房地产资产价值与国家财富的关系研究

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1、清华大学学报(哲学社会科学版)2004年第1期JOURNALOFTSINGHUAUNIVERSITYNo.12004第19卷(PhilosophyandSocialSciences)Vol.19房地产资产价值与国家财富的关系研究沈　悦,　刘洪玉(清华大学　房地产研究所,　北京　100084)　　摘　要:随着一国经济的发展,房地产资产价值和国家财富都会得到相应的增长。文章计算了1990年—2001年间我国房屋资产、城市土地资产和非城市土地资产的价值,对我国房地产资产价值和GDP的比例关系进行了研究,并与日本、美国和英国的相关比例进行

2、了国际比较,指出房地产资产的价值应当和国家财富、国家资产和GDP保持稳定的比例关系,尤其是土地资产的价值更不能占国家财富和国家资产太高的比例,必须警惕房地产价格长时间持续的异常上涨,避免国家财富的损失。关键词:房地产;　资产价值;　国家财富中图分类号:F293.30　　　　　文献标识码:A　　　　文章编号:1000-0062(2004)01-0051-09经验值得借鉴,如果这个比例过高,就要进行适当的一、前　　言调控,即通过调控房地产市场,使房地产价格稳定在合理的与整体社会经济协调的水平。房地产具有双重属性,一方面在生产和生活中需

3、要说明的是国家资产和国家财富的概念,两是不可缺少的资源;另一方面作为一种资产也是财者并不完全相同。国家资产(NationalAssets)包括富的象征。房地产资产的价值和房地产价格息息相有形的固定资产、证券、未伐的森林、土地和海外的关,如果房地产价格上升,则房地产资产的价值就会净债权。而国家财富(NationalWealth)指一国的全大幅上涨;反之,房地产资产的价值就会大幅缩水。部资产(土地等有形资产及股票、债券等金融资产)由于房地产资产在国家资产或者国家财富中占有较中扣除负债(如国债、债券)后剩下的纯资产。[1]大的比例,因此

4、,两者的数值对房地产价格非常敏(P79)由于国家财富扣除了各种负债,因此,其数值感,一旦房地产价格发生较大的变化,随之而来的就要小于国家资产。当然,此处国家财富的概念也需要是两者的迅速上升或者下降。房地产价格决定了房和1995年世界银行所定义的国家财富概念相区分,地产账面资产价值的大小,进而也决定了一国国家后者是以“国家财富”或“国家人均资本”为依据度量财富和国家资产的质量。各国发展的可持续性的方法。按照世界银行的计算房地产资产占国家财富的比例对一个国家整体方法,一个国家的财富由四部分构成:一类是已形社会经济的协调与稳定发展起着非

5、常重要的作用。成的资产或称产出资产;一类是人力资源;一类是自如果房地产资产价值量过高,就可能导致生产和生然资源;一类是社会资本,即社会赖以正常运转的制活成本的上升,影响生产性投资者的积极性,降低国度、组织、文化凝聚力和共有信息等。[2](P3031)在家或地区的整体竞争力。因此,房地产资产价值在国实际计算中,由于社会资本难以定量衡量,因此,目家财富中的比例并不是越高越好。这一方面,国外的前世界银行的各种报告中计算的基本是前三种指标收稿日期:2003-04-01基金项目:国家自然科学基金重点项目(79930500)作者简介:沈　悦(

6、1976-),男,清华大学房地产研究所博士生;刘洪玉(1962-),男,清华大学房地产研究所教授,博士生导师.©1995-2004TsinghuaTongfangOpticalDiscCo.,Ltd.Allrightsreserved.52清华大学学报(哲学社会科学版)的汇总。由于本文的目的是研究房地产资产价值与土地资产、房屋资产和国家资产、国家财富和GDP国家财富的关系,因此,本文涉及的国家财富概念属之间应当存在着比较稳定和长期的比例关系。这些于传统的国家财富概念。比例一旦失衡,就说明房地产的价格水平脱离了正GDP是国家财富的一

7、种计算方法,衡量的是一常的轨道,也说明房地产业的发展和宏观经济的发国(或地区)所有常住单位在一定时期内生产活动的展之间出现了不和谐。最终成果,是一定时间内财富增量的概念,而国家资(一)日本的“土地神话”产和国家财富则是某个时间点财富存量的概念。土地在国家财富中所占的比例,从国际比较来看,最高的是日本,日本国家财富中有很大一部分都二、两者关系的国际比较研究集中在土地上。1985年日本的国家财富中有57.1%是土地,住宅占8.6%,由于地价高涨,日本土地资房地产作为一种资产,一般有两种表现形式,即产由1985年的952兆日元上升到19

8、90年的2338土地和房屋。一般来说,在经济运行正常的国家中,兆日元,占国家财富的比例由57.1%上升到64%。表11987年—1990年日本国家财富总值余额的变动(单位:兆日元)19871988198919901987—1989余额余额年增长(%