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1、郑州房地产市场调研报告附件：市场大势研判消费者分析开发商分析市场格局谨呈：郑州隆基置业房地产市场判研市场大势研判消费者分析开发商分析市场格局2郑州经济发展各项指标稳步提高，经济发展平稳，有利于房地产市场发展纵向来看，郑州市宏观经济发展迅速，各项经济指标稳步增长年限单位200020012002200320042005辖区人口万665.9677.0687.7697.7708.2716国民生产总值亿元738.0828.2928.31,1021,3751,650建成区面积k㎡133.2142.4156.
2、4212.4243.3262人均GDP元11,48112,33513,60415,79519,15423,171职工年均工资元9,01710,39811,96613,53715,02416,694固定资产投资亿元258.4295.7340.7502.3650.3820郑州市历年经济运行指标资料来源：郑州市历年经济发展公告及网络资料3郑州房地产市场处于高速发展阶段，未来房价仍然有较高的发展空间2005年郑州市人均生产总值达到2,861美元，按照经验和惯例，正处于房地产发展的高速阶段；郑州市房地产的
3、各项发展阶段亦与快速发展期的房地产主要特征相吻合。2000-4,000US$4,000-8,000US$8,000-20,000US$0-200US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期处于快速发展期的房地产主要有如下几个特征：房地产供给需求旺盛，开工面积、竣工面积、年销售量等增幅较大；房地产价格持续上浮，价格增长幅度远高于同期经济发展水平和居民收入增展水平；土地市场异常活跃，土地价格的增幅高于房产价格增幅，土地一级市场与房地产二级市场交相呼应；房地产开发水平不高，升幅较快，开发商对项目开发决策
4、能力迅速提高；产品创新的速度加快，客户需求多元化和产品多元化趋势明显，房地产开发商对项目的模仿能力较强。4近六年间住宅售价每年的平均增幅接近10％图1显示：郑州房地产自近年来供应和销售面积均保持高速增长，2005年销售面积达到599.42万平方米，市场供需比为1.11：1，基本合理；房地产价格历年来增幅不大，销售均价六年的年均增幅率约为9.67%；2005年较2004年的房地产价格有较大增幅，整体均价增幅12.39%，其中住宅增长12.29%，商业下降13%。1月，郑州市商品房销售均价为2822
5、元／平方米；２月为3013元／平方米；３月份商品房销售价格为3053元／平方米，一路上涨。图表1：郑州市历年房地产供应及销售情况（万㎡）图表2：郑州市历年房地产销售价格（元/㎡）资料来源：郑州市国民经济公告及网络资料5郑州房价收入比、人均居住面积等指标显示合郑州房地产市场很有潜力郑州的房价收入比为1：6，处在国内城市房价收入比的最低水平，房地产业健康发展郑州较低的人均居住面积预示着郑州房地产市场仍有较大的的发展空间郑州合肥南京武汉长沙南昌人均居住面积22.617.016.524.2523.617
6、.8房价收入比6.07.311.98.97.08.8注：1、国际上收入房价比合理范围：1:6，国内目前大致范围：1:82、我国城镇人均居住面积“十五”末要提高到２２平方米，2020年将达到35M2郑州和几个主要城市的房价收入比6郑州市房地产发展处于高速发展阶段，且未来市场发展空间较大通过对郑州市宏观经济分析及房地产行业总体分析：宏观经济运行稳定，经济保持高速增长，房地产发展处于高速发展的阶段；市场总体供应结构较为合理，房地产价格稳步上升；横向比较，房地产发展相对于周边省会城市及全国大城市滞后，市
7、场发展空间较大。7房地产市场判研市场大势研判消费者分析开发商分析市场格局8客户分析——对郑州市民阶层的划分对郑州市客户阶层的分析有助于我们发掘和分析自己的目标客户群，并研究他们的置业特点；客户阶层的划分是一个动态的过程，划分标准和人群的变化会随收入水平变化而逐渐变动；客户阶层的比例不等于实际购房客户的构成比例，一般来讲，越是收入高的客户，其人群在市场的购房比例越高；收入水平仅仅是衡量客户阶层的一个最基本的方式，事实上对客户阶层的划分还将结合收入方式、家庭结构、年龄特征等因素。中端高端富豪家庭年收
8、入30万以上，比例1%以内顶端产品的消费者客户阶层分析低端家庭年收入8-30万，约占14%中高端产品的主力消费阶层家庭年收入3.5-8万，约占30%中价位楼盘的主力消费力量无置业能力家庭年收入2-3.5万，约占35%中低价位经济型楼盘的主要消费力量家庭年收入2万以内，约占20%基本无住宅消费力量参考资料来源：郑州市城调队2004年居民收入抽样调查中端客户及中高端客户所占的人群比例约44%，一般来讲，越是高收入阶层，其购房人群的比例越高，因而郑州市房地产市场的主流人群集中在4—30万元之间家庭收入
