第十一章财务管理

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1、第十一章财务管理第一节物业管理企业财务管理一、物业管理企业财务管理内容1、营业收入管理2、成本和费用管理3、利润管理4、专项维修资金管理二、物业管理企业营业收入（一）物业管理企业营业收入的内容物业管理主营业收入其它业务收入1、主营业务收入（1）物业管理费物业管理收入（2）代办服务费（3）物约服务费物业经营收入：经营公共地方、公用设施的收入物业大修收入2、其他业务收入房屋中介手续费收入、材料物资销售收入废品回收收入、商业用房经营收入、无形资产转让收入容易混淆或出错的概念（1）房屋出租收入与商业用房经营收入

2、归归物业经营收入其它业务收入（业主）（公共）（2）房屋中介手续费与房屋出租收入归归其它业务收入物业经营收入三、物业管理企业的成本费用和税费（一）物业管理企业营业成本内容1、直接人工费：直接从事物业管理活动的人员工资福利费（保安、清洁、维修人员）。2、直接材料费：在物业管理中直接消耗的材料费。3、间接费用：管理人员的工资福利费、固定资产折旧费及维修费、水电费、取暖费、办公费、通信费、差旅费、租赁费、保险费、绿化维修费。（二）物业管理企业成本费用的管理（三）物业管理企业税费的管理营业税（5%）及附加0.63

3、%（城建、教育、防洪）所得税不计营业税的收费项目包括：代收水电费、煤气费、维修基金、租金。从事此几项代理业务取得的手续费计收入应征收营业税。四、物业管理企业利润（一）内容营业利润、投资净收益、营业外收支净额（滞纳金收入）以及补贴收入。（二）物业管理企业利润的计算第二节物业管理财务运作模式一、物业服务收费定价方式1、政府指导价：适用于普通住宅。2、市场调节价：适用于高档住宅、写字楼、商场。二、酬金制与包干制（一）酬金制概念业主向物业管理企业预交管理费，物业管理企业按约定比例或约定数额提取管理酬金，其余费用

4、全部用于物业服务，管理费的结余或不足由业主享受或承担。（二）包干制概念业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，物业管理企业按合同约定提供服务，支出服务费用，服务费用的结余或亏损由物业管理企业享有或承担。酬金制包干制1、会计主体物业管理项目（必须单独核算）物业管理企业（可单独核算，亦可由企业统一管理）2、服务费构成服务支出+管理酬金物业服务成本+法定税费+企业利润3、业主交管理费不固定（预收）固定4、物管企业利润固定比例或固定数额不固定（盈利或亏损）5、管理费性质管理费属于业主所有，物管企业代收代支管理费

5、属物管企业，自负盈亏续上表6、管理费结余或亏损业主承担物管企业承担7、公布管理费收支情况每年不少于一次不一定公布，物管企业定8、适用范围单一业主的物业，高档物业多业主的物业，普通住宅9、主要优点公开、透明、物管企业利润保证，服务具长期行为，可淡化维修基金概念业主交固定服务费，业主与企业关系简单，企业利润最大化10、主要缺点业主监管难，若管理费不足，多收费难度大容易产生服务的短期行为，服务质量不稳定（三）物业服务费成本构成物业服务成本或物业服务支出构成一般包括：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取

6、的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。第三节物业管理专项维修资金一、由业主交纳，专项用于物业公用部位，共用设施保质期后的大修、更新、改造。二、专项维修资金的来源1、业主入伙时所交的部分维修资金建设部、财政部《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》（建住房[1998]213

7、号）的规定：商品房销售时，购房者按房款2%-3%向售房单位交。2、物业服务费结余（酬金制）3、业主大会规定由全体业主续筹的维修资金4、业主共有的物业收益5、社会捐赠或政府拨款的费用三、专业维修资金的管理业主自行管理，银行专户储存，专款专用。四、维修资金的使用1、业主大会成立前：物管企业提出维修计划，经当地房地产主管部门审核后划拨。2、业主大会成立后：物管企业提出维修计划，业主大会审定后实施。3、物权法：由建筑面积2/3以上，业主人数2/3以上同意实施。五、维修资金的续筹有约定的按约定，没约定的，按建筑面

8、积分摊。六、维修资金的转移1、变更物管企业时，业主大会审核。2、业主转让房产，结余的维修资金不退，随房屋所有权过户给新业主。3、房屋拆迁或灭失，维修资金余额退回给业主。