烟台市玉森明珠项目营销提案ppt课件.ppt

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1、玉森明珠Ⅱ-【水岸·阳光】——青春飞扬·菁英公社——营销策划提案香港联智华北营销中心2008.06截止目前，本案是一个暂时滞销的项目，在重新营销之前，我们需要深入思考项目因何滞销？！【滞销因素分解】1，环境因素2，区域因素3，项目因素【环境因素】行业、政策、供需等环境构成因素是影响房地产生存发展状态的基础。【环境因素分析】宏观环境1，政府调控政策频繁出台，管控力度逐渐增加；2，银根紧缩，金融信贷风险增加致使利率调高、审核严谨、投资谨慎；3，部分城市受政府、金融调控政策影响，出现价格跳水、销售惨淡状态；4

2、，受行业大环境及物价上涨影响，持币观望群体数量增加、国内投资客群更趋谨慎并逐渐减少；5，国际热钱、风投机构继续增长，直接促使固定和资产投资、投机风险增加；6，城市化建设进程的持续加快，国内中低居住需求短时间内仍无法彻底满足，仍呈刚性存在。7，国内经济持续增长，促升高端居住需求。据不完全统计，2008年一季度全国70城市房价同比上涨11%，部分城市上涨幅度同比有所回落北京新房价格同比上涨17.8%一季度，北京市商品房屋销售价格继续上涨，全市房屋销售价格同比上涨13.9%，涨幅比上年同期提高4.9个百分点。

3、新房价格一季度同比上涨17.8%从新建房销售价格看，一季度新建商品住宅销售价格同比上涨17.8%上海房价再创新历史高虽部分高端项目价格下调幅度超过30%，但商品住宅成交均价攀升到了16405元/平方米，再次创下历史新高深圳房价下跌，成交数量下滑深圳市新建商品住宅销售均价为14699元／平方米，与07年12月均价15000元／平方米相比，有小幅下降。平均每月售房17.3万平方米，与2007年平均每月售房41.6万平方米相比，有较大幅度下降。广州：住宅市场观望气氛浓厚广州的住宅市场近期观望气氛浓厚，交易量同

4、比显著下滑，自2007年10月～2008年3月，广州住宅成交量同比下降42.9％，销售均价下降约20％。山东房价同比上涨10.07%受济南、青岛、烟台、威海、日照等主要城市带动，房价继续稳步上扬，成交量较07年小幅回落。中观环境1，环环渤海经济增长型城市，旅游经济、加工制造经济、异地进入置业潮流等因素直接促使城市竞争力加强，带动城市化建设进程加快；2，“五区联合，打造大烟台”、“环黄渤海旅游经济带开发”等城市规划建设及后期投入，将很大程度早就较为良好的固定资产投资环境和外在影响力，进而不断拉升房地产增长

5、；3，外来投资、区内需求都将带动中高端、中低端居住物业需求在近年内呈现需求增长态势；4，同类型建设形态增多，项目建设同质化严重，差异化策略模糊萌生；5，烟台五区渐成联合态势，但建设特色及差异化定位不明显。6，烟台人印象：市区：商业+商务+消费+原居住中心；莱山区：新型城市中心+富人区；开发区：新兴工业经济园区+新兴居住区；福山区：未来居住区+中低收入居住区+城市后花园；牟平区：潜力发展区+即将形成的旅游度假区+中低居住区。7，房地产规模型开发趋于流行，小型项目逐渐减少，CBDCLD各自逐渐成型。8，

6、07年第三季度至今，一定程度受到行业、金融调控影响，供需呈现一定萎缩，持币观望、需求心理价格下调预期比例增加。受政策机行业环境影响，2008年一季度烟台房产供需增长逐月回落，房价增长幅度趋缓一季度房屋销售价格走势情况看，一月份同比上涨10.4%，二月份上涨9.8%，三月份上涨9.2%，涨幅呈逐月回落态势。其中，新建房销售价格同比累计上涨9.8%。新建、在售商品房成交数量回落。截止08年5月中旬，在售、新建商品房每月平均销售率约为7.92%，同比07年月成交比例下降约26.1%。微观环境1，烟台市区及福山

7、周边区域中低消费群体+本区域内消费群体较青睐居住目的地；2，价格上涨幅度较快，整体均价大有追赶开发区、市区趋势，略高于牟平区；3，区域内居住物业整体均价已近3000元/平(不计算乡镇农村改造物业),普通居住物业单价已超越5000元/平;4，房地产供给增势强劲，需求呈现平稳过渡、较07年以前下滑状态；5，公寓、普通居住物业形态供给量相对较大，高端物业形态相对较少，商业物业发展平淡；6，随红旗隧道开通、区间公路畅通影响，一定程度提升了本区域发展潜力；7，不靠海岸，一定程度上限制了房价涨幅；有夹河，区域内环境

8、尚可。8，受开发区、本区域内加工制造经济影响，收入、消费水平持续增长，两区联合增强了房地产业发展潜力。房地产行业自04年开始受到政府调控政策、金融紧缩调节影响，其影响力于07年四季度强势影响供需结构及关系。加之有关于行业现状及发展言论日多，多数需求呈持币观望状态，商品房销售率较往年有所下滑，房价稳中缓升（外来投资、较强的居住需求和奥运愿景是支持房价持续上升的主要构成因素），这一态势仍将持续一段时间。【区域因素】项目所在区域环境如何、市场对环