农村土地“以租代征”的症结与法律对策

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1、论文题目：农村土地“以租代征”的症结与法律对策行政管理专业（本科）姓名：学号：《农村土地“以租代征”的症结与法律对策》的论文提纲一、“以租代征”的表现形式、主体认识误区及危害（一）“以租代征”的表现形式（二）产生“以租代征”相关主体认识误区（三）“以租代征”危害的具体体现二、探究“以租代征”的原因（一）直接原因与我国目前实行的土地征用补偿制度有关（二）深层次根源与我国农村现有的土地产权制度的弊端有关三、解决“以租代征”问题的对策探讨（一）完善土地征收制度，实现土地价值，保护农民土地权益（二）加强我国集体土地租用的法律制度建设四、结论农村土地“以租代

2、征”的症结与法律对策内容摘要：本文介绍了“以租代征”的意义及农村土地“以租代征”的现状，“以租代征”带来的危害的具体表现。其症结问题是集体土地产权不明晰，收益分配不公平，使农民的土地利益受损，以及产生“以租代征”相关主体认识的误区，探究“以租代征”存在的原因，深层次根源与我国农村现有的土地产权制度的弊端有关。关键词：以租代征土地征收土地权益自2007年9月12日至年底，国土资源部开展以清理全国各地“以租代征”、未批先占、批少用多等问题的“百日行动”，确保我国耕地“18亿亩红线”。一、“以租代征”的表现形式、主体认识误区及危害所谓“以租代征”，是指违

3、反土地利用规划和土地利用计划管制，规避农地转用和征地依法审批、规避依法缴纳新增建设用地有偿使用费、规避依法缴纳征地补偿费和安置补助费，以出租（承租）、承包等方式，用农民集体土地搞项目建设。在“以租代征”愈演愈烈的背后，究竟有哪些人在推波助澜？我们有必要针对“以租代征”现象进行认真分析。（一）“以租代征”的表现形式国家土地督察北京局对华北5省区市的调查发现，“以租代征”主要有6种表现形式：1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；2、基层政府直接租赁农村集体土地；3、基层政府转租农村集体土地；4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；5、村自

4、行出租自己的承包地；6、村委会租用农民的承包地搞非农建设[3]；（二）产生“以租代征”相关主体认识误区1、农民：“与其土地被国家征收获得较少补偿，不如自己开发多赚租金。”报载，河南某县的一个村，今年来共向7家企业出租土地280亩，每亩地年租金1200元。村民对租地这种形式很满意，“如果征地办厂，即使一亩给上几万元补偿，不到10年就用完了。租地既不失地，又不用种地，每年还能领国家的粮食直补。”[4]国家土地督察北京局的一项问卷调查发现，73%的农民愿意或比较愿意以“以租代征”形式出让土地。2、地方政府：“‘以租代征’有诸多‘好处’，何乐而不为？”“以

5、租代征”用地项目的落地，往往与当地政府的默许、纵容甚至直接参与分不开。“以租代征”可以规避建设用地审批的高昂成本，加快项目上马进展的速度，又可以逃脱法定的税费和免除占用耕地而必须履行的占补平衡义务。地方政府不必为征地补偿费用和被征地农民安置、长远生计等问题困扰，更关键的是，可以突破建设用地指标的限制。3、地方土地行政主管部门：“法不责众，民不告，官不究。”近年来“以租代征”呈上升、高发态势，尤其是县、乡、村一级争相效仿，十分普遍。法不责众，导致地方行政主管部门手中有法而束手无策。加之，“以租代征”牵扯征地制度改革、农村集体土地流转等较为敏感的话题，

6、土地监管部门不愿意惹麻烦上身，索性采取“民不告，官不究”、“睁一只眼闭一只眼”的策略。4、用地企业：“征地报批程序繁琐、周期长，不如签个租地协议，直接用地省时省事又省钱”。按照现行规定的办卷时限，一般要3个月，整个从组织报批到完成征地过程，大体需要近半年的时间。由于各地招商项目争取困难，很多地区就在用地手续上打“擦边球”，搞“以租代征”。（三）“以租代征”危害的具体表现“以租代征”虽然是新出现的土地违法行为，但它已带有普遍性。表面上成全了部分地方政府、企业和农民的急功近利，实际上埋下了严重影响国家宏观调控、威胁国家法治和社会长治久安的种子。1、农民

7、合法权益保障成问题。擅自占用农用地进行非农业建设属于非法行为，决定了租赁农民集体土地的合同的违法性，当然得不到法律的保护。而由于土地租赁期限一般都较长，随着土地资源日益紧缺，土地资产不断升值，今天看似没有矛盾的“租赁合同”，日后发生纠纷实乃必然。这些违法建设项目一旦被查，土地无论如何处置，农民都将成为违法的“帮凶”和以身试法的牺牲品。2、国家粮食安全和宏观调控严重受影响。大量“以租代征”事实的发生，农村集体建设用地数量剧增，耕地甚至基本农田大量流失，国家无法切实控制住新增建设用地供给，长此以往，国家粮食安全将受到威胁，宏观调控中土地这道闸门无疑将失

8、守。近期世界、中国的粮食危机，由此可见端倪。二、探究“以租代征”的原因（一）、直接原因与我国目前实行的土地征用补偿制度有关