)5、交易时为110%,评估时为116%,则:P’=3000×(116%÷110%)×5)(1+1%)5三、市场法中的具体评估方法价值比率法:例:某被评估企业的净现金流量为

6、1500万元,评估人员在上市公司中寻找到与被评估企业相类似的ABC公司,改公司的股价目前为20元/股,每股净利润为0.8元。则用市盈率倍数法计算被评估企业的评估值为()万元。A.37500B.30000C.1875D.无法计算三、市场法中的具体评估方法D一、收益法及前提五、收益法的计算公式三、收益法的基本要素四、收益法的基本步骤第二节收益法二、收益法的理论依据通过估测被评估资产未来预期收益的现值,来判断资产价值的各种评估技术方法的总称。(一)收益法概念以被评估资产的预期收益能力为导向,以其未来预期收益的现值作为评

7、估值(二)收益法的基本思路1.被评估资产未来有收益,且其收益是持续的、可计量的。2.被评估资产所面临的风险是可以量化的。3.未来的收益期限是确定的。(三)收益法的基本前提一、收益法的含义及前提评估对象的价值的高低主要取决于下列3个因素:1.未来净收益的大小;2.获得净收益的可靠性;3.获得净收益期限的长短。二、收益法的理论依据预期原理说明,决定资产当前价值的,重要的不是过去的因素而是未来的因素。历史资料的作用,主要是用来推知未来的动向和趋势,解释未来预期的合理性。资产当前的价值,通常不是基于其历史价格、开发建设所

8、费的成本或者过去的市场状况,而是基于市场参与者对其未来所能获得的收益或者能够得到的满足程度的预期。收益法是以预期原理为基础的资产的价值取决于未来的效用某笔资金(资产价格)×利率=房地产的净收益购买收益性资产,可以视为一种投资:投资者购买的目的,不是购买资产本身,而是购买其未来所能产生的收益,是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金(收益)。收益法的基本思想表述如下:由于收

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