第五章现金流量与资金时间价值

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1、第五章　现金流量与资金时间价值 　　【本章的特点】　　■理论性非常强，技术含量高，是投资的基础　　■本章独立题目所占的分值不大，但第五章是第六章的基础，而第六章是分值所占最大的一章，想学好第六章，必须先学好第五章　　■计算题多，难度大　　【学习方法】　　■对本章可以利用形象理想记忆法　　■必须听懂讲解，而且要多次反复听课　　■必须把典例案题与历年真题搞懂，并独立完成　　■必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用　　■必须保证这部分的学习时间　　【关于计算器】　　　　【内容框架】　　第一节现金流量　　第二节资金时间价值　　第三节资金等效值与复利计

2、算　　第四节资金时间价值计算公式的假定条件（补充）　　第五节解题思路与例题讲解第一节　现金流量　　1.现金流量的概念　　2.现金流量图　　3.房地产投资活动中的现金流量　　1.现金流的概念　　　　2.现金注量图　　2.1现金流量图的含义　　2.2现金流量图的画法　　2.3现金流量的三要素　　2.4有关规则说明　　2.1现金流量图的含义　　■现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对关系　　　　2.2现金流量图的画法　　■以横轴为时间轴，向右延伸表示时间延

3、续　　■轴上每一刻度表示一个时间单位（时间点）　　■两个刻度之间的时间长度为计息周期　　■相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量　　■箭线向上表示正现金流量（现金流入）　　■箭线向下表示负现金流量（现金流出）　　■箭线的长短一般与现金流大小成正比　　　　2.3现金流量的三要素　　■大小（现金数额）　　■方向（现金流入或流出）　　■作用点（发生的时间点）　　2.4有关规则说明　　【0点是何意】（三个含义）　　■可表示当前时点、资金运动的时间始点、某一基准时刻　　■一个项目的初始投资要视为发生在0的位置　　【除0以外的其它时刻点】　　■表示该计息

4、周期的期末，1为第一期期末，2为第二期末　　【期末惯例法】　　■现金流量一般在计息周期内随意发生，不一定正好发生在计算周期的期初或期末，但为了简化计算，都要假设将本计息周期内发生的现金流量的代数和都发生在期末　　【2011年真题】　　用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息周期的期末。（　）　　[答疑编号505558050101：针对该题提问] 【正确答案】√【答案解析】参见教材P147。　　【2006年真题】　　在现在流量图上，横坐标轴“0”点所在表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。（　）　　[答疑编号50

5、5558050102：针对该题提问] 【正确答案】×【答案解析】0点有三种含义，可以表示始点，基准点，或当前时点。参见教材P147。　　2.4有关规则说明（续）　　【期初与期末的关系】　　■第n期的期末代表下一周期的期初　　■第2年的年初就是第1年的年末，第3年的年初就是第2年的年末　　【特别强调】　　■如果题中明确告诉现金流发生在N期的期初，则我们画现金流量图时，不能画在N的位置上，而必须画在N-1期的位置上，因为期末惯例法　　3.房地产投资活动中的现金流量（五种基本模式）序号模式形象理解3.1开发－销售开发商买地建房后出售3.2开发－持有出租－出

6、售开发商买地建成酒店后，出租给一家酒店公司，10年后把酒店卖掉3.3购买－持有出租－出售某国外基金公司购买某市一写字楼，出租经营10年后卖掉3.4购买－更新改造－出售某国外基金公司购买了一栋旧的写字楼，重新装修后卖掉3.5购买－更新改造－出租－出售某外资公司购买了一栋旧的写字楼，重新装修后，租给一家酒店经营公司，5年后将酒店卖掉　　3.1开发－销售型　　　　3.2开发－持有出租－出售型　　　　3.3购买－持有出租－出售型　　　　3.4购买－更新改造－出售型　　　　3.5购买－更新发行－持有出租－出售型　　　　【记忆要点】　　■第一步是开发的，一定有土

7、地成本和建安成本　　■第一步即购买的，直接就是购买成本，再加上装修成本　　■出售的一定有销售收入，出租的一定有租金收入　　■出租的，在一定期间内有租金收入，同时有运营成本　　■转售时有转售收入，注意同时一定有转售税费作为现金流出　　【考题类型】　　■根据流量图，判断属哪一种经营模式　　■某种经营模式下，现金流入、流出的特点　　【2011年真题】　　下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（　）。　　　　A.开发－销售模式　　　　　　　　　　　　B.开发－持有出租－出售模式　　C.购买－持有出租－出售模式　　　　　　　D.购买－更新改造－出售模式　　

8、E.购买－更新改造－出租模式　　[答疑编号505558050103：针对该题提问] 【正确答案】BCE【答案