上海别墅-房地产营销方案

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1、上海别墅营销世界范围内，凡是发达国家那些发展较早的著名城市，都有自己的“富豪住宅区”，从日本东京湾、悉尼玫瑰湾、香港浅水湾到美国纽约长岛、洛杉矶ORANGECOUNTY、比弗利山、LAGUNABEACH、西雅图华盛顿湖，这些地方“富豪住宅区”都拥有世界级的声誉。而在上海这一造就财富史上风云神话的国际大都市，“富人住在哪里”也引起了人们的思考，新财富集团的精英们正在选择他们的居住地。有迹象表明，一个以上海为核心、包括苏杭等周边城市在内的“大上海富豪区”正在形成。从上海最早的花园洋房到九十年代初的高档外销别墅，再到近来出现的天价别墅，现代意义上的“富豪住宅区”已初露端倪。上海别墅

2、市场回顾和展望从九十年代初上海的第一批别墅诞生开始，上海别墅伴随着宏观经济和上海楼市的起伏，走过了出生、成长、调整、放量的一个中长期过程。按时间和别墅的发展周期可将其分为三个阶段：第一次浪潮——九十年代初的房地产开发热，形成了外销别墅的出现，主要集中在西郊虹桥地区，主要客户群为外国驻沪领事、外企老总，截止到1996年底，有别墅楼盘62个，以租赁为主，一部分也上市销售，但租赁情况不理想；第二次浪潮——九十年代中后期，由于中国经济抵御了亚洲金融风暴，一枝独秀，经济的发展带动了居民收入的提高，加上日益完善的市政、交通设施，吸引了众多国内外的投资者，在这阶段，随着1997年锦秋加州花

3、园的推出，使得联排等经济型别墅成为新的销售热点；第三次浪潮——2001年到今天，随着房地产市场再次迅猛发展进而带动了别墅市场的复苏，随着家用轿车普及率的提高，上海大市政建设的发展，新财富阶层、中产阶层、白领阶层等市场的形成，别墅市场的春天真正到来，别墅市场进入一个百花齐放，百家争鸣的局面，从花语墅、康桥半岛为代表的联排别墅，到亿豪名邸、艺墅学苑为代表的叠加别墅，再到云顶别墅、长岛别墅为代表的中高档独立式别墅，别墅风格也层出不穷，从传统的欧美别墅，到中式庭院、澳洲风情、高尔夫别墅等，而西郊庄园、鼎邦丽池的出现，一下子把别墅总价从百万提升到了千万，而上海紫园的横空出世，则代表了上

4、海在豪宅方面已经同世界同步，开始打造属于自己的富人区，上海作为国际大都市正在创造更好的居住环境，迎接来自世界各地的精英人士。三次别墅浪潮造成上海别墅市场开发规模化、开发区域范围扩大，别墅种类增多，而中高档别墅成为开发的热点，供应量一直占据了别墅市场最大的分额。上海别墅的竞争焦点也将集中在中高档的别墅。将逐步进入更加激烈的产品竞争和品牌竞争之中。高档别墅物业具有明显的稀有性，所谓“物以稀为贵”。真正的高档别墅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色、优美自然景观或历史人文价值的，专门供给社会上具有相当财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。别墅市场是房地产市场中较特

5、殊的细分市场，而高档别墅市场更是特殊中的特殊，其供求关系和发展有着不同一般房地产市场的特点。具体地说，高档别墅应具有5大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅天然（或历史）形成；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造；五是人文价值无法再生。综观当今上海别墅市场，大致按需求表现为六大类型：居住型别墅——针对那些不满足于城市钢筋混凝土环境的人士而言；度假型别墅——上海以后会出现一家人拥有两套房子的现实，郊区的别墅用于周末或节假日用，他们对独栋或联体需求较大；短期居住型——他们分布在高科技园区、进出口贸易区、外企聚集等地；如金桥、张江、古北等，这些别墅环境好，档次高，投资回报

6、率高，大多租给老总居住；旅游型别墅——适合这类需求的别墅位于风景名胜旁边，被经营者用来当宾馆使用；办公型别墅——上海这是为满足香港、台湾以及国外公司解决办公场地需求的；投资型别墅——如上海的老别墅。1、客源地域特征统计表明，当时在上海别墅的购买人群中，上海籍仅占31.2%，国内其他地区的购买者（比如温州人）占了25%，港澳、台同胞则占了近30%，余下的为其他国家外籍人士购买。高档别墅更是呈现买家国际化、住户国际化的特征。客源方面别墅客源客层具有广泛性，来自己五湖四海，各行各业。高档别墅的主要目标客户主要来自：外资公司随着中国经济持续增长，加入WTO组织，国外驻沪公司进一步上升

7、。如：GE、SIMENS、ERICSSON、IBM、INTER、NOKIA、SONY、LG、VOLVE、MOTOROLA等跨国公司、银行及其驻沪机构。港、奥、台同胞及外地驻沪企业、机构新贵族阶层国内IT行业、金融行业、房地产行业、电子行业、演艺界等行业的富豪。外国使馆人员最早上海的别墅主要是由使馆官员购买或承租的，美国、德国、法国、瑞典、日本等国使馆官员购买或租赁高档别墅。2、客源年龄特征排名 年龄段 比例1 35-45岁70%   2 45-55岁23%   3 25-35岁7%3、客源职业特征排