第十章房地产估价程序、标准 、业务

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1、第十章 房地产估价 程序、标准、业务7/28/20211房地产估价程序是开展房地产估价工作的作业流程,包括工作的基本环节及其先后次序。八个环节:界定估价问题;制定估价作业方案;收集与整理估价资料;查勘现场;分析资料;试算价格;确定估价结果;撰写估价报告书;第一节房地产估价程序的基本环节第二节房地产市场分析与最高最佳使用分析7/28/20212一、界定估价问题“确定估价基本事项”和“确定假设条件”估价目的价值定义估价对象估价时点假设条件7/28/20213二、制定估价作业方案拟采用的估价技术路线和估

2、价方法拟搜集的资料及其来源渠道预计所需的时间、人力、经费拟定作业步骤和作业进度估价技术路线包括三个方面的要素:(1)由估价目的所决定价格内涵;(2)由估价原则确定估价思路;(3)由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定估价方法。7/28/20214三、搜集与整理估价资料从资料所反映的价格影响因素类型来看,信息资料包括一般因素资料、区域因素资料和个别因素资料。从资料本身的属性看,信息资料包括产权资料、规划资料、宗地资料、建筑资料、地区环境资料、建筑造价资料、市场交易资料

3、、财务资料、统计资料、法规资料、项目建设资料。7/28/20215四、查勘现场确认对象房地产的物质实体、权利状态和环境状况。继续收集资料,包括估价对象和成交案例的资料,特别是它们的个别因素资料。7/28/20216五、分析资料(一)市场分析对象房地产产品分析确定细分市场预测需求量预测供给量分析需求与供给的相对关系7/28/20217(二)最高最佳使用分析自身物质条件可能、法律允许、经济上可行,并能产生最高价值的用途。(最佳用途、规模、集约度)步骤:确定对象房地产的土地(假设其为空地)的最高最佳使用

4、用途确定对象房地产的土地(假设其为空地)上理想的建筑物确定对象房地产现有建筑物的改良方案(保持现状、修缮、改造、翻新、改变用途、撤除)7/28/20218六、价格试算选择适用的估价方法及适当的计算公式,根据资料分析的结果,及通过对影响价格因素的定量分析,来确定估价计算公式中各种参数的数值,并代入公式中进行计算,得到比准价格、收益价格、积算价格等试算价格。7/28/20219七、确定估价结果算术平均加权平均取中位数7/28/202110八、撰写估价报告书根据有关技术规范的要求,撰写全面反映房地产估价

5、基本事项、技术路线、估价过程、估价结果等内容的书面报告。7/28/202111一、房地产估价报告的作用和类型房地产估价报告是房地产将估价结果传达给客户的载体。根据表现形式不同,房地产估价报告可分为:文字说明式表格式两大类第三节房地产估价报告7/28/202112二、文字说明式估价报告的格式和撰写要求文字说明式估价报告的格式P178一份完整的估价报告通常由8个部分组成:①封面;②目录;③致委托人函;④估价师声明;⑤估价的假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件。7/28/202113(

6、1)全面性。估价报告应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论,正文内容和附件资料应齐全、配套,使估价报告使用者能够合理理解估价结果。(2)公正性和客观性。估价报告应站在中立的立场上对影响估价对象价值的因素进行客观的介绍、分析和评论,做出的结论应有充分的依据。(3)准确性。估价报告的用语应力求清楚、准确,避免使用模棱两可或易生误解的文字,对未经查实的事项不得轻率写入,对难以确定的事项应予以说明,并描述其对估价结果可能产生的影响。(4)概括性。估价报告应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概

7、括,对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选,选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。文字说明式估价报告的撰写要求美国表格式估价报告P183-1957/28/202114三、房地产估价评估报告常见错误1.报告书漏项(如:缺少评估依据、报告有效期等)。2.估价对象描述不全3.选用的估价方法不妥(有收益的应当优先选用收益法,比较实例多的应优先用比较法,有待开发条件的要用假设开发法等)。4.各种评估方法中的错误。7/28/202115四、各种评估方法中的错误1.比较法

8、:(1)可比实例选择不当;(2)可比实例的币种未说明;(3)建立价格可比基础时,汇率选择错误;(4)非正常交易情况的要进行交易情况修正;(5)日期修正计算错误;(6)因素修正时,将修正方向搞反,分子分母颠倒,土地未作年期修正;(7)在比较情况说明时判断有差异应予修正,但在实际计算中未修正;(8)修正幅度过大,单项修正超过20%;(9)计算结果有错;(10)可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况;(11)不同性质的房地产(如:居住、工业等),其因素修正时选取的侧重点和权重应不同;

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