永大集团房地产行业分析报告

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1、宁波永大投资集团房地产行业分析报告机密北京北大纵横管理咨询公司二零零四年十月重要说明本报告为中期汇报，所有意见均非最终结论本报告版权属于北大纵横管理咨询有限公司所有导读宏观环境对房地产行业影响分析城镇住宅市场需求和成长性分析模式借鉴价值链分析宏观环境分析通过对政治、经济、社会和技术分析企业战略环境所产生全局性的影响企业战略环境对企业的影响：1、企业战略环境对企业的影响是全局性的而非局部性的；2、企业战略环境对企业的影响是现在和未来的而不是过去的；3、企业战略环境是动态的而不是静止的。政治制度、体制政府的稳定性特殊经济政策国际政治外贸立法

2、对外国企业的制度就业立法……企业经济政治法律社会文化技术GDP的变化利率货币供给通货膨胀率工资/物价控制行业需求市场需求……国家研发支出行业研发支出科技研究重点专利保护新产品新技术的商品化……生活方式可任意支配收入就业预期保护消费者运动结婚率人口增长率人口迁移文化及亚文化……近年来中国经济持续走强，居民消费结构已向“住行”倾斜国民经济持续增长，2003年人均GDP达1090美元，国家宏现经济态势良好，经济持续走强，居民消费由以“衣食”为主转向“住行”。恩格尔系数（食品占总消费的比重）不断降低，住房消费不断上升。2001－2010年，我国

3、城镇居民的恩格尔系数将下降到35%左右，生活水平进入富裕阶段。资料来源：国务院信息中心，中国统计年鉴邓小平南巡后中国房地产业进入投资拉动期，经过十年的发展调整，目前市场逐步规范，进入需求拉动期供给牵动需求期需求牵动供给期调整期数据来源：2003年房地产行业研究报告房地产开发投资增长率持续高于全社会固定资产投资增长率近几年，全国房地产投资增长率持续高于固定资产投资增长率，并且保持同步增长的趋势，没有出现1992～1993年增长率高达117％和165％的过热现象。资料来源：《中国统计年鉴》（1990-2003）房地产开发投资占固定资产投资总

4、额中的比例迅速攀升，已成为中国经济的支柱产业房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5．6％，逐步上升至2003年的24.1％，成为拉动内需，推动经济增长的支柱产业资料来源：《中国统计年鉴》（1990-2003）近年房地产开发利润率普遍在10%以上，中高档住宅开发利润在30%以上行业利润持续提高房地产企业2003年总收入达9300亿元，同比增长32%；净利润总额超过350亿元，同比增长39%。开发利润保持较高水平从国内情况来看，大多数城市普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%～40%，远远高于其他行业的平均利润

5、率水平。上市公司的利润快速增长从7家房地产上市公司公布的2003年年报看，我国房地产企业毛利润率大幅提高，在22％~46％之间。5年来全国房地产企业总收入和利润保持着20%以上的增长速度数据来源：国土资源部，CEIC；2003年上市公司年报资本追逐市场，导致全国房地产开发公司数量逐年增加受国家宏观经济形式影响，自90年至95年我国房地产企业个数呈上升之势，95年企业总数达到33482个，96年出现下降，97年上升，至2003年37123家。民营、股份制企业不断增加。2002年与1998年相比，国有和集体企业分别减少了28.9%、45.2

6、%，而民营和股份制企业则增加了237%。比重由37.4%上升到73.8%但目前国内多数房地产企业开发能力低，抗风险能力差具有一级资质的房地产开发企业的比例只有1.2%，一、二级资质企业总数不足10%，大多数为三、四级或刚刚成立的暂定级企业1997年房地产开发企业总资产为16417亿元，平均每个企业资产为7713万元，2002年达到33043亿元，平均每个房地产开发企业为10130万元房地产业是非常典型的资本密集型产业。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，开发企业整体水平不高，与其资金密集的行业特点极不相适应。销售百强的房地产企业总共

7、只占市场的4%左右。而在香港，排名前10位的房地产企业集团占了香港市场的80%，其中前三家就占50%。国内房地产企业将面临整合的局面房地产企业数量增长趋缓我国房地产开发企业的发展过程分为三个阶段：第一阶段1986-1991年。市场初步发育，房地产开发企业数量增长缓慢。第二阶段1992-1996年，我国房地产开发投资出现快速增长势头。第三个段1997年至今。房地产开发企业数量出现趋缓。国内房地产企业集中度较低与发达国家相比，国内房地产行业集中度比较低，中国最大的房地产公司万科集团的市场占有率2003年为0.9%，中国的房地产大鳄还没有形成

8、，市场正处于整合期，合并重组、跨区域运作将成为主要特征。房地产行业逐步整合房地产业竞争加剧，将导致房地产开发企业向规模化、集团化方向发展，我国房地产市场发育早也较成熟的广州市，目前已有约1/3的房地产开发企