2011年上海房地产市场运行分析.doc

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1、2011年上海房地产市场运行分析罗欣蟾2011年是上海实施“十二五”规划的开局之年，也是深入贯彻落实房地产宏观调控政策、确保房地产市场平稳发展的关键一年。年初以来，市委、市政府积极贯彻落实中央出台的一系列房地产调控政策，把加大保障性住房建设与控制房价上涨作为“惠民生、促和谐”的重要抓手。统计数据显示，调控政策效应正逐步显现，为上海房地产市场稳定健康发展奠定了良好的基础。一、2011年上海房地产市场运行概况1．房地产开发投资突破2000亿元2011年，上海房地产开发投资首次突破2000亿元，达到217

2、0.31亿元，比上年增长9.6%，占全社会固定资产投资的42.8%，同比提高3.6个百分点（见图1）。图12011年上海房地产开发投资完成情况从投资结构看，商品住宅投资占比最高、增长最快。2011年，上海商品住宅投资1398.75亿元，比上年增长13.7%，占全部房地产开发投资的64.4%；办公楼投资231.09亿元，增长3%，占10.6%；商业用房投资236.05亿元，下降3.5%，占10.9%。从投资主体看，股份制房地产企业投资快速增长。2011年，上海国有房地产企业投资312.71亿元，比上年

3、下降0.6%；非国有房地产企业投资1857.6亿元，增长11.5%。在非国有房地产企业中，股份制企业投资913.12亿元，增长41%；港澳台企业投资192.47亿元，增长7.1%；外商企业投资129.33亿元，增长11%；而私营房地产企业投资540.98亿元，下降10.6%。2011年，上海房地产开发投资在上年高基数的前提下仍保持较快增长，主要有以下两方面原因：一是保障性住房建设全面铺开。全市保障性住房投资479.22亿元，比上年增长42.9%。二是受项目建设周期影响，建安工程投资增长较快。从投资构

4、成看，代表项目开工建设进度的建安工程投资为1480.38亿元，比上年增长13.5%，占房地产开发投资的比重为68.2%，成为拉动房地产开发投资增长的重要因素。2．新开工面积与竣工面积均保持两位数增长随着房地产开发投资的增长，商品房在建规模也不断扩大。2011年，上海商品房施工面积12983.32万平方米，比上年增长14.9%；其中商品住宅8386.26万平方米，增长14.7%。商品房新开工3644.06万平方米，增长20.2%；其中商品住宅2473.6万平方米，增长17.2%。2011年，上海商品房

5、竣工面积自2季度起扭转同比下降走势，全年商品房竣工2240.62万平方米，比上年增长15.4%；其中商品住宅1549.66万平方米，增长11%（见表1）。表12011年上海商品房新开工、竣工面积分类新开工竣工面积（万平方米）增长(％)面积（万平方米）增长(％)商品房3644.0620.22240.6215.4#住宅2473.6017.21549.6611.0办公楼225.7253.1174.3315.7商业用房234.00-19.5231.8031.43．本年到位资金中四大类资金呈现“一升三降”20

6、11年，上海房地产开发企业本年到位资金合计3206.93亿元，比上年下降0.7%。从本年到位资金来源渠道看，四大类资金呈现“一升三降”，仅自筹资金增长11.4%；受调控政策影响，国内贷款741.18亿元，下降9.6%，而2010年该项资金全年增幅达到28.6%（见表2）。表22011年上海房地产企业本年到位资金情况指标资金（亿元）增长（％）比重（％）本年到位资金合计3206.93-0.73100国内贷款741.18-9.623.1利用外资43.55-54.71.4自筹投资1192.8711.437.

7、2其他资金1229.33-1.138.34．需求处于历史低位2010年初以来，国家出台了多项调控政策，以遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康稳定发展。在各项政策措施的作用下，上海房地产市场上的投机、投资需求得到有效遏制，但也不可避免地波及部分自住性和改善性购房需求，市场观望气氛浓厚，市场销售量出现下降。2011年，全市商品房销售面积1771.3万平方米，比上年下降13.8%。其中商品住宅1473.72万平方米，下降12.6%，月均123万平方米，处于历史低位（见图2）。图22005年～2011年上海

8、商品住宅月均销售面积比较存量房交易面积持续下降，且降幅大于新建房。据市房地产交易中心统计，2011年上海存量房交易面积1398.67万平方米，比上年下降28.9%；其中存量住宅1058.71万平方米，下降30.4%（见表3）。表32011年上海新建及存量住宅销售情况时期新建住宅存量住宅面积(万平方米)增长(％)面积(万平方米)增长(％)1～2月194.72-31.3240.33-37.81～3月305.55-24.6342.11-28.61～4月426.70-26.8