易居201406上海嘉定明发商业广场商业定位81P.ppt

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1、明发商业广场营销思考2014年6月铂悦818菁英逸品嘉定北嘉峰汇嘉定西合景峰汇方舟时代白银路嘉定新城马陆南翔悠活城伯爵天地嘉福汇蔚澜香醍爱情故事世盟壹天地阳光葡提旭辉U天地新城香溢澜庭旭辉华庭晶鼎酒店式公寓湖畔阳光保利天鹅语保利星海屿商业合景领峰蔚澜香醍新城金郡绿地秋霞坊阳光城新界旭辉华庭白银时代嘉定新城酒店式公寓及商业格局与现状酒店式公寓：在售16个可售3000套商业：在售13个可售10.9万㎡永润星辰天林商业绿地嘉年华红海中，如何以合理价格保量求生？PART1望——看市场，压力山大PART2闻——品产品，瑕瑜互见PART3问——寻定位，夹缝求生PART4切——“易”操盘，大盘之

2、战目录PART1望——看市场，压力山大1.1酒店式公寓市场借鉴1.2商业市场借鉴酒店式公寓竞争格局单位：元/㎡套数据来源：CRIC时间截止至2014.5.31铂悦818菁英逸品嘉定北嘉峰汇嘉定西合景峰汇方舟时代白银路嘉定新城马陆南翔悠活城伯爵天地嘉福汇蔚澜香醍爱情故事世盟壹天地阳光葡提旭辉U天地旭辉华庭晶鼎新城香溢澜庭老城新城南翔整体供大于求价格12700元/平方米、流量12000平方米/月办公产品多以酒店式公寓产品面市但是红海也有胜出者嘉定新城酒店式公寓成交2014年表现活跃度排名依次为方舟时代、阳光葡提、合景峰汇、新城香溢澜庭及龙湖蔚澜香醍月均去化50-95套不等，其他项目月去

3、化大多不足10套单位：套元/㎡数据来源：CRIC时间截止至2014.5.31热销项目分析——方舟时代项目名称：方舟时代总价：70-80万元（毛坯交付）建筑面积：21万㎡占地面积：5.6万㎡面积段：54-64㎡层高：4.5米LOFT产品：14万方商业，8幢loft高层组成。通煤气高附加值（LOFT）/商业部分前置招商/低总价54㎡一层一层2014年新推南向房源较此前的西向房源价格无较大涨幅热销期可达160套左右LOFT产品，享受高使用率通过前期招商，增强客户购买信心，投资自用皆宜项目名称：阳光葡提公馆总价：70-100万元（毛坯交付）建筑面积：5.6万方占地面积：1.7万方面积段：6

4、2-83㎡层高：3米平层/4.5米LOFT产品：2栋25层（平层），1栋10层（LOFT），通煤气62㎡83㎡赠送空间赠送赠送空间平层住宅属性强/低总价/周边配套完善热销项目分析——阳光葡提公馆总价较马陆公寓便宜30-40%，极具性价比项目位于马陆镇，配套成熟两房朝南，南北通风、明厨明卫、房型方正利用率高，赠送面积更是达16平方米，住宅功能强热销项目分析——合景峰汇项目名称：合景峰汇总价：55-88万元（毛坯交付）建筑面积：16万方占地面积：5.4万方面积段：50-80㎡层高：4.5米LOFT产品：凯悦酒店、商业及酒店式公寓高附加值/酒店式服务/低单价目前主力在售房源非南北朝向，价

5、格小幅回落，仍保持月均40套的去化速度，目前成交均价1.1万元/㎡LOFT产品，享受高使用率可享受凯悦酒店内服务，餐厅、酒吧、健身房等均可使用。50㎡一层二层市场小结高附加值+住宅属性强+相对低价+前置招商+非常规物业服务为酒店式公寓项目热销关键因素板块内，胜出的项目如方舟时代均为毛坯1.1-1.2万元/㎡销售，月均去化60套左右；阳光葡提则凭借较强的住宅属性及合理的总价控制（较周边住宅低30%）取胜；市场环境酒店式公寓在售存量近3000套，板块内同类型竞品众多。未来竞争趋于白热化！价格厮杀激烈！关键因素PART1望——看市场，压力山大1.1酒店式公寓市场借鉴1.2商业市场借鉴绿地

6、嘉年华永润星辰天林商业广场弘基诚建广场百金汉商业广场集中性商业保利湖畔阳光苑保利天鹅语保利星海屿合景领峰住宅配套商业龙湖蔚澜香醍新城金郡合景峰汇旭辉华庭秋霞坊阳光城新界嘉定新城白银路各类商业项目15个红海竞争商业——配套商业受形态业态限制（无法统一运营、餐饮）、区域住宅入住率低等因素影响整体去化缓慢目前在售的集中商业大多采取包租形式出售，成交量高于住宅配套商业对投资客更具吸引力商业——集中性商业由绿地集团指定商业公司统一经营管理；地下1层为开发商自己持有，经营大卖场，其余商铺包租8年1~3年6%4~6年7%7~8年8%热销项目分析——绿地嘉年华包租/交通便捷价格区间（抵扣后价格）:

7、一层:80-200平米能做餐饮42000-52000元/㎡二层:可做餐饮26000元/㎡三层:可做餐饮24000元/㎡热销项目分析——永润星辰休闲广场价格区间（抵扣后价格）:一层:80-200平米能做餐饮42000-52000元/平米二层:可做餐饮26000元/平米三层:可做餐饮24000元/平米一层平面图入驻商家：麦德龙、美亚影城、品牌运动服饰折扣店、中华电玩、老庙黄金、唐狮、佐丹奴、肯德基、味千拉面、涮涮锅、望湘园等商铺可包租15年，也可自行经营包租方式：1~3年