物业管理行业专题报告：非住宅物业管理，弹性大，赛道多，格局好

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1、目录在管面积的不同涵义1项目续约率和盈利能力不同2长期住宅物业潜力更大，短期非住宅物业弹性更大3住宅物业竞争更加激烈，非住宅物业的细分赛道多5并购意义更为显著7风险因素8看好非住宅物业管理行业，推荐中航善达（招商积余）8插图目录图1：新大正的撤场率和新签率3图2：绿城服务的退出率及退出面积占比3图3：物业管理500强企业的管理面积单位：亿平米4图4：物业管理500强企业各业态单项目平均面积单位：万平米4图5：我们测算的部分城市的人均住房面积4图6：我们测算的部分城市住宅类小区物业费规模单位：亿元4图7：1999年以来房屋竣工面积累计值单位：亿平米5图8：

2、各年商品房竣工面积中非住宅的占比5图9：五大行指标情况单位：百万美元（点大小代表市值，净利润为2018年财报数据）..........................................................................................................................................9表格目录表1：物业管理公司披露的在管面积及市值比较1表2：物业管理公司披露的合约面积及市值比较1表3：新大正管理的不同类别项目收费单价差异较大单位：个，万平米，元/平米

3、/月2表4：一些机构类物业管理公司的毛利率及分部毛利率3表5：招商物业和中航物业不同业态的续约率3表6：历年经济普查中，物业管理行业的主要指标4表7：各地城市服务项目的签约案例5表8：中航物业及新大正近期获取部分项目的招标评分规则6表9：不同类别物业管理的服务特点和未来趋势6表10：仲量联行发展及并购历史7表11：戴德梁行发展及并购历史7表12：世邦魏理仕发展及并购历史8表13：物业管理板块重点跟踪公司盈利预测9▍在管面积的不同涵义住宅物业管理公司的基础服务和增值服务区分非常明显，基础服务一般就是保安、保洁、保修、保绿这“四保”。而且，住宅物业管理公司从

4、入场开始，物业管理费就相对恒定。尽管也有提价的情况，但不会将某一类业务独立出来收费（例如不会专门收保洁费）。增值服务作为独立的收费单元存在，但增值服务往往是基于良好的基础服务，不饱满的员工工作时间和含糊的共有部分产权来实现的。总体来看，住宅物业管理公司的规模基础就是在管面积，在管面积的扩大一定意味着营业收入的扩大。而且，住宅物业管理公司的在管面积，普遍会提前一些年锁定，即先有“储备面积”，后有在管面积。表1：物业管理公司披露的在管面积及市值比较公司20152016201720182019H1市值/2019H1在管面积百万平米百万平米百万平米百万平米百万平

5、米人民币元/平米彩生活217.2268.2276.2363.2364.515.6碧桂园服务69.891.1122.8181.5216.8296.3雅生活服务35.050.178.3138.1211.2145.1保利物业81.8106.2190.5197.8-绿城服务82.8105.2137.8170.4184.2118.0中海物业82.693.5128.3140.9142.2101.9中航物业37.445.751.550.476.3-招商物业43.555.069.170.8-永升生活服务9.816.126.540.249.0132.3新城悦19.327.

6、536.342.944.4186.8佳兆业物业18.320.624.026.936.370.9滨江服务5.56.98.611.613.1132.62015年合约面积2016年合约面积2017年合约面积2018年合约面积2019HI合约面积市值/2019H1合约面积百万平米百万平米百万平米百万平米百万平米人民币元/平米彩生活303.47357.52404.3553.7563.510.1碧桂园服务161.685207.132329.498505584.2110.0雅生活服-126.1229.7987324.694.4保利物业-135.351184.46436

7、1.541371.4绿城服务171.9224.6287.8362.5391.255.6永升生活15.24622.64433.36765.55175.286.2新城悦服32.347.767.8112.19962.5132.8佳兆业物21.89625.13929.66832.241.42362.2滨江服务8.4710.19813.70420.83323.474.2资料来源：各公司公告、Wind，注：市值为2019年11月28日收盘价表2：物业管理公司披露的合约面积及市值比较务服务务业资料来源：各公司公告、Wind，注：市值为2019年11月28日收盘价但是在

8、非住宅物业管理领域，在管面积的涵义其实和住宅有根本不同。我们认为，投资者对于非住