XX公司项目全程营销策划方案（58页）

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1、XX公司项目全程营销策划方案2004-5-15目录1第一部分青岛市宏观经济环境分析61.1青岛市国民经济整体运行状况61.2承办奥运项目给青岛带来的影响71.3区位优势和发展方向8第二部分青岛市房地产市场状况分析102.1供应量与需求量10101127.1青岛市近6年商品房屋竣工面积2.1.2青岛市历年商品房销售面积2.2价格122.3近期市场重点及未来发展预测13第三部分项目周边项目及可类比项目调查结果14笫四部分项冃所在地板块市场分析234」版块综述234.2目前调查现状简析244.2地块价值发现24第五部分项目SWOT分析及总体开发思路拟定255.1项目

2、SWOT（优劣势）分析255.1.1优势分析2551・2劣势分析265.1・3市场机会分析275.1・4威胁分析305.2总体策划思路及核心价值体系30527关于公寓305.2.2关于商业335.2.3商业物业前期运作方式初探:345・2・4项目总体定位36376.2商业客户群定位386.1CONDO冃标客户群定位39第七部分项目开发主题定位及整体概念设计建议7.1开发主题定位397.2整体设计建议41721规划设计417・2.2户型建议427.2.3建筑风格447.2.4物业管理47第八部分营销策划488.1独特销售主张498.2广告策划498・3展会50第

3、九部分销售方案507.1定价策略507.2销售控制50519.3销售管理50第十部分售楼处及售后服务中心10.1售楼处设计及装修518.2售楼处销售物料准备517.3售后月艮务中心设置5110.4售楼处管理制度5151第十一部分开盘11・1日期518.2主题5111・3邀请人员529.4日程安排5211.5媒体计划及现场包装5252第十二部分结语曲仙YOAO.COM刖丁I刀入要培训找游傲中国领先的牧育培训平台第一部分青岛市宏观经济环境分析1.1青岛市国民经济整体运行状况“九五”以来,青岛市国民经济发展呈现逐年加快的态势，2003年青岛市国民生产总值比2002年

4、增长15.9%。青岛市主要年份国内生产总值情况2003年1〜5刀份工业总产值（现价）947.2亿元，累计增长23.1%,工业产品销售收入906亿元，利税总额达57.86亿元，社会商品零售总额为197.6亿元，累计增长13%,固定资产投资128.3亿元，增长56.4%,外贸出口额达78.75亿元，增长25.4%o中国领先的教育培训平台1.2承办奥运项目给青岛带来的影响青岛市主要年份固定资产投资完成情况作为2008年奥运会帆船赛场，奥运会将给青岛市的经济带来巨大的活力和竞争力，促进关联产业如环保、通讯、交通、餐饮等的发展。青岛市计划总投资780亿元全面改造和建设青

5、岛市的旅游基础设施、交通、比赛场馆等设施。每年将投资40~60亿元建设生态环保城市，拟投资59亿元建设“五大通讯工程”，投资57.5亿元兴建20座立交桥，新增高速公路1660千米，完成环青岛海岸线的“滨海观光大道”，建设旅游网络系统和中央指示导游系统，实施绿色奥运“七大工程”。奥运会将为促进青岛市的入境旅游市场提供良好机遇。到2008年，海外游客将达到79.53万人，外汇收入将达到4.34亿美元，届时将在全国重点旅游城市中位次居前。同时2008年奥运会预计会为青岛市增加2万个全日制就业机会。中国领先的教育培训平台1.3区位优势和发展方向青岛市对外贸易情况（亿元

6、）青岛市作为环黄渤海经济圈和沿黄流域经济带的主要中心城市，通过区域经济分工与合作，将充分发挥与日、韩、朝合作的前沿和窗口作用，发挥经济结构的互补性，巩固已有的制造业的合作，促进技术合作。随着保税区范围和功能的拓展，逐步实现向自由贸易区转化，从保税区到自由贸易区，青岛极有希望赶上第一班车，还没有哪个保税区像青岛这样较早地、系统地做向自由贸易区转型的研究和准备。青岛港即将建成北方国际航运中心，青岛将形成全方位、多层次、宽领域的开放型经济格局。在充满希望的新世纪里，青岛将围绕建设区域性航运中心、贸易中心、金融中心、信息中心和高新技术产业中心的目标，加快建设现代化、国

7、际化城市的步伐。方兴未艾的城市经营、良好的经济环境和可期待的发展前景对本案的开发比较有利。不断增强的经济实力、日益发展的北方大港、独具优势的海洋科研，奠定了青岛在中国的经济与文化地位。20多年的改革开放，更使青岛焕发了蓬勃的生机和活力。海尔、青啤、海信、澳柯玛等国内外知名企业及其产品已成为青岛蓬勃发展的象征。近年来，青岛市致力于改善投资环境，不断扩人对外开放，已有95家世界500强企业在青岛投资，其中，可口可乐、朗讯、徳固萨、雀巢、三菱重工等大财团、大公司在青岛投资的项目已投产或已开工运营，并获得成功。上述情况表明，青岛的发展正处于一个新经济周期的上升阶段，加

8、入WT0、奥运会的筹备建设、对外开放力