产籍测算的要点及工作汇报

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1、房屋测算的要点讲解目　录房屋测量的定义和作用各种房屋面积的定义商品房销售面积的计算方法项目在预测中遇到的问题及解决措施房屋测量的定义和作用各种房屋面积的定义商品房销售面积的计算方法项目在预测中遇到的问题及解决措施房屋测量是指采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理，房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。其运用测绘技术和手段、按照国家有关的法律法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定。房产测量的作用1.法律方面的作用：房产测量为房地产的产权、产籍管理，房地产开发、交易等管理提供房屋和房屋用地的权属界线、界址点、房屋建筑面积和产权面积、各种产别以及

2、有关权属、权源及产权纠纷等数据、图表资料。2.财政经济方面的作用：房产测量的成果包括房地产的数据、质量、利用状况的资料，是为进行房地产评估、征收房地产契税费、房地产开发、房地产交易、房地产租赁、房地产抵押以及保险服务等方面提供数据和资料。3.社会服务方面的作用：随着市场经济的形成和发展，房地产测绘也进入市场，将面向全社会服务。它不仅为房地产业服务，而且也为城镇规划、建设、市政工程、公共事业、环保、绿化、治安、消防、文教卫生、水利、交通、财政税收、金融、保险、工商管理、旅游、街道照明、通讯、燃气供应等城镇社会服务事业提供基础资料和有关信息。4.测绘服务方面的作用房屋测量的定义和作用各种房屋面积的

3、定义商品房销售面积的计算方法项目在预测中遇到的问题及解决措施房屋的产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。房屋的产权面积需经商品房的施工图测算出房屋的预测面积，后经房屋竣工后现场实测复核出房屋实测面积。房屋预测面积是指在商品房期房销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预测量计算行为，它是开发商进行合法预售销售的面积依据。房屋实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测

4、绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范的规定对房屋进行的实地勘测、绘图、计算而得的面积，它是房产测绘结果的一部分，是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。建筑面积、房屋建筑面积、商品房的销售面积、房屋的产权面积关系建筑面积≥房屋建筑面积≥商品房的销售面积≥房屋的产权面积建筑面积是指用于结算建筑工程（包括工程预算、工程造价计价）的面积。执行GB/T5033-2005《建筑工程建筑面积计算规范》房屋建筑面积是指商品房的销售面积。但有时不完全是销售面积，如有些使用空间可以计算房屋的建筑面积，但它不用于销售（作承诺用于公共使用空间）。执行GB/T17986-2000

5、《房产测量规范》商品房的销售面积房屋中仅用于销售的建筑面积。执行建设部建房[1995]517号文件和GB/T17986-2000《房产测量规范》商品房的产权面积房屋中可以认定产权的建筑面积。由房地产产权管理部门根据有关规定在房屋建筑面积的基础上进行认定。房屋测量的定义和作用各种房屋面积的定义商品房销售面积的计算方法项目在预测中遇到的问题及解决措施商品房销售面积计算商品房销售面积=套内建筑面积+应分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积整栋房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结

6、构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。栋是指一座独立的，包括不同结构和不同层数的房屋。整栋房屋建筑面积计算原则1.外围的概念：外围尺寸应包括标准厚度的一般抹灰层，但不包括镶贴块材、装饰面等艺术形式及凸出墙面的墙裙、附墙垛、烟囱、垃圾道等构配件尺寸。2.上盖是必要条件。例如：阳台、架空通廊、走道等，都应有顶盖才能计算建筑面积，无顶盖的不能计算建筑面积（室外楼梯除外）。3.作为自然层或房子要计算建筑面积，则层高2.20m是一个界线，高于2.20m（包含2.20m）以上的才参与计算。4.具有永久性。永久性建筑是指在建筑红线控制范围内的地面或地下，采用耐久性建筑材料构筑的，使用期限在

7、半年以上的各种构造物建筑得永久性建筑工程。5.可作为人们生产或生活的场所。计算建筑面积的范围（内容）1.房屋：永久性结构的单层房屋不论其高度（大于等于2.20m）如何均按一层计算，建筑面积按房屋外墙勒脚以上的外围水平投影面积计算。多层房屋的建筑面积按各层建筑面积的总和计算。二层及二层以上按外围水平投影面积计算。单层房屋内带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。2.地下室：地下室是指房间地面低于室外地坪高