[法学]第八章土地增值税ppt课件.ppt

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1、第八章土地增值税法第一节土地增值税纳税义务人（了解）一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。二、土地增值税的立法目的１、征收土地增值税是进一步改革和完善税制，增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观要求；2、抑止土地投机，规范房地产交易秩序；3、开征土地增值税规范了国家参与土地增值税收益的分配，有利于增加财政收入，防止国有土地收益的流失。三、土地增值税的立法原则1、有效抑止投机行为，维护国家利益2、保护正当开发者利益的

2、原则3、普遍征收的原则四、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。【例题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（　），都是土地增值税的纳税义务人。　　A.学校　B.税务机关C.外籍个人D.国有企业【答案】ABCD第二节　征税范围（熟悉）一、土地增值税的征税范围以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。标准之三：转

3、让房地产是否取得收入。二、对以具体事项的征税情况，列表判定如下：【例题·多选题】（2006年）下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（　）。A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进行评估增值的房产D.因为国家建设需要而被政府征用的房产【答案】CD【例题·多选题】（2007年）下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（　）。A.房产所有人将房产赠与直系亲属B.个人之间互换自有居住用房地产C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自

4、行转让房地产【答案】ABD【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。第三节　税率【例题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（　）。　　A.30%　　B.40%　　C.50%　　D.60%【答案】A【解析】增值税扣除项目金额比例=（5000-4200）÷4200×100%=19%，适用第一级税率，即

5、30%。第四节　应税收入与扣除项目的确定（熟悉）计税依据---增值额一、应税收入二、扣除项目转让收入—准予扣除额=增值额计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：二、确定增值额的扣除项目（一）对于新建房地产转让，可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。2.房地产开发成本3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。（1）纳税人能够按转让

6、房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内这里的利息注意两点：①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。②不包括加息、罚息。【例题】支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，则其他开发费用扣除数额为（280+520）×5%，利息按实际发生数扣除。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

7、【例题】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为80万元，即（280+520）×10%，超限额部分不得扣除。4.与转让房地产有关的税金房地产开发企业：内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税）非房地产开发企业：内资扣“三税一费”（营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税）。【2005年单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（　）。A.营业税、印花税　B.房产税、城市维护建设税　C.营业税、城市维护建设税　D

8、.印花税、城市维护建设税【答案】C5.财政部规定的其它扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%【例题】仍以上例数据为例，加计扣除费用为160万元，即（280+520）×20%【例题·单选题】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项