西安高新区华明辉CBD项目一期营销推广方案.ppt

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1、华明辉CBD项目一期营销推广方案深圳众正地产策划2007-07谨呈：华明辉置业（西安）有限公司FOCUS目录：一、市场分析二、项目分析三、项目定位四、营销推广附件第一部分：市场分析未来三年西高新房地产市场整体发展呈现稳健发展态势，不会出现大的波动。主要基于以下三点理由：1、就全国市场比较而言，从房价水平，投资比例等因素判断，西安是一个相对温和的市场。2、和国内其他经济发展基本一致的城市比较，西安的房价水平整体上处于比较低位的水平。3、西高新作为西安经济发展桥头堡以及经济引擎的作用和地位只会逐渐加强。宏观

2、分析之政策分析：GDP和固定资产投资总额和房地产指标中的住宅需求总量以及办公物业需求总量之间存在显著正相关关系，从上图可见，西安的GDP和固定资产投资总额增长态势良好。预示在未来若干年内西安住宅和办公物业需求旺盛。宏观分析之经济分析：高新区固定资产投资现状及预策高新区国民生产总值现状及预测区域发展之功能定位：国际化、现代化水准的集会议交流、文化休闲、商业娱乐、商务办公和高档居住于一体的中央商务区”；形象定位是“国际化的、领航的、示范式的中央商务区”高新区各类物业供需关系：西高新各类物业供需关系表现为：1

3、、办公物业明显供大于求，商住楼，专业写字楼以及综合写字楼中，商住楼价格主要集中在4000-4500元/平方米，过去几年写字楼整体价格水平基本呈现平稳状态，和住宅价格稳健增长对比明显。2、办公类物业竟增主要呈现为两种状态，一种是低端产品的价格战，整体追求低办公成本，另一种是高端产品基于蓝海战略的产品创新。3、商业供应量较少。4、住宅市场在供需两旺基础上基本平衡。1、2007年高新区新建商品住宅平均销售价格为4000元/平米左右；2、过去两年高新区新建商品住宅年均增长10%左右即年均400元/平米左右。3、

4、价格增长的原因主要在于土地价格增值转移、营销成本提高、产品品质提升导致的产品成本增加等因素。高新区住宅价格分析：高新区办公物业价格分析商住楼价格4000-4500元/平方米专业写字楼4500-5200元/平方米综合写字楼5500-8000元/平方米整体价格走势：过去两年整体办公物业价格走势为稳中小幅调整，上下幅度2-3%左右。进入2007年下半年，低端办公物业回苏，销售数量增长，价格小幅上扬。高新区住宅产品特征分析：主要表现为：1、产品创新比较活跃；2、产品类型多样化；3、户型以及户型对应面积分布波谱更

5、加宽泛；4、园林绿化以及内部环境越来越好；5、项目规模大型化趋势；6：配套尤其是教育配套升级明显；高新区住宅产品卖点以及核心卖点分析：随着高新区物业品质的提升，项目卖点越来越丰富，在一个大盘中往往蕴涵比如地段、价格、开发商品牌、会所、交通、生活配套、升值潜力、物业管理等基本上所有的卖点；而核心卖点已经由早期的性价比，地段等转移到环境、品牌、升值潜力等因素。消费群体特征分析：1、随着高新区人口结构升级自用型购买者比例有所增加；2、区域辐射范围增强，高新之外西安以内消费者以及西安之外的消费者比例增加；3、随

6、着高新区的拓展，高新区人口政策以及产业政策升级消费群的数量以及质量都有比较大的增长和提高，未来区域内部消费能力增强。高新区住宅产品营销特征分析：随着外地以及大型品牌开发商的进驻，高新区商品住宅的销售已经突破了产品营销和文化营销的阶段，进入了品牌营销阶段。而小型开发商在制定营销策略的时候也极大的受到品牌开发商的影响。项目周边重点项目比较分析：绿地世纪城项目规模庞大，属于区域标志性旗舰项目。本项目不具备和其正面竞争竞争的实力。在实际的销售过程中，主要采用跟风和借势的策略。CBD住宅产品发展预测为：1、价格：

7、随着区域规划的逐步落实，开发区管委进驻等，区域价值在短期内会被重新认识，物业价格加速增长；预计3年后商品住宅价格可达到6000元/平米左右。2、营销：品牌营销成为主要方向；3、消费群：短期内投资型购买占据主体位置，随着区域内部消费力的增长，消费群在未来会经历一个自用型比例逐步提高到占据主体的的过程。高新区CBD未来发展预测：第二部分：项目分析绿地世纪城本案CBD项目区位：绿地世纪城企业一号紫葳田园都市逸翠园位置：项目位于高新技术开发区规划中的中央商务区内，在都市天地和都市未来之间；项目北面为绿地世纪城，

8、目前绿地一期住宅已经交付使用；项目西边紧邻CBD创业园；主体结构：剪力墙结构，地下1.5层；地上2栋22层，单层面积780平米，2栋共480户。一、二层商铺，单层面积约3200平米；每层附带公共露台户型介绍：主要以方正的小户型为主，面积(套内)区间在28平方米—79平方米之间建筑面积：总建面8.4万平米；一期43590平米地上面积36903平米建筑高度：73.42米建筑工程级别：一级；抗震8度客梯：6部高速电梯车位：地下100公摊：约23.