G3地块可行性研究报告

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1、地块项目可行性研究报告G3号地块项目可行性研究报告目录一、项目基本情况3二、北京市写字楼市场调研4(一)北京写字楼市场发展历程回顾4(二)2001年北京甲级写字楼市场回顾6(三)2002年北京写字楼市场展望12(四)北京CBD写字楼市场分析19(五)北京市商业用房市场分析37三、G3号地块项目周边市场调研44四、G3号地块的价格定位48五、项目投资成本预算52(一)项目发展基本数据52(-)项目成本预算依据52(三)项耳投资成本预算52六、租赁方案财务分析54(一)租赁方案初步设想54(二)营业收入估算55(三)营业成本估算5

2、6(四)预算期内损益状况56(五)现金流量及动态指标分析56(六)盈亏平衡点分析56(七)财务评价的基本结论57七、租售方案财务分析58(一)租售方案初步设想58(二)销售收入估算58(三)营业收入估算58(四)营业成本估算59(五)预算期内损益状况60(六)现金流量及动态指标分析60(七)盈亏平衡点分析60(八)财务评价的基本结论61八、项目风险及其规避方式61九、项目可行性综合评述及相关建议62十、附表63一、项目基本情况G3号地块位于驰名中外的历史文化名街一一王府井大街商业区中心,与改造后的王府井天主教堂和对,教堂广场地

3、面宽阔,雕塑小品与绿草红花相映成趣,是游人和购物者在王府井步行街最主要的休闲场所。项目西临规划中的G7地块,南至韶九胡同,北临灯市口四街,地理位置得天独厚。本项冃地段灯市口站就有803>211、104>103等多路公交车经过,而且距离北京火车站也很近,地铁站口就位于王府井大街与长安街交界处,交通极为便利。木项目地块上现有建筑主要为I口式的四合院住宅。面临王府井大街上有一些临街铺面,它们是:体育用品商店、王府快餐、品客多、中国农业银行、情订奇缘婚纱摄影、柯达快速冲印、运动之足、星巴克咖啡等。G3号项目所在地王府井大街是一条具有悠

4、久历史文化的名街,改造后的大街中段为商业步行街,每天来口全国和世界各地的人流汇聚于此,川流不息。G3号地块附近主要的商业建筑有北京市百货人楼、新东安市场、世都百货、东方广场、王府井女了百货、丹耀商场、喜乐迪视听歌唱广场、利生体育用品大厦等。项目周边五星级酒店环伺,包括王府井大饭丿占、天伦王朝饭店、北京饭店、和平宾馆、北京国际艺苑皇冠饭店等;政府机关及金融机构密集;本项口临近故宫名胜,游人如鲫;交通网络四通八达,占尽地利人和,真可谓是H进万金的风水宝地。G3号地块占地4,500平方米,其中建设用地3,800平方米,原用地己有规划

5、设计方案,且已审定通过。规划建筑面积为:地上九层约26,000平方米,地下四层约10,700平方米,地下车库可停车110辆。初步确定为商业和写字楼物业,地下一层、地上一、二层为商场、地上三至九层为写字楼。王府井大街市政改造工程已顺利完工,各种管线已铺设完毕,周边市政条件良好。二、北京市写字楼市场调研(一)北京写字楼市场发展历程回顾北京的写字楼市场从1993年开始有了较快的发展,由于改革开放的不断深入,市场经济开始步入轨道,外商、外资的大量进入促进了北京写字楼市场的发展,使北京写字楼市场迎来了第一个开发高潮。当时的一些写字楼都卖

6、出了天价,如万通新世界广场、西单国际大厦等项目,租赁价格也水涨船高。正因为这些原因,更加吊起各路发展商胃口,纷纷跑到北京圈地、建楼,以期分得一杯羹。一吋间洛阳纸贵,使得北京写字楼项目遍地开花,到处都有在建的写字楼,呈现出一派欣欣向荣的景象。当年利达行代理销售的万通新世界广场,在1993年12月开盘仅三天,一、二期即告售罄,并从一期的USD2,200/平方米卖到了三期的USD3,500/平方米。据有关部门统计,北京写字楼的租金当时仅次于香港和日本,高居亚洲第三位,国贸中心写字楼的租金更高达USD100/平方米/月。1998、19

7、99年,Ft?丁受东南亚金融危机和国家宏观调控政策的影响,北京写字楼市场从1998年开始逐步走向低谷,写字楼大量空置,市场一片萧条。1996年底京泰大厦以USD20/平方米/刀(含物业管理费)推出,致使中粮广场、恒基中心、中服人厦等物业的租金从USD30-32/平方米/月降至USD22-25/平方米/月,降幅近30%o1998年底到1999年初,此类写字楼平均租金低至USD13/平方米/月,有的写字楼还提供装修期免租金,甚至有长达6个月的免租期等情况的出现。租售价格一跌再跌,东方广场一度传出了15美金/月/平方米的“惊喜价”。

8、此时的北京写字楼市场面临着一场激烈的淘汰赛。那些当初头脑发热,圈到了高价地块的开发商所建项目无法再卖出高价,甚至到了赔钱也无人买的尴尬境地,使得北京出现大量烂尾楼盘,让人们目睹了一幕盲目上马的写字楼发展商的惨烈景象。直到今天,我们仍可以看到某些“历史遗迹J位于西直门北的银都大

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