加油站用地的评估方法探讨

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1、估价视点

2、GUJIASHIDIAN加油站用地的评估方法探讨王培豪　苏　斌　王　娟（郑州豫华土地评估咨询有限公司　郑州　450006）摘　要　对加油站用地不同评估方法的评估结果进行对比分析，以检验用途转换评估思路的可行性与结果的合理性。采用用途转换法评估加油站用地价格，分析与传统的收益还原法评估结果的一致性。经对郑州市加油站评估案例进行分析得出：郑州市主城区地段繁华、批发零售业商业发达、交通条件优越、人口密度大等区位条件较好区域，加油站用地评估价与容积率为2.0左右的批发零售商业用地评估价比较接近。在满足一定区域环境条件下，加油站用地可

3、以转化为批发零售商业用地进行评估，其结果经过适当修正可以得到加油站用地的客观土地价格。关键词　加油站用地　特殊用地　用途转换　收益还原法加油站等特殊用地评估一直是土地评估领形成过程中，受一些特殊性因素的影响，采用域中的热点和难点，其特点主要体现在交易数传统评估思路，只能满足一种评估方法或很难量稀少，缺乏市场交易案例。目前，特殊用地找到适合的评估方法进行评估，难以满足评估的评估通常采用两种做法。对于具有较为稳定实务的需要。因此，本文将结合一些加油站用持续性收益的经营性特殊用地，如加油站用地评估案例，先采用传统的收益还原法评估加地、旅游娱

4、乐设施用地等，通常采用收益还原油站用地价格，而后评估转化为批发零售商业法进行评估。如杨国诚、谢年山、高超等以加用地的土地价格，最后对比分析两种方法评估油站用地为例，通过分析加油站用地的客观收结果的一致性，以检验用途转换评估思路的可益及还原利率，采用收益还原法确定土地的价行性与结果的合理性，也为其他特殊用地评估格。对于非经营性特殊用地，如图书馆用地、提供相应的借鉴。宗教用地等，一般采用成本法进行评估。另外，赵松借鉴日本、我国台湾等地的实践经验一、加油站用地的评估难点和做法，提出了采用用途转换评估特殊用地的加油站用地在现行的全国土地分类体

5、系中思路和方法，并指明了应用要点，但缺少相应属于批发零售商服用地，而在土地评估实务评估案例的验证。由于特殊用地的土地价值在中，应属于“特殊用地评估”的范畴，因该类中国土地估价21估价视点

6、GUJIASHIDIAN型用地是具有特许经营权的土地，这类土地数是处于城市中的加油站，其最佳的转化用途通常量和交易量都相对较少，具有“特殊用地评为商业用地，可以根据商业用地进行评估后修正估”明显的特征：数量有限性、竞争不足性、得到加油站用地价格。根据实践和经验，加油站交易稀少性、用途受限性。用地与批发零售商服性用地在物业类型、经营性在评估实务中，因可

7、比案例较少，一般难质、影响因素及区域环境间相互协调性等各方面以采用市场比较法进行评估；而加油站用地又具有相似性，因此，本文将加油站用地转化为批属于经营性用地，有一定的持续性经营收益，发零售商业用地，通过评估批发零售商业用地的甚至由于经营的垄断而产生超额利润，因此成土地价格来衡量加油站用地的市场价值。本逼近法和假设开发法一般也不适用于加油站（二）评估方法用地的评估。在条件许可的情况下，若能测算用途转换评估法实质是基于替代原则和协出与估价对象处于同一供需圈内加油站用地正调原则的一种特殊形式的比较法。在日本、中常经营状况下的销售收入、销售成

8、本、合理利国台湾等地，用途转换法在地价评估中的应用润及还原利率等客观数据资料，可采用收益还已有较长历史，尤其是日本，已根据案例调原法进行估价。但在评估实务中，一种评估方查、统计分析及研究推断等方法，形成了部分法难以满足估价的要求。若有城市基准地价体特殊用地转换的价格比例，并在多年实践中得系，可采用基准地价系数修正法作为另一种方到了市场的认同。日本利用用途转换法测算某法进行评估，但实际上城市基准地价是三年或些特殊用地价格的具体做法如下：更长时间更新一次，价格更新具有滞后性，实高尔夫球场的土地价格=周边的居住用地价践中很难体现土地的当前市

9、场价值。格×60％－居住用地开发费游乐场用地价格=周边的居住用地价格二、评估思路与方法×60％－居住用地开发费（一）评估思路铁道用地价格=沿线的土地价格×1/3土地总是处于一定的自然和社会环境之中，我们可将用途转换法以如下公式表示：土地的利用必须与周围环境相协调，方可最大限特殊用地价格=可转化用途土地价格×价格度地实现其收益或效能。由此我们得到启示，特比例-可转化用途土地的开发成本殊用地评估，能否根据该土地最有可能的用途转即：加油站用地价格=批发零售商服用地土化方向上的其他土地价格，经过一定的修正衡量地价格×价格比例－（批发零售商服用

10、地开发该宗地价格。我们将这种以具有高度相关性的其成本-加油站用地开发成本）他用途土地价格经过类比修正测算特殊用地价格的思路称之为“用途转换原理”。基于协调性原三、实证研究则和替代性原则，用途转换具有合理性与可行（一）评估